SONDERAKTION BIS 31.DEZEMBER 2026: Schöne 3,5 Zimmer Altbauwohnung/Ordination im Nibelungenviertel nahe Schmelz, 1150!
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- gepflegter Altbau mit typischem Altbaucharakter
- 1. Obergeschoss ohne Lift
- kein Balkon oder Terrasse
- kein Stellplatz
- westseitige Ausrichtung
- modernes Badezimmer und sanierte Doppelkastenfenster
- Kellerabteil vorhanden
- grundbücherliche Eintragung als Ordination mit möglichem Berichtigungsaufwand
Lage
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
SONDERAKTION BIS 31.DEZEMBER 2026: Schöne 3,5 Zimmer Altbauwohnung/Ordination im Nibelungenviertel nahe Schmelz, 1150!
Im Nibelungenviertel, nahe Schmelz und Stadthalle sowie nur wenige Gehminuten von der U3/Station Schweglergasse entfernt, gelangt diese schöne und angenehm helle 3,5 Zimmer Wohnung/Ordination zum Verkauf.
Die westseitig ausgerichtete Wohneinheit befindet sich im 1.OG (ohne Lift) eines gepflegten Altbaus (BJ 1914) und verfügt über ca. 92 m² Wohnfläche. Der Wohnung zugehörig ist ein Kellerabteil. Weiters befindet sich ein allgemeiner Abstellraum (Allgemeinfläche) am Gang und kann mit anderen Mitbewohnern geteilt werden.
Im Haus gibt es keinen Lift. Die Wohnung wurde ca. 2014 saniert.
Bei den möblierten Fotos handelt es sich um virtuelles Homestaging, das Objekt wird unmöbliert verkauft, Küche und Badezimmer bleiben im Objekt.
Aufteilung/Ausstattung
* Vorraum mit Einbauschränken
* Ausgestattete Küche separat
* 3 Zimmer
* Kabinett
* Modernes Badezimmer mit Doppelwaschbecken, Badewanne, WM-Anschluss, Handtuchheizkörper und Therme
* WC separat mit Waschbecken und kleinem Fenster
* Sanierte Doppelkastenfenster
* Parkettboden in den Wohnräumen, Laminat im Vorraum
* Heizungsart: Gasetagenheizung
* Fahrrad/Kinderabstellraum im Haus
* Kellerabteil
Monatskosten dzt.:
Betriebskosten dzt. netto: € 181,52 (zzgl. 10% USt)
Reparaturrücklage dzt.: € 69,47
Gesamtkosten dzt. inkl. USt: € 269,14
Kaufpreis: € 405.000,--
Aktionspreis gültig bei Kauf/Vertragsabschluss bis 31.12.2026!
Bezug: Ab sofort bzw. nach Vereinbarung
Zusätzliche Information vom Verkäufer:
In der Wohnung wurde vor vielen Jahren 1 Zimmer als Ordination verwendet und im Nutzwertgutachten von 1983 entsprechend berücksichtigt. Im alten Plan stand links statt Zimmer das Wort "Ordination", seit der Sanierung/Einreichung 2014 steht im neuen Plan "Zimmer".
Im Grundbuch ist das Objekt ebenfalls als Ordination eingetragen. Der Käufer könnte ein neues Nutzwertgutachten bzw. eine Berichtigung vornehmen. Das Objekt wurde als Wohnung genutzt und baurechtlich auch als Wohnung gewidmet. Bei diesbezüglichen Fragen kann der Verkäufer auch gerne weitere Infos geben.
Provision: 3% vom KP zzgl. 20% USt (€ 12.150,-- zzgl. 20% USt = € 14.580,--)
Lage/Infrastruktur
Die nahegelegene Hütteldorfer Straße bietet eine gute Infrastruktur für den täglichen Bedarf. Ein Hofer ist ca. 7 Gehminuten entfernt. Die Lage eignet sich sehr gut auch für Sportler und Naturliebhaber, unmittelbar angrenzend erstreckt sich das Naherholungsgebiet Schmelz mit schönen Lauf- und Wanderrouten.
Öffentliche Anbindung
U3/Station Schweglergasse, ca. 6 Gehmin.
Bus- und S-Bahn sind in wenigen Minuten erreichbar. Die Anbindung an den Individualverkehr ist sehr gut.
Straßenbahnlinie 9
Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 315.000 bis 365.000
- Schätzwert pro m²
- € 3.700/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine rund 91,83 m² große Altbauwohnung im Nibelungenviertel des 15. Wiener Gemeindebezirks. Das Objekt liegt im 1. Obergeschoss eines gepflegten Hauses aus 1914 und bietet 3,5 Zimmer, eine separate Küche, ein modernisiertes Badezimmer, sanierte Doppelkastenfenster sowie ein Kellerabteil. Positiv wirken der gepflegte Gesamteindruck, die brauchbare Raumaufteilung und der klassische Altbaucharakter. Wertmindernd sind das Fehlen eines Aufzugs, das Fehlen von Balkon oder Terrasse sowie die im Grundbuch noch aufscheinende Bezeichnung als Ordination, auch wenn die Nutzung als Wohnung baurechtlich möglich ist.
Die Lage ist innerhalb des Bezirks als gut einzustufen. Die U-Bahn-Station Schweglergasse ist fußläufig erreichbar, die Nahversorgung ist sehr gut und mit der Schmelz besteht ein klarer Grün- und Freizeitvorteil. Das stützt einen Wert oberhalb schwächerer Vergleichsabschlüsse im unmittelbaren Umfeld.
Aus den herangezogenen Kaufverträgen ergibt sich nach sachverständiger Gewichtung ein angemessener Quadratmeterpreis von rund 3.700 Euro. Daraus leite ich einen Verkehrswert von 340.000 Euro ab. Die realistische Wertspanne liegt bei 315.000 bis 365.000 Euro. Der angesetzte Quadratmeterpreis liegt innerhalb des für den Bezirk typischen Bereichs und berücksichtigt sowohl die gute Mikrolage als auch die objektspezifischen Abschläge.
Ausstattung und Eigenschaften
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Tilgungsplan
Der Kreditrechner liefert eine unverbindliche Berechnung und kein Angebot. Tatsächliche Konditionen und Kosten können vom Ergebnis abweichen.
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IMMOunited Exposé
Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.