U3 vor der Tür - Neuwertig - Südbalkon mit Grünblick - Innenhof Ruhelage - Top Infrastruktur
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Innenhof-Ruhelage trotz unmittelbarer U-Bahn-Nähe
- Südbalkon mit Grünblick
- Lift vorhanden
- neuwertiger, gepflegter Eindruck laut Beschreibung
- gute 3-Zimmer-Grundrisslösung mit offener Wohnküche
- Bestandsfrei, daher kein Vermietungsabschlag
- verpflichtende Investitionsablöse für Möblierung nicht dem Immobilienwert zugerechnet
- Energieklasse D und Gas-Etagenheizung leicht wertdämpfend
Lage
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Stadtleben mit Ruhepol – Neuwertige 3-Zimmer-Wohnung mit Südbalkon direkt an der U3
Wer urban wohnen und dennoch entspannen möchte, findet hier sein neues Zuhause. Diese gepflegte, neuwertige Wohnung befindet sich im 1. Liftstock eines modernen Wohnhauses in absoluter Ruhelage im begrünten Innenhof und liegt dennoch direkt an der U3. So genießen Sie den perfekten Mix aus ausgezeichneter Infrastruktur und grüner Rückzugsoase.
Der sonnige Südbalkon eröffnet einen unverbauten Blick ins Grüne und lädt zu erholsamen Stunden im Freien ein. Die durchdachte Raumaufteilung überzeugt mit einem großzügigen, offenen Wohnbereich, zwei ruhigen Schlafzimmern sowie einer voll ausgestatteten Küche.
Raumaufteilung im Überblick:
Vorraum - 14,3m²
Wohn-/Esszimmer mit offener Küche - 25,4m²
1. Zimmer - 16,4m²
2. Zimmer -11m²
Badezimmer mit Dusche - 3,4m²
Separates WC - 1,2m²
Balkon mit Südausrichtung und Grünblick - 9m²
Ob als stilvolles Eigenheim oder wertbeständige Anlage – hier erwartet Sie eine Immobilie mit hoher Lebensqualität, bester Anbindung und spürbarer Wohnruhe.
Lage
Sie laufen gerne oder suchen Ruhe in den Grünanlagen? Für Freizeit und Erholung laden der nahegelegene Herderpark sowie weitere Grünflächen zu Spaziergängen, Sport oder einfach zum Abschalten ein - ideal für alle, die eine ausgewogene Kombination aus Stadtleben und Rückzugsmöglichkeiten schätzen. Geschäfte des täglichen Bedarfs, wie ein Billa in etwa 200m Entfernung, befinden sich in unmittelbarer Nähe. Darüber hinaus bietet das Umfeld zahlreiche Cafés, Apotheken und Dienstleister, die den Alltag erleichtern.
öffentliche Verkehrsanbindungen
46m zur U-Bahn U3 - "Simmering S+U/Kaiser-Ebersdorfer-Strasse"
46m zum Autobus 69A, 72A, 73A - "Simmering S+U/Kaiser-Ebersdorfer-Strasse"
200m zum Simmering Bahnhof S80, R81, REX8, REX81 - "Simmering Bahnhof"
200m zur Straßenbahn 11, 71, D - „ Simmering”
Betriebskosten:
207,36 € Betriebskosten
120,56 € Instandhaltung
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348,66 € erweiterte Betriebskosten inkl. Ust/monatlich
Die Investitionsablöse für die vorhandene Möblierung in Höhe von € 9.000 ist verpflichtend zu übernehmen.
Gerne steht Ihnen Herr Michael Hellebrand für weitere Fragen bzw. flexibel gestaltbare Besichtigungstermine unter 0664 75346995 zur Verfügung.
www.4immobilien.at
Wir weisen ausdrücklich auf unser wirtschaftliches Naheverhältnis mit dem Abgeber/der Abgeberin und auf unsere Vermittlungstätigkeit als Doppelmakler hin.
Irrtum und Änderungen vorbehalten!
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 263.000 bis 295.000
- Schätzwert pro m²
- € 3.890/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine rund 71,7 Quadratmeter große 3-Zimmer-Wohnung in Wien-Simmering mit 9 Quadratmeter Südbalkon, Lift und offener Wohnküche. Laut Beschreibung handelt es sich um eine gepflegte, neuwertige Wohnung in einem modernen Wohnhaus. Besonders wertrelevant sind die seltene Innenhof-Ruhelage, der Grünblick sowie die sehr gute Nutzbarkeit des Grundrisses. Gleichzeitig ist die öffentliche Anbindung außergewöhnlich stark, da U-Bahn, S-Bahn, Straßenbahn und Bus in unmittelbarer Nähe liegen. Auch Nahversorgung und Grünflächen sind sehr gut erreichbar.
Für die Wertermittlung wurden die vorliegenden Kaufverträge im nahen Umfeld einzeln geprüft. Der Datenpool zeigt zwar eine gewisse Streuung, enthält aber mehrere gut passende Vergleichsverkäufe ähnlicher Größe und Lage. Niedrige Vergleichspreise wurden geringer gewichtet, wenn sie den neuwertigen Zustand und die konkrete Wohnqualität des Bewertungsobjekts nicht ausreichend widerspiegeln. Daraus ergibt sich ein angemessener Quadratmeterpreis von rund 3.890 Euro.
Der geschätzte Marktwert beträgt daher 279.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt bei 263.000 bis 295.000 Euro. Damit liegt die Wohnung leicht über dem algorithmischen Referenzwert, was durch die sehr gute Mikrolage, den Balkon, die Ruhelage und den gepflegten Gesamtzustand sachlich begründet ist.
Ausstattung und Eigenschaften
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Der Kreditrechner liefert eine unverbindliche Berechnung und kein Angebot. Tatsächliche Konditionen und Kosten können vom Ergebnis abweichen.
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IMMOunited Exposé
Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.