Altbau-Charme, Erstbezug-Komfort: 2-Zimmer mit offenem Wohn-Essbereich!
KI-unterstützte Preis-Einschätzung von IMMOunited aus echten Grundbuch-Kaufvertragsdaten.
Wertbestimmende Faktoren
- Erstbezug nach Kernsanierung mit erneuerter Haustechnik
- Altbaucharme mit hohen Decken und dezenten Zierelementen
- 3. Stock ohne Lift als deutlicher Abschlag
- Kein Balkon oder sonstige Freifläche erwähnt
- Keine Garage bzw. kein Stellplatz erwähnt
- Kleine Wohnungsgröße stützt grundsätzlich den m²-Preis
- GIS-Lageprofil unterdurchschnittlich
- Bestandsfrei, daher kein Vermietungsabschlag
Lage
Lage & Lebensqualität: Urbanes Flair im Herzen von Hernals
Die Wohnung befindet sich in einer der dynamischsten Lagen des 17. Wiener Gemeindebezirks. Hernals hat sich in den letzten Jahren zu einem echten Trendviertel entwickelt: Es bewahrt sich seine gewachsene Wiener Struktur, während moderne Wohnkonzepte und die unmittelbare Nähe zu den aufstrebenden Vierteln des 16. Bezirks (Ottakring) den Standort für ein urbanes Publikum besonders attraktiv machen.
Kulinarik & Nahversorgung
Die Nahversorgung lässt keine Wünsche offen. In unmittelbarer Nähe finden Sie alles für den täglichen Bedarf - Ein großer BILLA PLUS sowie zahlreiche Supermärkte sind in wenigen Gehminuten erreichbar.
Ein absolutes Highlight ist die Nähe zum Brunnenmarkt und dem Yppenplatz. In ca. 10 Gehminuten tauchen Sie ein in eine Welt aus regionalen Spezialitäten, hippen Cafés und einer lebendigen Gastronomieszene, die als einer der buntesten Orte Wiens gilt.
Grünruhelage & Sport
Mit der Straßenbahnlinie 43 sind Sie in kürzester Zeit im Grünen. Der Schafberg und der Pötzleinsdorfer Schlosspark bieten erstklassige Laufstrecken und Erholungsräume.
Das traditionsreiche Jörgerbad, ein architektonisches Juwel mit modernem Saunabereich, liegt fast direkt um die Ecke und lädt zur Entspannung nach der Arbeit oder der Uni ein.
Infrastruktur & Anbindung
Die Verkehrsanbindung ist hervorragend und bietet maximale Flexibilität für Pendler und Studierende. Durch die Nähe zur Hernalser Hauptstraße und dem Gürtel sind Sie perfekt vernetzt.
Die Straßenbahnlinien 43 (Richtung Schottentor/Uni) und 9 sowie die Buslinie 10A (Verbindung zum Bahnhof Meidling/Heiligenstadt) sind schnell erreicht. Die U6-Station Alser Straße ist nur wenige Stationen entfernt.
Zukunftssicher: Mit dem Ausbau der U5 wird die Anbindung an das Wiener U-Bahn-Netz in naher Zukunft nochmals massiv aufgewertet.
Damit erreichen Sie in:
• 10 Minuten den Universitätscampus (Altes AKH)
• 12 Minuten das AKH Wien / Klinik Ottakring
• 15 Minuten das Stadtzentrum (Schottentor / Universität Wien)
• 20 Minuten den Westbahnhof (Fernverkehr)
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Erstbezug im Wiener Altbau: 2-Zimmer-Wohnung im laufenden Umbau mit offenem Grundriss in Hernals
Diese aktuell in Kernsanierung befindliche 2-Zimmer-Wohnung im 3. Stock (ohne Lift) bietet auf ca. 48,5 m² die perfekte Kombination aus klassischem Wiener Altbaucharme und modernem Wohnkomfort.
Die Wohnung befindet sich derzeit mitten in der Umbauphase (Fertigstellung Ende 2026 / Anfang 2027). Nach Abschluss der Arbeiten inklusive vollständiger Erneuerung der Technik (Elektrik, Wasserzuleitungen, Abwasser und Heizung) erwartet Sie hier ein bezugsfertiger Erstbezug mit besonderem Flair. Die lichtdurchfluteten Räume bestechen durch hohe Decken mit dezenten Zierelementen und hochwertige Böden in zeitloser Eichen-Optik.
Das durchdachte Raumkonzept überzeugt durch ein ruhiges, separat begehbares Schlafzimmer sowie einen großzügigen, offenen Wohn- und Essbereich, der durch den professionellen statischen Einbau von Stahlträgern realisiert wird.
Highlights auf einen Blick:
Zustand: Laufender Umbau / Erstbezug nach umfassender Kernsanierung (2026).
Wohnkonzept: Großzügiger Bereich für Wohnen & Essen plus separates Schlafzimmer.
Küchenbereich: Sämtliche Anschlüsse für die Küche werden passgenau vorbereitet – eine durchdachte Küchenplanung liegt bereits vor und kann direkt übernommen werden!
Bad: Neu gestaltetes, helles Badezimmer mit Dusche und WC.
Details: Hochwertiger Boden in Eichen-Optik, elegante Fliesen im Bad/Vorraum sowie dezenter Altbaustuck an den Decken.
SPECIAL 2026: Wer die Kaufentscheidung noch im laufenden Jahr 2026 trifft, erhält einen Direktzuschuss von € 1.500,- vom Verkäufer für die neue Einbauküche geschenkt!
(Hinweis zu den Fotos: Die Wohnung befindet sich derzeit im Umbau. Die gezeigten Aufnahmen dienen als Anschauungsmaterial und zeigen bereits fertiggestellte Referenzwohnungen – in diesem hochwertigen Stil und Standard wird die Wohnung für Sie fertiggestellt!)
Der Kaufpreis für die schlüsselfertig sanierte Eigentumswohnung beträgt EUR 269.000,-. Die monatlichen Betriebskosten inkl. Wasser und Reparaturrücklage betragen EUR 201,94.
Für ein ausführliches Detailexposé sowie zur Vereinbarung einer Besichtigung der Baustelle ersuchen wir Sie um eine schriftliche Anfrage unter Angabe Ihrer vollständigen Kontaktdaten (Vor- und Familienname, Postanschrift und Telefonnummer).
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Preis
- € 245.000 bis 280.000
- Schätzwert pro m²
- € 5.450/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine rund 48,5 Quadratmeter große 2-Zimmer-Eigentumswohnung in einem Altbau aus der Zeit um 1910 im 17. Wiener Gemeindebezirk. Das Objekt befindet sich im 3. Stock und wird nach umfassender Kernsanierung als Erstbezug angeboten. Positiv zu berücksichtigen sind der erneuerte technische Standard, der offene Wohn-Essbereich, das separate Schlafzimmer sowie typische Altbauqualitäten wie hohe Räume und dezente Stuckelemente. Wertmindernd wirken hingegen das Fehlen eines Aufzugs, keine ausgewiesene Freifläche und keine Stellplatzmöglichkeit.
Die Lage ist insgesamt als brauchbare urbane Wohnlage mit guter Anbindung an Straßenbahn und Bus einzustufen. Die Beschreibung hebt die Nähe zu Nahversorgung, Brunnenmarkt, Yppenplatz und Freizeitangeboten hervor. Gleichzeitig zeigt das vorliegende Lageprofil keine überdurchschnittliche Mikrolage, weshalb kein starker Lagezuschlag angesetzt wurde.
Die Vergleichskaufverträge im Bezirk zeigen bei Erstbezugswohnungen eine sehr breite Preisspanne. Wegen dieser Streuung wurden die besser vergleichbaren Transaktionen stärker gewichtet und um Abschläge für den 3. Stock ohne Lift sowie die unterdurchschnittliche Mikrolage bereinigt. Daraus ergibt sich ein marktgerechter Quadratmeterpreis von rund 5.450 Euro. Der geschätzte Verkehrswert beträgt daher 264.000 Euro, mit einer realistischen Wertspanne von 245.000 bis 280.000 Euro.
Ausstattung und Eigenschaften
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Marie-Christine Winterstein
Seifert Maxian Partner Immobilientreuhand GmbH & Co KG
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