Wohnen am grünen Stadtrand - 160 m² Gartenwohnung in absoluter Ruhelage
KI-unterstützte Preis-Einschätzung von IMMOunited aus echten Grundbuch-Kaufvertragsdaten.
Wertbestimmende Faktoren
- absolute Grün- und Ruhelage im Hietzinger Villenviertel
- sehr große private Gartenflächen und große Terrasse
- gepflegter, sofort bezugsbereiter Zustand
- Altbaucharakter in guter Wohnlage
- Mezzanin/Erdgeschoss tendenziell leichter Abschlag gegenüber höheren Etagen
- nur durchschnittliche ÖPNV- und Nahversorgungsanbindung laut GIS
- bestandsfrei, daher kein Vermietungsabschlag
Lage
Lainzer Tiergarten, Ober St. Veit
Öffentlicher Verkehr
Objektinformationen
Beschreibung
Großzügige Gartenwohnung in Bestlage von Hietzing – Ruhe, Grünblick und Lebensqualität
In begehrter Wohnlage des 13. Bezirks, nur wenige Gehminuten vom Lainzer Tiergarten entfernt, erwartet Sie diese außergewöhnlich großzügige Gartenwohnung mit ca. 161 m² Wohnfläche, zwei idyllischen Gartenflächen (gesamt ca. 255 m²) und einer weitläufigen Terrasse mit 42,8 m² – ein Refugium der Ruhe und des Komforts inmitten des grünen Hietzinger Villenviertels.
Die Wohnung befindet sich im Mezzanin/ EG und besticht durch ihre durchdachte Raumaufteilung, hochwertige Ausstattung sowie den absoluten Grün- und Ruhelagecharakter.
Der weitläufige Wohnbereich mit Terrassenzugang bildet das Herzstück der Wohnung, zwei großzügige Schlafzimmer sind ideal als Master Bedroom und ruhiges Homeoffice oder Kinderzimmer nutzbar. Ein einladender, großzügiger Gangbereich verbindet alle Räume und schafft dank des Parkettbodens ein warmes Raumgefühl bereits beim Eintreten. Der helle Essbereich mit großem Panoramafenster bietet direkten Blick auf die Terrasse und den dicht bepflanzten Lederleitner Garten – hier essen Sie und Ihre Gäste mit Naturkulisse.
Highlights im Überblick:
Wohnfläche: ca. 160,87 m²
4 Zimmer mit salonartigem Wohn-/Essbereich
hochwertige Einbauküche mit Markengeräten
Tageslichtbad mit Dusche, separates WC mit Handwaschbecken
zwei private, liebevoll bepflanzte Gartenflächen
Terrasse in absoluter Ruhelage mit direktem Zugang vom Wohnzimmer
elegante Parkettböden
Gas-Etagenheizung
Kunststofffenster mit Doppel-/Mehrfachverglasung
gepflegter Zustand, sofort bezugsbereit
Lage & Infrastruktur:
Die Liegenschaft befindet sich am Ende einer charmanten Seitengasse in Hietzing, nur wenige Minuten vom Lainzer Tiergarten, einem der beliebtesten Erholungsgebiete Wiens, entfernt. In Ober St. Veit finden Sie alle notwendigen Nahversorger (Supermarkt, Apotheke, Bäckerei), die Linien 54A und 54B halten nur wenige Meter von Ihrer Adresse entfernt und verbinden Sie direkt mit der U4.
Rücklagenstand der Liegenschaft per 01.09.2026: € 13.101,45
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Um Ihre Rechte zu wahren, können nur Anfragen mit vollständigen Kontaktdaten (Name, Adresse, Telefon, E-Mail-Adresse) beantwortet werden.
Vor Ablauf der 14-tägigen Rücktrittsfrist werden wir gerne für Sie tätig, wenn Sie gesetzeskonform (FAGG) uns ausdrücklich (am einfachsten per E-Mail) dazu auffordern.
Wenn der Kaufvertrag nicht zustande kommt, bleibt unsere Tätigkeit für Sie vollkommen kostenlos. Wir weisen auf Ihre 14-tägige Rücktrittsfrist (gemäß § 11 FAGG ) hin.
Vielen Dank!
Nebenkosten lt. Nebenkostenübersicht!
Der Vollständigkeit halber halten wir fest, dass wir Ihnen bei Anmietung/Ankauf eines von uns namhaft gemachten Objektes durch Sie oder einen durch Sie namhaft gemachten Dritten bzw. bei beidseitiger Willensübereinstimmung eine Vermittlungsprovision in der Höhe von 3 Bruttomonatsmieten bei Gewerbeimmobilien, 2 Bruttomonatsmieten bei Wohnimmobilien bzw. 3 % des Kaufpreises zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer in Rechnung stellen (Honorarverordnung für Immobilienmakler, BGBl. Nr. 262 und 297/1996).
Dieses Angebot ist unverbindlich und freibleibend. Die Angaben erfolgen aufgrund der Informationen und Unterlagen, die uns vom Eigentümer und/oder Dritten zur Verfügung gestellt werden und sind ohne Gewähr. Im Übrigen gelten die allgemeinen Geschäftsbedingungen sowie die Verordnung des BM für wirtschaftliche Angelegenheiten über Standes- und Ausübungsregeln für Immobilienmakler, BGBl 297/96.
Alle Angaben im Angebot basieren auf Informationen und Unterlagen des Verkäufers und erfolgen nach bestem Wissen, jedoch ohne Gewähr auf Richtigkeit und Vollständigkeit.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Preis
- € 850.000 bis 1.010.000
- Schätzwert pro m²
- € 5.790/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine rund 160,87 m² große Gartenwohnung in der Ghelengasse in Wien-Hietzing. Das Objekt hebt sich deutlich vom Standardmarkt ab: Es verfügt über vier Zimmer, eine große Terrasse mit 42,8 m² sowie zwei private Gartenflächen mit zusammen rund 255 m². Laut Beschreibung befindet sich die Wohnung in gepflegtem, sofort bezugsbereitem Zustand und liegt in absoluter Ruhelage mit Grünblick nahe dem Lainzer Tiergarten.
Die Lage ist aus Marktsicht als sehr gute Wohnlage einzustufen. Zwar ist die öffentliche Anbindung nicht auf innerstädtischem Spitzenniveau, dafür ist das Wohnumfeld im grünen Hietzinger Villenviertel besonders hochwertig und für Eigennutzer sehr gefragt. Dieser Lagevorteil ist für große Familienwohnungen mit Freiflächen klar wertrelevant.
Die Vergleichskaufverträge zeigen eine sehr breite Streuung, weshalb einzelne niedrige und sehr hohe Ausreißer nur eingeschränkt verwertbar sind. Maßgeblich waren daher vor allem die plausibleren Vergleichswerte im oberen Mittelfeld sowie das bezirkstypische Preisniveau. Unter Berücksichtigung der großen Freiflächen, der Ruhelage und des gepflegten Zustands ergibt sich ein geschätzter Quadratmeterpreis von rund 5.790 Euro.
Der daraus abgeleitete Verkehrswert beträgt 931.000 Euro. Eine realistische Wertspanne liegt zwischen 850.000 Euro und 1.010.000 Euro.
Ausstattung und Eigenschaften
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