REDUZIERT! Schöne 3,5 Zimmer Altbauwohnung/Ordination im Nibelungenviertel nahe Schmelz, 1150!
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- gepflegter Altbau von 1914
- 1. Obergeschoss ohne Lift
- westseitige Ausrichtung
- sanierte Doppelkastenfenster
- modernes Badezimmer mit Doppelwaschbecken
- separate ausgestattete Küche
- Kellerabteil vorhanden
- kein Balkon, keine Terrasse, kein Garten
- Gasetagenheizung
- grundbücherliche Eintragung als Ordination trotz wohnlicher Nutzung und baurechtlicher Wohnwidmung
Lage
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Schöne 3,5 Zimmer Altbauwohnung/Ordination im Nibelungenviertel nahe Schmelz, 1150!
Im Nibelungenviertel, nahe Schmelz und Stadthalle sowie nur wenige Gehminuten von der U3/Station Schweglergasse entfernt, gelangt diese schöne und angenehm helle 3,5 Zimmer Wohnung/Ordination zum Verkauf.
Die westseitig ausgerichtete Wohneinheit befindet sich im 1.OG (ohne Lift) eines gepflegten Altbau´s (BJ 1914) und verfügt über ca. 92 m² Wohnfläche. Der Wohnung zugehörig ist ein Kellerabteil. Weiters befindet sich ein allgemeiner Abstellraum (Allgemeinfläche) am Gang und kann mit anderen Mitbewohnern geteilt werden. Im Haus gibt es keinen Lift.
Bei den möblierten Fotos handelt es sich um virtuelles Homestaging, das Objekt wird unmöbliert verkauft, Küche und Badezimmer bleiben im Objekt.
Aufteilung/Ausstattung
* Vorraum mit Einbauschränken
* Ausgestattete Küche separat
* 3 Zimmer
* Kabinett
* Modernes Badezimmer mit Doppelwaschbecken, Badewanne, WM-Anschluss, Handtuchheizkörper und Therme
* WC separat mit Waschbecken und kleinem Fenster
* Sanierte Doppelkastenfenster
* Parkettboden in den Wohnräumen, Laminat im Vorraum
* Heizungsart: Gasetagenheizung
* Fahrrad/Kinderabstellraum im Haus
* Kellerabteil
Monatskosten dzt.:
Betriebskosten dzt. netto: € 181,52 (zzgl. 10% USt)
Reparaturrücklage dzt.: € 69,47
Gesamtkosten dzt. inkl. USt: € 269,14
Kaufpreis: € 405.000,--
Provision: 3% vom KP zzgl. 20% USt
Bezug: Ab sofort
Zusätzliche Information vom Verkäufer: In der Wohnung wurde vor vielen Jahren 1 Zimmer als Ordination verwendet und im Nutzwertgutachten von 1983 entsprechend berücksichtigt. Im alten Plan stand links statt Zimmer das Wort "Ordination", seit der Sanierung/Einreichung 2014 steht im neuen Plan "Zimmer".
Im Grundbuch ist das Objekt ebenfalls als Ordination eingetragen. Der Käufer könnte ein neues Nutzwertgutachten bzw. eine Berichtigung vornehmen. Das Objekt wurde als Wohnung genutzt und baurechtlich auch als Wohnung gewidmet. Bei diesbezüglichen Fragen kann der Verkäufer auch weitere Infos geben.
Lage/Infrastruktur
Die nahegelegene Hütteldorfer Straße bietet eine gute Infrastruktur für den täglichen Bedarf. Ein Hofer ist ca. 7 Gehminuten entfernt. Die Lage eignet sich sehr gut auch für Sportler und Naturliebhaber, unmittelbar angrenzend erstreckt sich das Naherholungsgebiet Schmelz mit schönen Lauf- und Wanderrouten.
Öffentliche Anbindung
U3/Station Schweglergasse, ca. 6 Gehmin.
Bus- und S-Bahn sind in wenigen Minuten erreichbar. Die Anbindung an den Individualverkehr ist sehr gut.
Straßenbahnlinie 9
Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 345.000 bis 390.000
- Schätzwert pro m²
- € 4.000/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine bestandsfreie Altbauwohnung im Nibelungenviertel des 15. Wiener Gemeindebezirks mit einer Wohnfläche von 91,83 m². Das Objekt befindet sich im 1. Obergeschoss eines gepflegten Hauses aus 1914 und bietet 3,5 Zimmer, eine separate Küche, ein modernisiertes Badezimmer, sanierte Doppelkastenfenster sowie ein Kellerabteil. Positiv zu werten sind der klassische Altbaucharakter, die gute Raumaufteilung und die sofortige Verfügbarkeit. Abschläge ergeben sich vor allem durch das fehlende Liftangebot, das Fehlen von Balkon oder Terrasse und die nur durchschnittliche Haustechnik mit Gasetagenheizung. Zusätzlich ist die grundbücherliche Eintragung als Ordination ein kleiner Unsicherheitsfaktor, auch wenn das Objekt baurechtlich als Wohnung gewidmet ist.
Die Lage ist innerhalb des Bezirks überdurchschnittlich: U-Bahn, Straßenbahn, Nahversorgung und Grünflächen rund um die Schmelz sind gut erreichbar. Für die Wertermittlung wurden die Vergleichskaufverträge kritisch gefiltert, da der Datenpool sehr uneinheitlich ist. Besonders aussagekräftige Abschlüsse ähnlicher Größe und Lage stützen einen Quadratmeterpreis von rund 4.000 Euro. Daraus ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von 367.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt bei 345.000 bis 390.000 Euro. Das entspricht einem angesetzten Quadratmeterpreis von rund 4.000 Euro und liegt im marktüblichen Bereich für Bestandswohnungen dieser Lage und Qualität.
Ausstattung und Eigenschaften
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Der Kreditrechner liefert eine unverbindliche Berechnung und kein Angebot. Tatsächliche Konditionen und Kosten können vom Ergebnis abweichen.
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Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.