INVESTMENT - Unbefristet vermietete Anlegerwohnung im generalsanierten Altbau

Bewertet wurde eine rund 83,65 Quadratmeter große 3-Zimmer-Wohnung in der Bürgerspitalgasse im 6. Wiener Gemeindebezirk. Das Objekt liegt im 3. Obergeschoss eines gepflegten Altbaus um 1900, verfügt über einen Lift sowie einen Balkon mit etwa 6,54 Quadratmetern und befindet sich in sehr guter innerstädtischer Lage nahe Mariahilfer Straße, Westbahnhof und mehreren Grünflächen. Die Lage ist damit klar überdurchschnittlich und grundsätzlich wertstabilisierend.

Für die Wertermittlung wurden aktuelle Kaufverträge vergleichbarer Wohnungen im näheren Umfeld herangezogen. Diese zeigen bei bestandsfreien Wohnungen ein breites Preisbild. Unter Berücksichtigung von Lage, Altbaucharakter, Lift und Balkon wäre für eine frei verfügbare Wohnung hier ein Quadratmeterpreis von etwa 5.600 Euro plausibel. Entscheidender wertmindernder Faktor ist jedoch, dass die Wohnung unbefristet vermietet ist und laut Beschreibung nicht zur Eigennutzung erworben werden kann. Für solche Anlegerwohnungen ist am Wiener Markt ein deutlicher Abschlag üblich.

Daraus ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von 283.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt zwischen 255.000 Euro und 311.000 Euro. Das entspricht einem angesetzten Quadratmeterpreis von rund 3.380 Euro. Der Wert liegt bewusst unter dem algorithmischen Referenzwert, weil die unbefristete Vermietung den Markt deutlich einschränkt.