5 Zimmer Penthouse mit 4 Terrassen und Garage in Hietzing – ohne Dachschrägen
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Erstbezug/Bauträger-Neubau 2023
- Alleiniges Dachgeschoss ohne Etagennachbarn
- 78 m² Terrassen- und Balkonflächen in drei Himmelsrichtungen
- Keine Dachschrägen, Raumhöhe bis 3,20 m
- Sehr hochwertige Haustechnik mit Erdwärme, Photovoltaik, Deckenkühlung und Wohnraumlüftung
- Smart Home, Holz-Alu-Fenster, elektrische Raffstores, hochwertige Küche und Bäder
- Grünruhelage am Napoleonwald in Hietzing
- Tiefgaragenplatz nur optional und nicht im Kaufpreis enthalten
- Große Wohnfläche dämpft den m²-Preis gegenüber kleineren Vergleichswohnungen
Lage
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Das gesamte Dachgeschoß – 185 m² ohne Schrägen, 5 Zimmer, 78 m² Freifläche.
Dieses Penthouse belegt allein das Dachgeschoß eines 2023 fertiggestellten Hauses mit nur fünf Wohnungen am Rand des Napoleonwalds in Hietzing. 185 m² Wohnfläche, komplett schrägenfrei, bis zu 3,20 m Raumhöhe. Zwei Terrassen und zwei Balkone (zusammen 78 m²) in drei Himmelsrichtungen – Morgensonne im Osten, Abendsonne auf der Südwest-Terrasse.
Der offene Wohn-/Essbereich hat 56 m², die Küche 19 m² mit direktem Terrassenzugang. Drei Schlafzimmer (14,6 / 17,2 / 15,9 m²), zwei davon mit Hebeschiebetür zum Balkon, dazu ein 27 m² großer fünfter Raum mit eigener Terrasse – Home-Office, Fitnessraum oder Gästezimmer. Zwei Bäder, zwei WCs, eigener Wasch-/Trockenraum.
Haustechnik: Erdwärme mit Tiefensonden, Photovoltaik, Fußbodenheizung, Deckenkühlung über Bauteilaktivierung, kontrollierte Wohnraumlüftung, dreifach verglaste Holz-Alu-Fenster, elektrische Raffstores, Smart Home. Monatliche Gesamtbelastung Wohnung inkl. Heizung, Kühlung, Wasser, Warmwasser, Rücklage und Steuern: €1.037,-
10 m² Kellerabteil, Lift bis ins Untergeschoß, Fahrradraum, Paketbox. Klimaaktiv GOLD, IBO Öko-Pass. Zwei Plätze in der Tiefgarage (E-Ladestation vorbereitet) können um je €40.000,- erworben werden.
Kaufpreis € 1.500.000. Übergabe nach Vereinbarung, sofort möglich.
Die wichtigsten Daten
- 185,25 m² Wohnfläche, 263 m² Nutzfläche, 5 Zimmer, Baujahr 2023
- Terrasse 19,87 m² (SW) · Terrasse 19,87 m² (NO) · Balkon 19,11 m² · Balkon 19,11 m²
- Raumhöhe bis 3,20 m, keine Dachschrägen, bodentiefe Fenster und Hebeschiebetüren
- 2 Bäder, 2 WCs, Waschraum/Abstellraum
- Erdwärme + Photovoltaik, Deckenkühlung mit Bauteilaktivierung, Wohnraumlüftung – HWB B, PEB A++, CO₂ A++
- Kellerabteil, Lift, elektronisches Zutrittssystem; Tiefgaragenstellplatz optional
- Nur 5 Wohnungen im Haus, keine Etagennachbarn
- Kaufpreis €1.500.000, Stellplätze optional je €40.000,-
Das gesamte Dachgeschoß für sich allein
Am westlichen Rand von Hietzing, wo die Dostalgasse auf den Napoleonwald trifft, wurde 2023 die „Villa Dostal" fertiggestellt: fünf Wohnungen, Ziegelmassivbau, Alucobond-Fassade, Erdwärme. Das Dachgeschoß gehört zur Gänze zu dieser Wohnung. Es gibt keine Etagennachbarn, kein Gegenüber auf gleicher Höhe, und der Wienerwald beginnt zwei Straßen weiter.
185 m² ohne eine einzige Schräge
Was im Dachgeschoß die Ausnahme ist, ist hier die Regel: Alle 185,25 m² sind vollwertig nutzbar, die Raumhöhe liegt bei 2,65 bis 3,20 m. Der Grundriss trennt drei Bereiche: den Wohntrakt mit 56 m² Wohn-/Essbereich und 19 m² Küche, den Schlaftrakt mit drei Zimmern und Hauptbad, und den 27 m² großen fünften Raum mit eigener Terrasse, der als Home-Office, Fitnessraum, begehbare Garderobe, Gästebereich oder Spielzimmer funktioniert.
78 m² Freifläche in drei Himmelsrichtungen
Zwei Terrassen (je 19,87 m²) und zwei Balkone (je 19,11 m²) sind mit Ipè-Holzdielen belegt und über Sonnensegel bzw. Markisen beschattet. Die Südwest-Terrasse liegt direkt an Wohnzimmer und Küche und ist der Ort für Abende; die Nordost-Terrasse am fünften Raum bleibt im Sommer kühl. Von allen Freiflächen fällt der Blick über die Dächer der Villengegend ins Grün.
Haustechnik, die man nicht sieht
Erdwärme mit Tiefensonden und Wärmepumpe, unterstützt von einer Photovoltaikanlage am Dach – kein fossiler Energieträger im Haus. Fußbodenheizung in allen Räumen, im Sommer Deckenkühlung über Bauteilaktivierung (Free Cooling, ohne Kältemaschine, ohne Zugluft). Kontrollierte Be- und Entlüftung mit Wärmerückgewinnung in jedem Raum, dreifach verglaste Holz-Alu-Fenster mit Insektenschutz, elektrisch gesteuerte Außenraffstores, Smart-Home-Steuerung. Das Ergebnis: ein Heizkostenakonto von rund € 120 pro Monat für 185 m². Das Gebäude ist mit klimaaktiv GOLD und dem IBO Öko-Pass zertifiziert; Energieausweis HWB B, PEB A++, CO₂ A++.
Ausstattung
Eichenparkett in allen Wohnräumen, Feinsteinzeug in den Nassräumen, Küche mit Dekton-Arbeitsplatte und Markengeräten, Hauptbad (13 m²) mit Regendusche, Waschtisch und Fenster, zweites Bad mit Dusche und Waschtisch, zwei separate WCs mit Handwaschbecken, Waschraum mit Anschlüssen für Waschmaschine und Trockner, elektrische Verdunkelung in allen Schlafräumen. Kellerabteil 10 m², OTIS-Lift bis ins Untergeschoß, Fahrradraum, Paket-/Postbox, elektronisches Zutrittssystem, automatisch bewässerte Grünanlagen. Zwei Tiefgaragenstellplätze (Nr. 4 und Nr. 1, je 14,3 m², E-Ladestation vorbereitet) optional um je €40.000.- zu erwerben.
Lage
Die Dostalgasse liegt im durchgrünten westlichen Teil Hietzings zwischen Napoleonwald und Lainzer Tiergarten, umgeben von Ein- und Zweifamilienhäusern. Supermarkt nur 150 m, Bus 500 m, Straßenbahn 1 km, U4 Unter St. Veit mit dem Auto in 8 Minuten, A1-Auffahrt Auhof in 5 Minuten. Kindergärten, Volksschule und Gymnasium in Gehweite; Lainzer Tiergarten, Napoleonwald und Wienerwald direkt vor der Tür.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Hinweis: Zwischen dem vermittelnden Immobilienunternehmen und dem Eigentümer besteht ein wirtschaftliches Naheverhältnis. Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 1.230.000 bis 1.365.000
- Schätzwert pro m²
- € 7.000/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde ein neuwertiges Penthouse in Wien-Hietzing mit 185,25 m² Wohnfläche, fünf Zimmern und insgesamt rund 78 m² Terrassen- und Balkonflächen. Das Objekt nimmt das gesamte Dachgeschoss eines 2023 errichteten Hauses mit nur fünf Wohnungen ein und hebt sich durch seine Exklusivität deutlich vom üblichen Wohnungsangebot ab. Besonders wertrelevant sind die fehlenden Dachschrägen, Raumhöhen bis 3,20 Meter, die hochwertige technische Ausstattung mit Erdwärme, Photovoltaik, Deckenkühlung, Wohnraumlüftung und Smart-Home-System sowie die ruhige Grünlage am Rand des Napoleonwalds. Der Tiefgaragenplatz ist laut Inserat nicht im Kaufpreis enthalten und wurde daher nicht voll eingerechnet.
Die Lage ist als sehr gute Wohnlage mit hohem Freizeit- und Erholungswert einzustufen. Die öffentliche Anbindung ist nicht erstklassig, im gehobenen Hietzinger Marktsegment wird die ruhige Villenumgebung jedoch regelmäßig stärker honoriert als die unmittelbare U-Bahn-Nähe.
Aus den vorliegenden Vergleichskaufverträgen ergibt sich wegen der starken Streuung kein einfacher Durchschnittswert. Maßgeblich waren vor allem die höherwertigen Neubauverkäufe im Nahbereich, angepasst um die größere Fläche des Objekts sowie die besondere Penthouse-Qualität. Daraus leite ich einen Marktwert von 1.297.000 Euro ab. Die realistische Wertspanne liegt bei 1.230.000 bis 1.365.000 Euro. Das entspricht einem angesetzten Quadratmeterpreis von rund 7.000 Euro.
Ausstattung und Eigenschaften
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Der Kreditrechner liefert eine unverbindliche Berechnung und kein Angebot. Tatsächliche Konditionen und Kosten können vom Ergebnis abweichen.
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IMMOunited Exposé
Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.