Betongold, unbefristet vermietete 3 Zimmer Wohnung in Hetzendorf

Bewertet wurde eine gepflegte Etagenwohnung in Wien-Hetzendorf mit rund 90 m² Wohnfläche im 2. Obergeschoss eines Hauses aus dem Jahr 1958. Die Wohnung verfügt über einen guten, zentral begehbaren Grundriss, ist nord-südseitig orientiert und kann durch die bestehende Raumteilung praktisch als 4-Zimmer-Einheit genutzt werden. Positiv sind die Grünnähe, die gute Nahversorgung und die solide Infrastruktur im Umfeld. Leicht wertmindernd wirken das fehlende Liftangebot, die nicht vorhandene ausgewiesene Freifläche sowie das Fehlen eines Stellplatzes.

Für die Ableitung des Wertes wurden vor allem vergleichbare Kaufverträge aus der unmittelbaren Umgebung herangezogen. Diese zeigen für bestandsfreie Wohnungen ähnlicher Größe ein Preisniveau von grob rund 3.750 bis 3.900 Euro je Quadratmeter. Daraus ergibt sich zunächst ein bestandsfreier Marktwert im Bereich von etwa 340.000 Euro. Entscheidend ist hier jedoch, dass die Wohnung laut Beschreibung seit Ende 2022 unbefristet vermietet ist. Solche Objekte werden am österreichischen Markt deutlich unter dem Wert bestandsfreier Wohnungen gehandelt.

Unter Berücksichtigung dieses Vermietungsabschlags ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von 225.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt bei 205.000 bis 245.000 Euro. Das entspricht einem angesetzten Quadratmeterpreis von rund 2.490 Euro.