Grünruhelage, 3 Zimmer, ostseitige Loggia
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Erhaltungsrückstand und notwendige Adaptierungen
- Ca. 8 m² ostseitige Loggia in den Garten
- Lift vorhanden
- Großes Kellerabteil
- Getrennt begehbare Räume
- Wohnhausanlage mit Gemeinschaftsgarten und Nebenräumen
- Kein Stellplatz im Eigentum, Tiefgarage nur zur Miete nach Vormerkung
Lage
Ottakring
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Die Hausanlage Baujahr ca. 1981 erstreckt sich über 4 Stiegen mit ca.190 Wohnungen und Ordinationen. Ein großer Lebensmittelmarkt befindet sich in der Hausanlage. Unweit liegen S-Bahn-Station Hernals, Bus- und Straßenbahnlinien 2, 9 und 43. In direkter Umgebung liegen Einkaufsmöglichkeiten, Lokale, Schulen und Kindergärten. Allen Eigentümerinnen und Eigentümern stehen der große begrünte Innenhof, in jeder Stiege Kinderwagen- und Fahrradabstellräume sowie modern ausgestattete Waschküchen zur Verfügung. Im Haus befindliche Tiefgaragenplätze werden nur nach Vormerkung in Miete und nur an Eigentümerinnen und Eigentümer vergeben. Der begrünte parkähnliche Innenhof mit gepflegten Altbaumbestand bietet in heißen Sommermonaten einen wertvollen kühlenden Außenbereich. Warmwasser und Heizung werden über eine Gas-Hauszentralheizug aufbereitet.
Die 3-Zimmer-Wohnung im 2. Stock mit Lift ist für eine 3-Zimmer-Wohnung hervorragend angelegt. Alle Räume sind getrennt über den Vorraum begehbar. Die große Loggia mit ca. 8,3 m² ist zum Garten nach Osten ausgerichtet. Viel Stauraum in Form der begehbaren Garderobe ca. 7,5 m² in der Wohnung und das ca. 7 m² große und gut nutzbare Kellerabteil runden das Raumangebot ab. Wie bei vielen älteren Wohnungen sind Kosten für übliche Investitionen wie Malerarbeiten und Erneuerung der Ausstattungen zuzüglich zum Kaufpreis zu berücksichtigen.
Hier geht´s zum 360° Rundgang: https://app.immoviewer.com/portal/tour/3155161?accessKey=6adf
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Hinweise:
- Für Warmwasser & Hauszentralheizung beträgt das monatlich A-Konto (ca. € 172,75 inkl. USt.) und ist den angegebenen Betriebskosten hinzuzurechnen.
- Die bestehenden Holzfenster mit Doppelverglasung sind teilweise mit elektrischen Außenjalousien ausgestattet und wurden regelmäßig gewartet.
- Investitionen zu Erhaltung der Hausanlage werden seitens Wohnungseigentümern geprüft. (Angesparte Rücklage per April 202, Guthaben ca. € 600.000,-)
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Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 306.000 bis 342.000
- Schätzwert pro m²
- € 4.050/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine bestandsfreie 3-Zimmer-Eigentumswohnung in 1160 Wien mit rund 80 m² Wohnfläche und einer etwa 8 m² großen Loggia. Die Wohnung liegt in einer Wohnhausanlage aus etwa 1980, verfügt über einen Lift, ein großes Kellerabteil sowie getrennt begehbare Räume. Positiv zu werten sind die ostseitige Loggia mit Ausrichtung in den Garten der Anlage, die gute Grundrisslösung und die insgesamt gute Infrastruktur. Wertmindernd ist jedoch, dass die Wohnung laut Beschreibung mit Erhaltungsrückstand verkauft wird und notwendige Adaptierungen anstehen.
Die Lage in Ottakring ist für dieses Marktsegment gut: Einkaufsmöglichkeiten, Grünflächen sowie Straßenbahn, Bus und die S-Bahn-Station Hernals sind in kurzer Distanz erreichbar. Das spricht für eine stabile Nachfrage.
Bei den Vergleichskaufverträgen zeigt sich eine breite Preisspanne. Höhere Abschlüsse im Bereich deutlich über 5.000 Euro pro Quadratmeter erscheinen für das gegenständliche Objekt wegen des Sanierungs- und Adaptierungsbedarfs nicht voll übertragbar. Maßgeblicher sind daher die mittleren bis unteren Vergleichswerte ähnlicher Bestandswohnungen.
Daraus leite ich einen marktgerechten Quadratmeterpreis von rund 4.050 Euro ab. Der geschätzte Verkehrswert beträgt somit 324.000 Euro. Eine realistische Wertspanne liegt zwischen 306.000 Euro und 342.000 Euro. Diese Einordnung liegt im typischen Preisrahmen des Bezirks und berücksichtigt sowohl die gute Lage als auch den notwendigen Investitionsbedarf.
Ausstattung und Eigenschaften
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Der Kreditrechner liefert eine unverbindliche Berechnung und kein Angebot. Tatsächliche Konditionen und Kosten können vom Ergebnis abweichen.
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IMMOunited Exposé
Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.