palaisartiges Wohnhaus mit herrschaftlichen Altbau- und Dachetagen, privatem Lift & Indoorpool
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- außergewöhnliches Unikat im Luxussegment
- palaisartiger Gründerzeitbestand mit repräsentativen Allgemeinbereichen
- private Liftanbindung
- Indoorpool-/Spa-Bereich mit ca. 101 m²
- mehrere Balkone und große Dachterrasse
- zwei PKW-Garagenstellplätze
- guter Bau- und Erhaltungszustand laut Beschreibung
- sehr gute Mikrolage im 9. Bezirk
- sehr große Fläche mit marktüblichem Größendegressionseffekt
- Gasetagenheizungen als leichter technischer Abschlag gegenüber modernster Haustechnik
Lage
Die gegenständliche Liegenschaft befindet sich in sehr guter Lage des 9. Wiener Gemeindebezirks, Alsergrund, in der Rögergasse unweit der Nußdorfer Straße und des Liechtensteinparks. Der Alsergrund zählt aufgrund seiner historischen Bausubstanz, zahlreicher Bildungseinrichtungen sowie seiner Nähe zur Wiener Innenstadt zu den beliebtesten innerstädtischen Wohnbezirken.
Die Infrastruktur und Lage sind ausgezeichnet. In wenigen Gehminuten erreicht man den Liechtensteinpark, das Servitenviertel, den Donaukanal sowie zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten und Gastronomiebetriebe entlang der Nußdorfer Straße und Währinger Straße.
Die öffentliche Anbindung ist durch die Straßenbahnlinien D, 5, 33, 37 und 38 sowie die Buslinie 40A hervorragend. Auch der Individualverkehr ist durch die gute Anbindung an den Gürtel und die Donaukanalstraße bestens gewährleistet.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Beim gegenständlichen Liegenschaftsangebot handelt es sich um ein um die Jahrhundertwende errichtetes palaisartiges Gründerzeitzinshaus in der Rögergasse, im 9. Wiener Gemeindebezirk Alsergrund mit einer außergewöhnlich großzügigen Wohneinheit samt privatem Indoorpool-Bereich.
Die kaufgegenständliche Liegenschaft erstreckt sich über ein Kellergeschoss, ein Erdgeschoss, vier Obergeschosse sowie ein ausgebautes Dachgeschoss und verfügt über einen Personenaufzug. Die Gesamtnutzfläche beträgt ca. 889m² und umfasst derzeit fünf Wohneinheiten, ein Magazin im Erdgeschoss, einen Indoorpool-Bereich im Untergeschoss sowie zwei PKW-Garagenstellplätze im Erdgeschoss. Die Beheizung der Liegenschaft erfolgt mittels Gasetagenheizungen über Radiatoren. Ein Großteil der Nutzfläche wird derzeit eigengenutzt bzw. steht leer, wodurch erhebliches Entwicklungspotenzial für eine zukünftige Nutzung oder Vermietung besteht.
Das Gebäude verfügt straßenseitig über eine gegliederte Gründerzeitfassade mit klassischen Stilelementen der Jahrhundertwende, während sich die hofseitige Fassade schlicht gestaltet. Die Allgemeinbereiche mit Jugendstilfliesen, Holzhandläufen und historischem Eingangsportal vermitteln den repräsentativen Charakter des Hauses und befinden sich ebenso wie das Gebäude insgesamt in einem gepflegten Zustand.
INVESTMENTHIGHLIGHTS:
- Leerstands- & Befristungsquote von ca. 85% (ca. 759m²)
- sehr gute Mikrolage
- außergewöhnliche Maisonette-Wohnung
- 2 PKW-Garagenstellplätze
Die außergewöhnliche Maisonette-Wohnung erstreckt sich über vier Ebenen und verfügt über eine Gesamtnutzfläche von ca. 502m². Die Einheit wird über eine repräsentative, doppelflügelige Eingangstüre erschlossen und umfasst zahlreiche Wohn- und Schlafräume, mehrere Badezimmer, WCs sowie großzügige Nebenflächen. Hochwertige Parkettböden, klassische Fliesenbeläge und die großzügigen Raumhöhen unterstreichen den repräsentativen Charakter der Einheit. Mehrere Balkone sowie eine weitläufige Dachterrasse bieten attraktive Freiflächen mit hohem Wohnwert. Die Wohnung befindet sich in einem guten Bau- und Erhaltungszustand und überzeugt durch ihre außergewöhnliche Größe sowie ihren herrschaftlichen Charakter.
Ergänzt wird das Wohnangebot durch einen exklusiven, ca. 101m² großen Spa-/Schwimmbadbereich im Untergeschoss, der derzeit eigengenutzt wird. Dieser bietet vielfältige Nutzungsmöglichkeiten – etwa als privater Wellness- und Fitnessbereich – und stellt in Kombination mit der großzügigen Wohneinheit eine seltene Besonderheit auf dem Wiener Zinshausmarkt dar. Gemeinsam mit den zwei PKW-Garagenstellplätzen entsteht ein außergewöhnliches Wohnensemble mit hohem Komfort und Alleinstellungsmerkmal in dieser zentralen Lage.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 6.800.000 bis 7.800.000
- Schätzwert pro m²
- € 8.200/m²
Gesamte Einschätzung
Bei der gegenständlichen Immobilie handelt es sich um ein außergewöhnliches Wohnobjekt im 9. Wiener Gemeindebezirk mit rund 889 m² Nutzfläche in einem palaisartigen Gründerzeithaus. Besonders wertprägend sind die herrschaftliche Altbausubstanz, die großzügige Maisonette über mehrere Ebenen, der private Lift, mehrere Balkone, eine große Dachterrasse, ein eigener Indoorpool- beziehungsweise Spa-Bereich sowie zwei Garagenstellplätze. Laut Beschreibung befindet sich das Gebäude samt Wohnung in gepflegtem bis gutem Erhaltungszustand.
Die Lage in der Rögergasse ist als sehr gut einzustufen. Die Nähe zu Roßauer Lände, Liechtensteinpark, Servitenviertel und den innerstädtischen Universitäts- und Versorgungsstrukturen spricht für eine nachhaltig starke Nachfrage. Öffentliche Verkehrsanbindung, Nahversorgung und Grünraumangebot sind überdurchschnittlich.
Die vorhandenen Kaufverträge im Umfeld sind für die Lage brauchbar, bilden aber das konkrete Objekt nur eingeschränkt ab, weil sie überwiegend deutlich kleinere Standardwohnungen betreffen. Daher wurde die Bewertung stärker aus der Bezirksmarktspanne, den wenigen höherwertigen Vergleichsfällen und den besonderen Ausstattungs- und Exklusivitätsmerkmalen abgeleitet. Unter Berücksichtigung eines Quadratmeterpreises von rund 8.200 Euro ergibt sich ein geschätzter Marktwert von 7.291.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt aus heutiger Sicht bei etwa 6.800.000 bis 7.800.000 Euro.
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