UNBEFRISTET VERMIETETE Dachgeschoßwohnung

Bewertet wurde eine gepflegte Dachgeschosswohnung in einem Altbau um 1900 in der Apollogasse im 7. Wiener Gemeindebezirk. Das Objekt verfügt über rund 88 m² Wohnfläche, Lift, Einbauküche, Kellerabteil sowie eine etwa 15 m² große Loggia mit terrassenartigem Charakter und günstiger Ost- und Südausrichtung. Die Mikrolage ist sehr gut: Die Mariahilfer Straße, die U-Bahn-Station Zieglergasse und der Westbahnhof sind in kurzer Distanz erreichbar, ebenso eine ausgezeichnete Nahversorgung.

Für die Wertermittlung wurden die vorliegenden Kaufverträge im Umfeld kritisch geprüft. Da der Vergleichspool ausschließlich bestandsfreie Wohnungen enthält und zugleich mehrere starke Ausreißer nach oben und unten aufweist, wurde nicht der reine Durchschnitt übernommen. Für eine bestandsfreie Wohnung dieser Art erscheint ein Quadratmeterpreis von etwa 6.200 Euro sachgerecht. Entscheidend ist hier jedoch, dass die Wohnung unbefristet vermietet ist. Die aktuelle Nettomiete von 747,87 Euro monatlich bestätigt, dass ein Erwerber die Wohnung nicht kurzfristig frei nutzen kann; dafür ist am Wiener Markt ein deutlicher Abschlag üblich.

Der geschätzte Verkehrswert beträgt daher 328.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt bei 295.000 bis 361.000 Euro. Das entspricht einem angesetzten Quadratmeterpreis von rund 3.730 Euro bezogen auf den Marktwert im vermieteten Zustand.