das LEON – moderne Architektur trifft auf Hietzinger Lebensqualität! 202 m2 Nutzfläche + Eigengarten
KI-unterstützte Preis-Einschätzung von IMMOunited aus echten Grundbuch-Kaufvertragsdaten.
Wertbestimmende Faktoren
- Erstbezug in einem hochwertigen Neubauprojekt
- Großer Eigengarten mit rundumlaufender Freifläche
- Terrasse mit direkter Anbindung an den Wohnbereich
- Außergewöhnlich große und hochwertig nutzbare Souterrain- und Wellnessfläche
- Drei Bäder und familiengerechter Grundriss
- Hochwertige technische Ausstattung mit Smart Home, Kühlung und Wärmepumpe
- Sehr gute Mikrolage in grünem Hietzinger Wohnumfeld
- Optional verfügbare Stellplätze, jedoch nicht eindeutig im Kaufpreis enthalten
Lage
Roter Berg
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Garten-Maisonette - DAS FUNDAMENT - ein privates Wellness-Idyll
Im Erdgeschoss des exklusiven Wohnprojekts am Leon-Kellner-Weg 3 erwartet Sie ein wahres Raumwunder, das sprichwörtlich „alle Stückerl spielt“. Diese einzigartige Wohneinheit erstreckt sich über die gesamte Erdgeschossebene und verbindet elegantes Indoor-Living mit einer privaten Oase im Freien sowie einer flexibel nutzbaren Spa- und Arbeitswelt im Souterrain.
Erdgeschoss – Das Herzstück des Familienlebens: Über einen repräsentativen Vorraum gelangen Sie in das lichtdurchflutete Wohnzimmer mit offener Küche, das sich direkt zur rund 32 m² großen Terrasse hin öffnet. Der dreiseitig umlaufende, private Garten bietet viel Platz zum Entspannen und die perfekte Möglichkeit für einen eigenen Pool. Der Schlafbereich teilt sich auf in ein Elternschlafzimmer mit Bad en Suite, zwei flexibel nutzbare Kinderzimmer oder Büros sowie ein exklusives Hauptbadezimmer (mit Dusche, Badewanne und Doppelwaschtisch) und ein separates Gäste-WC. Optional verfügen Sie hier über zwei Autoabstellplätze mit direktem, komfortablem Gartenzugang.
Untergeschoss – Ihre private Wellness- und Business-Etage: Eine innenliegende Treppe führt direkt in die großzügige Kellerebene. Dieser hochwertige Bereich lässt sich perfekt als privates Spa mit Sauna und eigenem Duschbad gestalten. Zudem bietet die Etage reichlich Platz für ein ruhiges Homeoffice, einen autarken Gästebereich oder umfangreichen Stauraum.
Aufteilung:
Wohnbereich im Erdgeschoss (WNF: 103,78 m²):
- Wohnküche: 43,27 m² (Parkett)
- Zimmer 1: 14,92 m² (Parkett)
- Zimmer 2: 13,81 m² (Parkett)
- Zimmer 3: 12,77 m² (Parkett)
- Bad 1: 7,25 m² (Fliesen)
- Bad 2: 3,37 m² (Fliesen)
- Vorraum: 3,90 m² (Parkett)
- Flur: 3,07 m² (Parkett)
- WC: 1,42 m² (Fliesen)
- Terrasse 31,67 m2 (Holzdielen
Zugeordneter Wellness- & Kellerbereich im Souterrain (NF: 100,86 m²):
- Kellerraum 1: 55,59 m² (Fliesen)
- Kellerraum 2: 30,51 m² (Fliesen)
- Sauna / Wellness: 7,95 m² (Fliesen)
- Bad 3: 6,81 m² (Fliesen)
Ausstattung:
- Smart Living: Intelligente Smart-Home-Steuerung für Beleuchtung, Heizung, Kühlung und Beschattung via Smartphone oder iPad.
- Klimakomfort: Nachhaltige Luftwärmepumpe kombiniert mit Fußbodenheizung sowie innovative Deckenkühlung und -heizung für das perfekte Raumklima zu jeder Jahreszeit.
- Edle Materialien: Hochwertige Holz-Alu-Fenster von JOSKO, elegante Landhausdielen und großformatiges Feinsteinzeug in den Sanitärbereichen.
- Komfort: Barrierefreier Lift, großzügige Kellerabteile und vier Stellplätze nach Verfügbarkeit (1 Garage, 3 Freiplätze)
- Nachhaltigkeit: Wärmepumpe und Photovoltaikanlage für den allgemeinen Bereich
Energieausweis
- HWB B, 35.8 kWh/m2a
Lage / Roter Berg
- Das Projekt befindet sich in einer traumhaften, grünen Oase im 13. Wiener Gemeindebezirk (Hietzing). Die Infrastruktur vereint das Beste aus Natur und urbaner Anbindung:
- Erholung pur: Der Rote Berg befindet sich in unmittelbarer Nähe und bietet weitläufige Grünflächen zum Spazieren und Entspannen.
- Infrastruktur: Ärzte, Apotheken und Nahversorger sind in wenigen Minuten erreichbar.
- Anbindung: Eine Busverbindung liegt praktisch vor der Tür (ca. 250 m Luftlinie), die Straßenbahn ist ca. 1.000 m entfernt und die nächste U-Bahn-Station erreichen Sie nach ca. 1.500 m.
Infrastruktur:
- Öffis: Buslinien (53A, 54A, 56A) nur 2-4 Gehminuten entfernt; in 6 Fahrminuten direkt bei der U4 Ober St. Veit (schnelle Verbindung ins Zentrum).
- Nahversorgung: Erstklassige Supermärkte (Billa, Billa Plus, Spar), Apotheken, Ärzte, Schulen und die Gastronomie von Ober St. Veit im nahen Umkreis.
Die detaillierte Bau- und Ausstattungsbeschreibung senden wir Ihnen gerne auf Anfrage zu!
Für nähere Informationen oder einen Besichtigungstermin stehen wir Ihnen gerne telefonisch oder per E-Mail zur Verfügung.
FHI Real Estate GmbH
t +431342222
m +436764319977
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Die Angaben erfolgen aufgrund von Informationen und Unterlagen, die uns vom Eigentümer und/oder von Dritten zur Verfügung gestellt wurden und sind ohne Gewähr.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Preis
- € 971.000 bis 1.103.000
- Schätzwert pro m²
- € 8.950/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine hochwertige Gartenmaisonette im 13. Wiener Gemeindebezirk mit 115,82 Quadratmetern Wohnfläche, rund 31,67 Quadratmetern Terrasse, einem sehr großen Eigengarten sowie einer außergewöhnlich umfangreichen Souterrain- und Wellnessebene. Das Objekt ist ein Erstbezug in einem Neubauprojekt und hebt sich durch seine überdurchschnittliche Ausstattung deutlich vom Standard ab. Besonders wertrelevant sind die Fußbodenheizung, Klimatisierung, Smart-Home-Steuerung, hochwertige Materialien sowie die familiengerechte Aufteilung mit drei Bädern.
Die Lage ist innerhalb Hietzings sehr gut einzuschätzen. Das Umfeld ist grün, ruhig und kaufkraftstark, gleichzeitig sind Nahversorgung, Schulen, Ärzte und öffentliche Verkehrsmittel gut erreichbar. Diese Kombination aus Wohnqualität und Infrastruktur ist im Wiener Markt besonders gefragt.
Die Vergleichswertableitung stützt sich auf mehrere echte Kaufverträge aus dem nahen Umfeld, insbesondere auf hochwertige Erstbezugswohnungen im selben Marktsegment. Gegenüber durchschnittlichen Bezirkswerten ist hier ein klarer Zuschlag gerechtfertigt, weil es sich um ein Neubau-Premiumobjekt mit großer Freifläche und Zusatznutzen im Untergeschoss handelt.
Der geschätzte Marktwert beträgt 1.037.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt zwischen 971.000 Euro und 1.103.000 Euro. Daraus ergibt sich ein angesetzter Quadratmeterpreis von rund 8.950 Euro bezogen auf die Wohnfläche.
Ausstattung und Eigenschaften
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