HOFGEBÄUDE und absolute Ruhe - 2 Zimmer Wohnung in Simmering
KI-unterstützte Preis-Einschätzung von IMMOunited aus echten Grundbuch-Kaufvertragsdaten.
Wertbestimmende Faktoren
- Hofgebäude mit sehr ruhiger Wohnsituation
- Kleiner Südwestbalkon als nutzbare Freifläche
- Personenaufzug vorhanden
- Leicht sanierungsbedürftiger Zustand mit Modernisierungsbedarf
- Gepflegtes Haus aus dem Bestandssegment
- Kellerabteil vorhanden
- Für Singles, Paare oder als klassische Anlegerwohnung gut geeignet
Lage
Einkaufszentrum Simmering, Bahnhof Simmering
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Diese ca. 58 m² große 2-Zimmer-Wohnung überzeugt vor allem durch ihre außergewöhnlich ruhige Lage und bietet gleichzeitig viel Potenzial für eine individuelle Neugestaltung.
Die Wohnung befindet sich im 1. Obergeschoss eines gepflegten Hofgebäudes. Durch die Lage des Gebäudes im Innenhof ist die Wohnung angenehm vom Straßenverkehr abgeschirmt und bietet dadurch eine absolute Ruhelage – ideal für alle, die Wert auf Ruhe, Privatsphäre und entspanntes Wohnen legen.
Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von ca. 58 m² sowie einen ca. 3 m² großen Balkon, der zusätzlichen Freiraum im Grünen bzw. im geschützten Innenhof bietet.
Der derzeitige Zustand der Wohnung ist leicht sanierungsbedürftig. Dies eröffnet jedoch die Möglichkeit, die Räumlichkeiten nach den eigenen Vorstellungen zu modernisieren und individuell zu gestalten. Ob moderne Raumgestaltung, hochwertige Materialien oder ein persönlicher Wohnstil – hier lässt sich mit überschaubarem Aufwand ein schönes Zuhause schaffen.
Die Wohnung befindet sich im 1. Stock und ist bequem über den vorhandenen Personenlift erreichbar, wodurch auch ein komfortabler Zugang gewährleistet ist.
Die Highlights auf einen Blick
- ca. 58 m² Wohnfläche
- 2 Zimmer
- ca. 3 m² Balkon
- 1. Obergeschoss
- Personenlift vorhanden
- Hofgebäude – dadurch absolute Ruhelage
- angenehm vom Straßenverkehr abgeschirmt
- leicht sanierungsbedürftiger Zustand mit attraktivem Gestaltungspotenzial
- ideal für Singles, Paare oder als Anlageobjekt
Öffentliche Verkehrsanbindung
- U-Bahn U3 – Station Simmering: direkte Verbindung Richtung Stephansplatz, Wien Mitte und Ottakring. VVienna U-Bahn+1
- S-Bahn S80: Anschluss am Bahnhof Wien Simmering, wodurch eine schnelleAnbindung an weitere Wiener Bezirke und das regionale Bahnnetz gegeben ist. ÖÖBB-Bahnhöfe
- Straßenbahnlinien 11 und 71: entlang der Simmeringer Hauptstraße mit Verbindungen Richtung Innenstadt bzw. Zentralfriedhof/Kaiserebersdorf. MMoovit
- Buslinien 69A, 72A und 73A sowie weitere regionale bzw. Nachtverbindungen sorgen für zusätzliche Flexibilität. MMoovit
- Nachtbus N71: bietet auch in den Nachtstunden eine Verbindung zwischen Kaiserebersdorf und dem Zentrum. MMoovit
- Der Bahnhof Wien Simmering ist eine wichtige Umsteigestelle zwischen U-Bahn, S-Bahn, Straßenbahn und Bus. ÖÖBB-Bahnhöfe
Ansehen zahlt sich aus, Sie erreichen mich unter 0676 - 342 77 18 oder per Mail unter [email protected]
Ihr Immobilienberater
Herr Manuel Daniloglu
MAST Immo GmbH
Kosten:
- Grunderwerbsteuer: 3,5%
- Eintragungsgebühr: 1,1%
- Maklerhonorar: 3% zzgl. MwSt.
- KV & Notar: Käuferabhängig (ca. 1,5% zzgl. MwSt.)
Preis-Check
- Geschätzter Preis
- € 208.000 bis 228.000
- Schätzwert pro m²
- € 3.760/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine bestandsfreie 2-Zimmer-Wohnung in Wien-Simmering mit rund 58 Quadratmetern Wohnfläche im 1. Obergeschoss eines gepflegten Hofgebäudes. Positiv hervorzuheben sind die sehr ruhige Innenhoflage, der vorhandene Personenaufzug, ein kleiner Südwestbalkon mit etwa 3 Quadratmetern sowie ein Kellerabteil. Diese Merkmale verbessern die Nutzbarkeit und die Vermarktbarkeit der Wohnung deutlich. Wertmindernd ist allerdings, dass der Zustand laut Beschreibung leicht sanierungsbedürftig ist und daher mit Modernisierungsaufwand zu rechnen ist.
Die Lage ist innerhalb des Bezirks als durchschnittlich einzustufen. Die Verkehrsanbindung ist grundsätzlich vorhanden, die GIS-Analyse zeigt jedoch keine überdurchschnittliche Infrastrukturqualität. Der wesentliche Lagevorteil liegt hier nicht in einer Top-Mikrolage, sondern in der seltenen Ruhelage im Hofgebäude.
Für die Wertermittlung wurden mehrere reale Kaufverträge aus dem näheren Umfeld herangezogen. Diese Vergleichsobjekte liegen überwiegend in einem Bereich von etwa 3.550 bis 3.950 Euro pro Quadratmeter. Unter Berücksichtigung des leichten Sanierungsbedarfs, aber auch des Balkons und der ruhigen Hoflage, ergibt sich für das Objekt ein angemessener Quadratmeterpreis von rund 3.760 Euro.
Der geschätzte Marktwert beträgt daher 218.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt bei 208.000 bis 228.000 Euro. Das entspricht einem angesetzten Quadratmeterpreis von rund 3.760 Euro.
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Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.