Hell, hoch, neu: Altbaucharme ohne Investitionsstau
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Erstbezug nach Sanierung im Altbau
- Fischgrätparkett und zeitgemäß saniertes Bad
- 3. Obergeschoß
- 200 m zur U3 Johnstraße
- gepflegtes Zinshaus mit historischem Stiegenhaus
- begrünter Innenhof und geringe Lärmbeeinträchtigung
- kein Balkon oder keine Terrasse
- Lift nicht erwähnt, daher eher nicht vorhanden
- bestandsfrei, daher kein Vermietungsabschlag
Lage
Die Schuselkagasse liegt im Herzen von Rudolfsheim-Fünfhaus, unmittelbar zwischen Hütteldorfer Straße und Johnstraße. Die U3-Station Johnstraße erreichen Sie in rund 200 Metern, Straßenbahn und Bus halten bereits nach etwa 75 Metern – die Wiener Innenstadt ist damit in wenigen Minuten ohne Umsteigen erreichbar. Der Anschluss an die A1 liegt rund 4,6 km entfernt.
Die Nahversorgung ist auf kurzen Wegen gesichert: Supermarkt in ca. 125 m, Bäckerei in ca. 150 m, Apotheke und Bank in je rund 100 m, Post und Arzt in etwa 175 m. Kindergarten (150 m) und Schule (225 m) befinden sich ebenfalls fußläufig. Für Erholung sorgen die nahegelegenen Grünflächen Auf der Schmelz sowie der Reinlpark.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Erstbezug nach Sanierung: Zweizimmer-Altbau mit Fischgrätparkett, separatem WC und begrüntem Innenhof – 200 Meter zur U3.
Im dritten Obergeschoß eines gepflegten Wiener Zinshauses aus dem Jahr 1900 erwartet Sie eine frisch sanierte Zweizimmerwohnung mit rund 57,07 m², die als Erstbezug nach Sanierung übergeben wird – bezugsfertig, ohne verbleibenden Investitionsbedarf.
Über ein Vorzimmer mit 6,42 m² erschließt sich der klar und effizient gegliederte Grundriss. Die Wohnküche mit 20,66 m² bildet als offener Wohn- und Kochbereich das Zentrum der Wohnung und ist mit einer Küchenzeile samt Anschlüssen ausgestattet. Das Zimmer mit 20,52 m² liegt separat und eignet sich als Schlaf- oder Arbeitsraum. Beide Haupträume verfügen über je zwei Fenster und Fischgrätparkett.
Das Badezimmer mit 4,52 m² ist zeitgemäß in hellen Großformatfliesen ausgeführt und verfügt über eine Dusche mit Regenbrause und Glasabtrennung, einen Waschtisch mit Spiegel sowie einen Handtuchheizkörper. Ein eigenes Fenster sorgt für natürliche Belüftung. Das WC ist separat ausgeführt und mit einem eigenen Handwaschbecken ausgestattet – ein Komfortdetail, das in dieser Größenordnung selten geworden ist. Der Gang mit 4,01 m² nimmt den Waschmaschinenanschluss auf.
Beheizt wird die Wohnung über eine Gas-Etagenheizung (Gastherme), die Fenster sind in Doppel-/Mehrfachverglasung ausgeführt. Ein Kellerabteil gehört zum Objekt. Das Haus präsentiert sich in sehr gepflegtem Zustand: historisches Stiegenhaus mit Terrazzoboden, Ätzglastüren und schmiedeeisernem Geländer sowie ein begrünter Innenhof mit Rasenfläche und Terrassenbereich.
Highlights auf einen Blick
- Ca. 57,07 m² Wohnfläche, 2 Zimmer, 3. Obergeschoß
- Erstbezug nach Sanierung, Altbau Baujahr 1900
- Wohnküche 20,66 m² + separates Zimmer 20,52 m²
- Bad mit Fenster, Regendusche und Glasabtrennung
- Separates WC mit Handwaschbecken
- Vorzimmer 6,42 m², zusätzlicher Gang 4,01 m²
- Fischgrätparkett und Fliesen
- Gas-Etagenheizung (Gastherme)
- Doppel-/Mehrfachverglasung, Kunststofffenster
- Eigener Waschmaschinenanschluss
- Kellerabteil vorhanden
- Historisches Stiegenhaus, begrünter Innenhof mit Terrasse
- Geringe Lärmbeeinträchtigung
- 200 m zur U3-Station Johnstraße
Preisinformation
- Kaufpreis: € 329.000,00
- Monatliche Gesamtbelastung: € 249,39
- Provision: 3% vom Kaufpreis zzgl. USt.
Ich freue mich auf Ihre Anfrage und stehe bei Fragen sowie zur Vereinbarung eines Besichtigungstermins gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen,
Amir Tarab, BA
Mail: [email protected]
Tel: +43 660 383 15 66
Wolf & Sohn Immobilien GmbH
www.wolfundsohn.com
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 300.000 bis 332.000
- Schätzwert pro m²
- € 5.540/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine rund 57 Quadratmeter große Zweizimmerwohnung im 3. Obergeschoß eines gepflegten Altbaus aus der Zeit um 1900 in Wien-Rudolfsheim-Fünfhaus. Es handelt sich um einen Erstbezug nach Sanierung mit gutem Grundriss, Fischgrätparkett, modernem Bad mit Fenster, separatem WC, Kellerabteil sowie einem ansprechenden Haus mit historischem Stiegenhaus und begrüntem Innenhof. Ein unmittelbarer Investitionsbedarf ist nach der Beschreibung nicht erkennbar. Nachteilig ist, dass keine Freifläche wie Balkon oder Terrasse vorhanden ist; ein Lift ist ebenfalls nicht ausgewiesen.
Die Lage ist innerhalb des 15. Bezirks als sehr gut einzustufen. Die U3-Station Johnstraße liegt praktisch vor der Tür, ebenso Nahversorgung, Schulen, Ärzte und Grünflächen. Das erhöht die Marktgängigkeit deutlich.
Für die Wertermittlung wurden vor allem aktuelle, bestandsfreie Vergleichskäufe im nahen Umfeld aus dem Segment sanierter beziehungsweise neuwertiger Wohnungen herangezogen. Daraus ergibt sich für das gegenständliche Objekt ein angemessener Quadratmeterpreis von rund 5.540 Euro. Unter Berücksichtigung der konkreten Objektmerkmale ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von 316.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt bei 300.000 bis 332.000 Euro.
Ausstattung und Eigenschaften
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Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.