Lässiger Altbau mit 2 Balkonen und super Grundriss
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- hochwertig sanierter Altbau mit Erstbezugscharakter
- zwei Balkone, davon einer in den ruhigen Innenhof
- sehr gute Mikrolage im 9. Bezirk
- großzügiger, gut nutzbarer 4-Zimmer-Grundriss
- zwei Badezimmer plus separates Gäste-WC
- 2. Obergeschoss ohne gesicherte Liftinformation
- straßenseitiger Balkon mit möglicher Lärmeinwirkung
- bestandsfrei, daher kein Vermietungsabschlag
Lage
Spitalgasse
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Verliebt in den Neunten: Stylischer Altbau-Erstbezug mit 2 Balkonen
Im begehrten 9. Bezirk entsteht eine hochwertig sanierte Altbauwohnung, die klassischen Wiener Charme mit einem richtig coolen, urbanen Lebensgefühl verbindet.
Schon beim Betreten spürt man die stimmige Atmosphäre: Ein wunderschön gestalteter, zentraler Eingangsbereich heißt einen willkommen und führt in ein absolut durchdachtes, klares Grundrisskonzept über. Großzügige Proportionen und eine perfekte Raumstruktur schaffen hier eine Balance aus Funktionalität und Wow-Effekt. Für das perfekte City-Gefühl sorgen zwei feine Freiflächen, die für diese absolute Top-Lage ein echtes Privileg sind.
Die Raumaufteilung – absolut stimmig gelebt:
- Stylischer, einladender Vorraum mit viel Platz für eine elegante Garderobenlösung und direktem, fließendem Zugang zu allen Bereichen.
- Großzügiger Wohn- und Essbereich mit integrierter Küche und Zugang zu einem kleinen, feinen Balkon zur Straßenseite – ideal als charmanter Austritt, für frische Kräuter oder den schnellen Espresso an der frischen Luft.
- Exklusive Master-Suite (Hauptschlafzimmer) als private Ruheoase im hinteren Teil der Wohnung, inklusive edlem Bad en suite (mit Badewanne) und direktem Zugang zum zweiten, größeren Balkon in den ruhigen Innenhof.
- 2 weitere, separat begehbare Zimmer (perfekt nutzbar als Kinderzimmer, Homeoffice oder Gästezimmer).
- Zweites, separates Badezimmer (mit Dusche) direkt neben den beiden Zimmern sowie ein zusätzliches, separates Gäste-WC im Eingangsbereich.
- Praktischer Abstellraum direkt beim Entrée für ein perfekt organisiertes Zuhause.
Die Lage: Urbaner Lifestyle
Die Wohnung befindet sich in einer der gefragtesten Wohnlagen Wiens. Der Alsergrund verbindet lebendiges Stadtleben mit gewachsener Nachbarschaft und maximaler Lebensqualität. Nahversorger, Cafés, erstklassige Restaurants, kleine Boutiquen und die perfekte Verkehrsanbindung – hier liegt alles praktisch vor der Haustür. Die historischen Straßenzüge versprühen Wiener Flair und bieten gleichzeitig einen angenehmen, ruhigen Rückzugsort mitten in der Stadt. Straßenbahnen 5,12,37,38,40,41,42 und in Kürze eine U5-Station innerhalb weniger Gehminuten
Ein Zuhause, das Charakter, Großzügigkeit und modernes Design in perfekter Balance vereint – ideal für alle, die das Besondere mitten im Neunten suchen.
In Love with the 9th district: Stylish renovated Altbau Flat with 2 Balconies
Located in the highly sought-after 9th district, this premium, newly renovated classic Viennese apartment (Altbau) seamlessly combines historic charm with a genuinely cool, urban lifestyle.
From the moment you step inside, you can feel the harmonious atmosphere: a beautifully designed, central entrance hall welcomes you and leads effortlessly into an exceptionally well-thought-out, clear layout concept. Generous proportions and a perfect spatial structure create an ideal balance between high functionality and a true "wow" factor. Providing the ultimate city feeling, two charming balconies offer private outdoor spaces that are a rare privilege in this absolute prime location.
The Layout – perfectly designed for living:
- Stylish, welcoming entrance hall with ample space for an elegant wardrobe solution and direct, fluid access to all areas of the home.
- Generous living and dining area with an integrated kitchen and access to a small, charming street-facing balcony – ideal for stepping outside, growing fresh herbs, or enjoying a quick morning espresso in the fresh air.
- Exclusive Master Suite (main bedroom) acting as a private oasis of calm at the rear of the apartment, featuring an elegant en-suite bathroom (with a bathtub) and direct access to the second, larger balcony facing the quiet courtyard.
- 2 additional, separately accessible rooms (perfectly suited for use as children's bedrooms, a home office, or a guest room).
- Second, a separate bathroom (with a shower) located right next to the two bedrooms, as well as an additional, separate guest WC near the main entrance.
- Practical storage room directly off the entrance hall for a perfectly organised home.
The Location: Urban Lifestyle The apartment is situated in one of Vienna's most sought-after residential areas. The Alsergrund district seamlessly combines vibrant city life with an established neighborhood feel and maximum quality of life. Daily amenities, cozy cafés, first-class restaurants, boutique shops, and perfect public transport links – everything is practically right on your doorstep. The historic streets exude classic Viennese charm while simultaneously offering a pleasant, quiet retreat in the heart of the city.
Excellent Connectivity: Tram lines 5, 12, 37, 38, 40, 41, 42, and soon a brand-new U5 subway station are all within a few minutes' walking distance.
A home that brings character, generosity, and modern design together in perfect balance – ideal for anyone looking for that something special in the middle of the Ninth.
Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 1.300.000 bis 1.450.000
- Schätzwert pro m²
- € 10.100/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine großzügige Eigentumswohnung mit rund 134 m² Wohnfläche im 9. Wiener Gemeindebezirk. Das Objekt bietet vier Zimmer, zwei Badezimmer, ein separates Gäste-WC sowie zwei Balkone mit insgesamt etwa 8 m² Freifläche. Besonders wertrelevant sind der hochwertig sanierte Altbauzustand mit Erstbezugscharakter, der sehr gute Grundriss und die seltene Kombination aus urbaner Straßenlage und ruhiger Innenhoforientierung eines Teils der Wohnung.
Die Lage in der Spitalgasse ist im Wiener Markt klar überdurchschnittlich einzustufen. Nahversorgung, Gastronomie, Universitäten, medizinische Infrastruktur und öffentliche Verkehrsmittel sind in unmittelbarer Umgebung vorhanden. Damit liegt eine sehr gefragte Wohnlage im Alsergrund vor.
Die Vergleichskaufverträge im Umfeld zeigen eine breite Streuung, weshalb nicht der gesamte Pool gleich stark herangezogen wurde. Höher gewichtet wurden jene Verkäufe, die hinsichtlich Größe, Lage und Qualitätsniveau besser zum Bewertungsobjekt passen. Gegenüber dem üblichen Bezirksniveau ist hier ein deutlicher Zuschlag gerechtfertigt, weil es sich nicht um Standardbestand, sondern um eine hochwertig sanierte Altbauwohnung mit zwei Balkonen handelt.
Der geschätzte Verkehrswert beträgt daher 1.356.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt bei 1.300.000 bis 1.450.000 Euro. Das entspricht einem angesetzten Quadratmeterpreis von rund 10.100 Euro.
Ausstattung und Eigenschaften
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Der Kreditrechner liefert eine unverbindliche Berechnung und kein Angebot. Tatsächliche Konditionen und Kosten können vom Ergebnis abweichen.
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IMMOunited Exposé
Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.