!!! Gepflegte 4-Zimmer-Wohnung mit 99 m², Loggia in 1160 Wien !!!
KI-unterstützte Preis-Einschätzung von IMMOunited aus echten Grundbuch-Kaufvertragsdaten.
Wertbestimmende Faktoren
- Südseitige Loggia mit ca. 8 m² als werterhöhende Freifläche
- 1. Stock ohne erkennbaren Liftvorteil, daher kein nennenswerter Stockwerkszuschlag
- Gepflegter Bestandsneubau aus 1973, kein Erstbezugs- oder Neubaupremium
- 2025 sanierte Allgemeinteile des Hauses (Dach, Stromleitungen, Stiegenhaus) positiv
- Solide Ausstattung mit Einbauküche, Schallschutzisolierung und Schallschutzfenstern
- Energieklasse D wirkt leicht wertdämpfend gegenüber moderneren Objekten
- Bestandsfrei, daher kein Vermietungsabschlag
Lage
Diese attraktive Wohnung im 16. Bezirk von Wien bietet eine ideale Lage für urbane Lebensqualität. In unmittelbarer Nähe finden Sie Ärzte, Apotheken und Kliniken, die für Ihre Gesundheit sorgen. Schulen und Kindergärten sind ebenfalls schnell erreichbar, ideal für Familien. Einkaufsmöglichkeiten wie Supermärkte und Bäckereien sowie ein Einkaufszentrum bieten alles für den täglichen Bedarf. Die hervorragende Anbindung an Bus, U-Bahn und Straßenbahn macht das Pendeln zum Kinderspiel. Genießen Sie die perfekte Kombination aus Komfort und urbanem Flair!
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Diese großzügige 4-Zimmer-Eigentumswohnung im ersten Obergeschoss verbindet ein durchdachtes Raumkonzept mit viel Platz für Familie, Homeoffice und individuelle Wohnideen. Rund 99 m² Wohnfläche sowie eine etwa 8 m² große, sonnige Loggia bieten ein angenehmes Zuhause mitten im 16. Wiener Gemeindebezirk.
Besonders überzeugend ist die praktische Aufteilung: Sämtliche Wohnräume sind zentral begehbar. Dadurch eignet sich die Wohnung gleichermaßen für eine Familie, ein Paar mit zusätzlichem Platzbedarf oder Menschen, die Wohnen und Arbeiten klar voneinander trennen möchten.
Die Wohnung
Vom geräumigen Vorzimmer sind die einzelnen Bereiche der Wohnung bequem erreichbar. Das großzügige Wohnzimmer bietet ausreichend Platz für eine gemütliche Wohnlandschaft und einen vollwertigen Essbereich.
Drei weitere Zimmer können flexibel als Schlaf-, Kinder-, Arbeits- oder Gästezimmer genutzt werden. Dank ihrer guten Größe und der unabhängigen Zugänglichkeit bleiben viele Nutzungsmöglichkeiten offen.
Die separate Küche ist modern und funktional eingerichtet. Großzügige Arbeitsflächen, zahlreiche Schränke, integrierte Geräte und ein kleiner Sitzplatz am Fenster schaffen einen komfortablen Raum für den Alltag. Die vorhandene Einbauküche samt Geräten ist im Angebot enthalten.
Das helle Badezimmer verfügt über eine Badewanne mit Duschabtrennung, einen Waschtisch sowie einen Waschmaschinenanschluss. Das WC befindet sich separat. Ein zusätzlicher Abstellraum sorgt für praktischen Stauraum innerhalb der Wohnung.
Sonnige Loggia
Ein besonderes Highlight ist die rund 8 m² große Loggia. Sie bietet ausreichend Platz für eine Sitzgruppe, Pflanzen und entspannte Stunden im Freien. Durch die sonnige Ausrichtung entsteht hier ein angenehmer zusätzlicher Wohnbereich für die wärmeren Monate.
Raumaufteilung
geräumiges Vorzimmer
großzügiges Wohnzimmer
drei separat begehbare Schlaf-, Kinder- oder Arbeitszimmer
separate, modern ausgestattete Küche
Badezimmer mit Badewanne und Waschmaschinenanschluss
separates WC
Abstellraum
ca. 8 m² große Loggia
Ausstattung und Vorteile
ca. 99 m² Wohnfläche
ca. 107 m² Gesamtnutzfläche inklusive Loggia
vier zentral begehbare Zimmer
moderne Einbauküche inklusive Geräten
sonnige Loggia
doppelt verglaste Schallschutzfenster
Laminatböden in den Wohnräumen
Fliesen in den Nass- und Nebenräumen
Fernwärme
eigenes Kellerabteil
gemeinschaftlicher Fahrrad- und Abstellraum
Waschküche im Haus
kurzfristige Verfügbarkeit nach Vereinbarung
Das Haus
Die Wohnhausanlage wurde laufend instand gehalten. Im Jahr 2025 wurden unter anderem Arbeiten an den elektrischen Steigleitungen, am Dach und im Stiegenhaus durchgeführt.
Die monatliche Gesamtbelastung beträgt laut den vorliegenden Unterlagen rund € 371,29 und beinhaltet Betriebskosten, Reparaturrücklage, sonstige Vorschreibungen und Umsatzsteuer.
Der Stand der Reparaturrücklage betrug zum 31. Juli 2026 rund € 294.000,–.
Lage und Infrastruktur
Die Herbststraße bietet eine gute Verbindung aus urbaner Infrastruktur und kurzen Wegen zu Erholungsflächen. Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, Schulen, Kindergärten, Apotheken und weitere Einrichtungen befinden sich in der näheren Umgebung.
Die Straßenbahnlinien 9 und 46 sowie die Buslinie 48A sind gut erreichbar. Die U-Bahn-Linien U3 und U6 können in wenigen Stationen erreicht werden und ermöglichen eine schnelle Verbindung in die Wiener Innenstadt und zu weiteren Stadtteilen.
Für Freizeit und Erholung bietet insbesondere das nahe gelegene Gebiet rund um die Schmelz attraktive Grün- und Sportflächen.
Eckdaten
Wohnfläche: ca. 99 m²
Loggia: ca. 8 m²
Gesamtnutzfläche: ca. 107 m²
Zimmer: 4
Etage: 1. Obergeschoss
Baujahr des Hauses: ca. 1973
Heizung: Fernwärme
Monatliche Vorschreibung: ca. € 371,29
HWB: 104,9 kWh/m²a, Klasse D
fGEE: 2,73, Klasse E
Verfügbarkeit: kurzfristig nach Vereinbarung
Besichtigung und Kontakt
Gerne zeigen wir Ihnen diese großzügige Wohnung persönlich und beantworten Ihre Fragen.
Danijela und Dobrica Stojanovic
Telefon: +43 660 46 333 04
E-Mail: [email protected]
FairIN OG
www.fairin.at
Die Angaben beruhen auf den Informationen und Unterlagen der Eigentümerseite. Für deren Richtigkeit und Vollständigkeit kann keine Gewähr übernommen werden.
Käuferprovision: 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % Umsatzsteuer.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Preis
- € 405.000 bis 455.000
- Schätzwert pro m²
- € 4.350/m²
Gesamte Einschätzung
Die bewertete Immobilie ist eine großzügige 4-Zimmer-Eigentumswohnung mit rund 99 m² Wohnfläche in einem gepflegten Neubauhaus aus dem Jahr 1973 im 16. Wiener Gemeindebezirk. Besonders positiv sind die südseitige Loggia mit etwa 8 m², die funktionale, zentral begehbare Raumaufteilung, die gute Belichtung durch Süd- und Westausrichtung sowie das vorhandene Kellerabteil. Zusätzlich wirkt sich günstig aus, dass am Gebäude erst heuer wesentliche Erhaltungsarbeiten wie Dach, Stromleitungen und Stiegenhaus abgeschlossen wurden.
Die Lage ist für ein städtisches Wohnobjekt gut: Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, medizinische Versorgung und Grünflächen sind in kurzer Distanz vorhanden. Die Anbindung an Straßenbahn und Bus ist sehr ordentlich, die U-Bahn ist nicht direkt vor der Tür, aber gut erreichbar. Damit handelt es sich um eine gute Wohnlage, jedoch nicht um eine ausgesprochene Premiumlage.
Die Ableitung des Wertes erfolgte aus mehreren vergleichbaren Kaufverträgen im näheren Umfeld mit ähnlicher Größe und Nutzung. Sehr hohe und sehr niedrige Einzelwerte wurden als Ausreißer nur eingeschränkt berücksichtigt. Daraus ergibt sich ein marktgerechter Quadratmeterpreis von rund 4.350 Euro. Der geschätzte Verkehrswert beträgt daher 431.000 Euro. Eine realistische Wertspanne liegt bei 405.000 bis 455.000 Euro.
Ausstattung und Eigenschaften
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Danijela und Dobrica Stojanovic
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