Naturnah wohnen nahe Lainzer Tiergarten – sanierte Dachgeschosswohnung
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Umfassende Sanierung 2024 mit neuem Bad und aufgearbeitetem Fischgrätparkett
- Altbaucharakter in gepflegtem Haus mit familiärem Charakter
- Absolute Ruhelage und Grünblick
- 2. Stock ohne Lift
- Kein privater Balkon oder Terrasse
- Gemeinschaftsgarten vorhanden, aber kein exklusives Nutzungsrecht
- Optionaler Garagenplatz erwähnt, daher nicht als gesichert im Wert enthalten
- Zusätzlicher Dachbodenbereich über Wendeltreppe mit Nutzungspotenzial
- Energieklasse E als leichter Abschlag
Lage
Die Wohnungen befinden sich in 1130 Wien – Hietzing, einer der beliebtesten und grünsten Wohnlagen der Stadt. Die Umgebung zeichnet sich durch eine hohe Lebensqualität, viel Ruhe und zahlreiche Grünflächen aus.
Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants, Schulen, Kindergärten sowie Ärzte befinden sich in der näheren Umgebung und sind bequem erreichbar.
Für Freizeit und Erholung bieten sich unter anderem der Lainzer Tiergarten sowie der Schönbrunner Schlosspark an, die zu Spaziergängen, Sport und Erholung im Grünen einladen.
Die öffentliche Verkehrsanbindung ist ebenfalls gut ausgebaut und ermöglicht eine schnelle Verbindung in die Wiener Innenstadt.
Öffentlicher Verkehr
Objektinformationen
Beschreibung
Naturnah wohnen nahe dem Lainzer Tiergarten – sanierte Dachgeschosswohnung mit optionaler Garage & Garten
In absoluter Ruhelage des 13. Bezirks – eingebettet zwischen dem Lainzer Tiergarten, dem Roten Berg und dem Hohenauer Teich – befindet sich diese liebevoll sanierte Dachgeschosswohnung in einem gepflegten, familiären Altbau mit Gemeinschaftsgarten. Die Liegenschaft in der Ghelengasse bietet naturnahes Wohnen mit perfekter Anbindung an die Stadt – ein echtes Refugium für alle, die Ruhe, Licht und Grün schätzen.
Die Wohnung liegt im 2. Stock (ohne Lift) und wurde 2024 umfassend modernisiert – inklusive neuem Badezimmer, überarbeitetem Fischgrätparkett und frischer Malerarbeiten. Der Garten, der allen Bewohnern zur Verfügung steht, wurde im Frühjahr 2025 gärtnerisch neugestaltet und ist das grüne Herz des Hauses.
DIE HIGHLIGHTS AUF EINEN BLICK:
• Sanierung 2024: neues Bad mit bodenebener Dusche, Fischgrätparkett geschliffen & geölt, Malerarbeiten
• Helle, freundliche Räume mit großzügigen Fensterflächen
• Außenliegende Rollläden sorgen für guten Sonnenschutz
• Weitblick ins Grüne und über die Dächer Wiens
• Separate Küche mit Fenster – gut belüftet und gemütlich
• Wendeltreppe führt in den Dachboden mit zusätzlichem Stauraum oder Spielbereich
RAUMAUFTEILUNG:
• Eingangsbereich/Vorraum
• Großzügiges Wohnzimmer mit Wendeltreppe zum Dachboden
• Zwei (Schlaf-)Zimmer
• Badezimmer mit bodenebener Dusche & WC (neu)
• Separate Küche mit Fenster
• Dachboden mit zusätzlichem Nutzungspotenzial
Diese stilvolle Dachgeschosswohnung vereint naturnahes Wohnen mit modernem Wohnkomfort in einem charmanten Altbau mit Familiencharakter. Ob mit optionaler Garage, privatem Garten oder einfach nur als persönlicher Rückzugsort im Grünen – ein ideales Zuhause für alle, die Ruhe und Lebensqualität in der Stadt suchen.
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KAUFNEBENKOSTEN:
• Grundbucheintragung: 1,1 % des Kaufpreises
• Grunderwerbsteuer: 3,5 % des Kaufpreises
• Maklerprovision: 3 % des Kaufpreises zzgl. 20 % USt
• Kaufvertragserrichtung: 1,2 % des Kaufpreises zzgl. USt & Barauslagen
(durch Kanzlei Tiefenthaler & Gnesda Rechtsanwälte)
• Sanierung 2024: neues Bad mit bodenebener Dusche, Fischgrätparkett geschliffen & geölt, Malerarbeiten
• Helle, freundliche Räume mit großzügigen Fensterflächen
• Außenliegende Rollläden sorgen für guten Sonnenschutz
• Weitblick ins Grüne und über die Dächer Wiens
• Separate Küche mit Fenster – gut belüftet und gemütlich
• Wendeltreppe führt in den Dachboden mit zusätzlichem Stauraum oder Spielbereich
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 525.000 bis 585.000
- Schätzwert pro m²
- € 5.250/m²
Gesamte Einschätzung
Die bewertete Wohnung ist eine rund 105,85 m² große, 2024 sanierte Dachgeschoss- beziehungsweise Obergeschosswohnung in einem Altbau aus 1909 in der Ghelengasse im 13. Wiener Gemeindebezirk. Besonders wertrelevant sind der neuwertige Zustand, das erneuerte Badezimmer, das aufgearbeitete Fischgrätparkett, der Grünblick sowie die ausgesprochen ruhige Wohnlage nahe Lainzer Tiergarten und Rotem Berg. Positiv ist auch der zusätzliche Dachbodenbereich, der über eine Wendeltreppe erreichbar ist. Abschläge ergeben sich vor allem durch das Fehlen eines Lifts, die nicht vorhandene private Freifläche wie Balkon oder Terrasse und die nur mäßige Energiekennzahl.
Die Lage ist für Hietzing als gute bis sehr gute Wohnlage einzustufen, vor allem für Käufer mit Fokus auf Ruhe, Grünraum und Wohnqualität. Die öffentliche Anbindung ist brauchbar, aber nicht innerstädtisch premium. Für die Wertermittlung wurden die Vergleichskaufverträge im Nahbereich kritisch gefiltert, da der Datenpool deutliche Ausreißer nach unten und oben enthält. Unter stärkerer Gewichtung der besser passenden Vergleichsfälle und der Bezirkswerte ergibt sich ein angemessener Quadratmeterpreis von rund 5.250 Euro.
Der geschätzte Marktwert beträgt daher 556.000 Euro. Eine realistische Wertspanne liegt zwischen 525.000 Euro und 585.000 Euro, entsprechend etwa 5.250 Euro pro Quadratmeter.
Ausstattung und Eigenschaften
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