Charmanter Stilaltbau - Erstbezug
KI-unterstützte Preis-Einschätzung von IMMOunited aus echten Grundbuch-Kaufvertragsdaten.
Wertbestimmende Faktoren
- Erstbezug nach Komplettsanierung im Altbau
- Hofseitig und absolut ruhig
- Sehr gute Mikrolage im 9. Bezirk nahe innerstädtischem Bereich
- Hochparterre bzw. Erdgeschosslage mit leichtem Abschlag gegenüber oberen Regelgeschossen
- Lift vorhanden
- Keine Freifläche wie Balkon oder Terrasse
- Hochwertige Ausstattung mit Fußbodenheizung, Fischgrätparkett, neuen Fenstern und erneuerter Elektrik
- Altbaucharme mit Altwienertüren und großzügigem Entree
Lage
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Stilaltbau in exzellenter Lage des 9. Bezirks
In einem renovierten, wunderschönen Stilaltbau nahe Nußdorfer Straße und Währinger Straße kommt im Hochparterre eine 2-Zimmer-Wohnung zum Verkauf. Auf ca. 55,88m² Wohnfläche verfügt die hofseitige, absolut ruhige Wohnung über eine Wohnküche, in der alle Anschlüsse für eine Einbauküche vorbereitet sind, ein großes Schlafzimmer, ein geräumiges Badezimmer mit walk-in-Dusche mit Wandheizkörper, Waschbecken mit Unterschrank, Waschmaschinenanschluss und Toilette sowie eine separate Toilette, die vom 10,5m² Entree aus begehbar ist. In der im Sommer 2026 durchgeführten Komplettsanierung wurde großer Wert auf die Erhaltung des Altwienercharmes gelegt. Die hochwertige Ausstattung umfasst eine neue Fußbodenheizung, einen neuen Fischgrätparkettboden, 2,2 m hohe Altwienertüren, eine doppelflügelige Sicherheitstür und 3-fach-verglaste neue Fenster. Die Elektrik wurde ebenfalls erneuert.
Die monatlichen Kosten betragen:
Betriebskosten: € 83,71+10%USt.
Reparaturrücklage: € 5,59
Die Lage ist sehr gut, die Innenstadt und die Uni Wien sind in 15-20 Gehminuten erreichbar. Die Straßenbahnlinien 5, 33, 37, 38, 40, 41, 42 sowie die kommende U5-Station Arne Carlsson Park sind vor der Haustür. Die Volksoper, sämtliche Geschäfte des täglichen Lebens, Schulen, Ärzte, Krankenhaus, Schulen sind fußläufig erreichbar. Die exzellente Lage im 9. Bezirk und die Nähe zum 1. Bezirk machen diese Wohnung zu einem attraktiven Zuhause in zentraler Wiener Umgebung.
Für Fragen und Besichtigungswünsche steht Ihnen Frau Dr. Nilgün de Colle unter 0664 88 62 05 73 oder [email protected] gerne zur Verfügung.
Bei Abschluss eines Kaufvertrages über die hier angebotene Immobilie zwischen Ihnen und dem Verkäufer ist von Ihnen als Käufer die gesetzliche Vermittlungsprovision gemäß Maklerverordnung zzgl. 20% Umsatzsteuer an uns zu entrichten. Alle Angaben wurden uns vom Verkäufer mitgeteilt, wir übernehmen für diese keinerlei Gewähr oder Haftung. Der Verkäufer wurde über die Pflichten gemäß Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 aufgeklärt. Wir übernehmen keinerlei Gewähr oder Haftung für die tatsächliche Energieeffizienz des Gebäudes bzw. der Wohnung. Es gelten unsere Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Gerichtsstand und Erfüllungsort ist Wien.
Wir verweisen auf die Nebenkostenübersicht – welche die Belehrung über das Widerrufsrecht beinhalten – auf unserer Homepage.
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Wir weisen darauf hin, dass die Firma Galerie Immobilien GmbH in einem wirtschaftlichen Naheverhältnis zum Abgeber steht. Unsere gesetzlichen Pflichten als Doppelmakler werden dadurch jedoch nicht beeinträchtigt.
Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
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Preis-Check
- Geschätzter Preis
- € 485.000 bis 530.000
- Schätzwert pro m²
- € 9.100/m²
Gesamte Einschätzung
Die bewertete Wohnung ist eine rund 55,88 Quadratmeter große 2-Zimmer-Eigentumswohnung in einem Stilaltbau des Jahres 1898 im 9. Wiener Gemeindebezirk. Es handelt sich um einen Erstbezug nach umfassender Sanierung. Positiv hervorzuheben sind die hofseitige, sehr ruhige Ausrichtung, der erhaltene Altbaucharme, die hochwertige Ausführung mit Fischgrätparkett, Fußbodenheizung, neuen dreifach verglasten Fenstern, erneuerter Elektrik sowie der vorhandene Lift. Wertmindernd wirkt im Vergleich zu oberen Stockwerken die Lage im Hochparterre; zudem fehlt eine Freifläche wie Balkon oder Terrasse.
Die Lage ist insgesamt sehr gut. Die Nahversorgung ist ausgezeichnet, öffentliche Verkehrsmittel sind in kurzer Distanz erreichbar, ebenso Grünflächen, Schulen, medizinische Versorgung und das Universitätsumfeld. Damit liegt eine gefragte innerstädtische Wohnlage mit stabiler Marktakzeptanz vor.
Aus den herangezogenen Kaufverträgen vergleichbarer, bestandsfreier Erstbezugswohnungen im näheren Umfeld ergibt sich ein marktgerechter Quadratmeterpreis von rund 9.100 Euro. Daraus leite ich einen Verkehrswert von 509.000 Euro ab. Die realistische Wertspanne liegt bei 485.000 bis 530.000 Euro. Der angesetzte Quadratmeterpreis liegt über dem üblichen Bezirksniveau für Bestandswohnungen, ist für einen hochwertig sanierten Erstbezug im Altbau in dieser Lage jedoch nachvollziehbar.
Ausstattung und Eigenschaften
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