NEUER PREIS - Sanierungsbedürftige 2-Zimmer Altbau mit Potenzial nahe Lorenz-Bayer-Park
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- komplett sanierungsbedürftiger Originalzustand
- Altbaucharakter grundsätzlich wertrelevant, aber durch schlechten Zustand derzeit nur eingeschränkt wirksam
- 2. Stock ohne ausgewiesenen Lift, daher neutral bis leicht negativ
- keine Freifläche erwähnt, daher Abschlag gegenüber Wohnungen mit Balkon
- kleine Wohnungsgröße stützt grundsätzlich den m²-Preis
- gute Nahversorgung und Parknähe im Grätzl
- Gas-Ausstattung und hoher HWB deuten auf veralteten technischen Standard hin
- bestandsfrei, daher kein Vermietungsabschlag
Lage
Kulmgasse, Klopstockgasse
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Highlights
Sanierungsbedürftiger Zustand – ideale Grundlage für individuelle Neugestaltung
Gute Lage im 16. Bezirk mit Nahversorgung und Straßenbahnanbindun
Objektbeschreibung
Zum Verkauf steht eine ca. 40 m² große Altbauwohnung im 2. Stock eines gepflegten Wohnhauses im 16. Wiener Gemeindebezirk.
Die Wohnung ist sanierungsbedürftig und bietet eine kompakte Raumaufteilung mit zwei Zimmern. Der Vorraum lässt sich bei einer Umgestaltung beispielsweise für ein Badezimmer mit WC nutzen. Die Küche könnte man in das Wohnzimmer versetzen. Aktuell befindet sich die Wohnung in einem dem Alter entsprechenden Originalzustand und wird wie liegt und steht verkauft.
Zustand
Die Wohnung ist komplett sanierungsbedürftig. Sämtliche Oberflächen und technische Installationen (Sanitär, Elektrik etc.) müssen erneuert werden.
Raumaufteilung
Vorraum (derzeit mit Küche und Dusche)
Wohnzimmer
Schlafzimmer
Lage & Infrastruktur
Die Wohnung liegt im 16. Bezirk in der Nähe des Kongressparks, mit guter Nahversorgung und rascher öffentlicher Anbindung.
Infrastruktur in der Umgebung:
Geschäfte des täglichen Bedarfs (Supermärkte, Bäckereien, Apotheken)
Ärztliche Versorgung (Allgemein- und Fachärzte)
Freizeit & Erholung: Kongresspark, Kongressbad
Öffentliche Verkehrsmittel:
Straßenbahn: Linie 2 (Dornbach – Friedrich-Engels-Platz)
Preis
Kaufpreis: € 119.000
Monatliche Kosten laut Vorausschau (ca. € 174,38.- brutto):
Reparaturrücklage: €34,06
Betriebskosten Wasser-Akonto: €31,86
Betriebskosten-Akonto: €89,82
Verwaltungshonorar: €4,38
Servicepauschale: € 1,70
Vertragserrichtung
Mag. Georg Kampas
Kosten: 1,5 % des Kaufpreises + Barauslagen + 20 % USt.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 122.000 bis 145.000
- Schätzwert pro m²
- € 3.340/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine rund 40 Quadratmeter große Zwei-Zimmer-Altbauwohnung im 16. Wiener Gemeindebezirk, gelegen im zweiten Stock eines gepflegten Hauses nahe Lorenz-Bayer-Park und Kongresspark. Die Mikrolage ist für Ottakring als gut einzustufen: Einkaufsmöglichkeiten, ärztliche Versorgung, Grünflächen und Straßenbahn sind in kurzer Distanz vorhanden. Es handelt sich jedoch nicht um eine ausgesprochene Premiumlage, sondern um eine solide städtische Wohnlage mit guter Alltagstauglichkeit.
Wesentlich für die Bewertung ist der Zustand der Wohnung. Laut Beschreibung befindet sich das Objekt im Originalzustand und ist komplett sanierungsbedürftig. Erneuert werden müssen insbesondere Oberflächen, Sanitär, Elektrik und die funktionale Grundrisslösung. Dieser erhebliche Investitionsbedarf drückt den Marktwert deutlich. Positiv wirkt, dass kleine Wohnungen grundsätzlich eine gute Marktgängigkeit haben und das Objekt bestandsfrei ist.
Aus den vergleichbaren Kaufverträgen im Umfeld ergibt sich unter Berücksichtigung der Lage, der Wohnungsgröße und vor allem des schlechten Zustands ein angemessener Quadratmeterpreis von rund 3.340 Euro. Daraus leite ich einen Verkehrswert von 134.000 Euro ab. Die realistische Wertspanne liegt bei 122.000 bis 145.000 Euro. Der angesetzte Quadratmeterpreis liegt bewusst unter dem algorithmischen Referenzwert, weil der außergewöhnliche Sanierungsbedarf hier besonders stark ins Gewicht fällt.
Ausstattung und Eigenschaften
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Der Kreditrechner liefert eine unverbindliche Berechnung und kein Angebot. Tatsächliche Konditionen und Kosten können vom Ergebnis abweichen.
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IMMOunited Exposé
Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.