Wo jedes Detail stimmt – sanierte Altbauwohnung nahe Kutschkermarkt
KI-unterstützte Preis-Einschätzung von IMMOunited aus echten Grundbuch-Kaufvertragsdaten.
Wertbestimmende Faktoren
- hochwertige Vollsanierung der Wohnung im Jahr 2026
- umfassend saniertes Altbauhaus mit erneuerten Steigleitungen, Fassade, Stiegenhaus und Lift
- Altbaucharme mit Stuckdecken, Kastenfenstern und Kassettenelementen
- Südwestbalkon mit 6,48 m² hofseitig
- Fußbodenheizung und neue Gas-Brennwerttherme
- Lift vorhanden, jedoch keine Anbindung vom Straßenniveau ins Hochparterre
- Hochparterre als leichter wertmindernder Faktor
- zwei Zimmer straßenseitig, ein Zimmer ruhig zum Hof
- bestandsfrei, daher kein Vermietungsabschlag
Lage
Die Wohnung liegt im Kutschkerviertel in Währing. Das Grätzel gehört zu den gefragtesten Wohngegenden außerhalb des Gürtels. Der Kutschkermarkt ist in rund fünf Gehminuten erreichbar. Er ist einer der traditionsreichsten Straßenmärkte Wiens, mit regionalem Obst und Gemüse, Feinkost, Bäckern und einem Bauernmarkt am Freitag und Samstag. Gleich in der Nähe liegt das Café Schopenhauer in der Staudgasse, ein klassisches Wiener Vorstadtcafé mit eigener Buchhandlung. In derselben Straße kocht das KUTSCH mit Produkten direkt vom Markt.
Schulen, Kindergärten, Nahversorger und Ärzte befinden sich in fußläufiger Umgebung. Über die Währinger Straße und den Gürtel ist die Wohnung gut an das öffentliche Netz angebunden.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Diese Wohnung ist nicht einfach renoviert, sondern mit großer Sorgfalt neu gedacht worden.
Das Haus stammt aus dem Jahr 1910 und wurde bis 2024 umfassend saniert. Dabei wurden unter anderem die Fassade, das Stiegenhaus und die Steigleitungen erneuert. Gleichzeitig wurden das Dachgeschoß ausgebaut, ein Lift ergänzt und hofseitig Balkone angebaut. Der historische Charakter blieb dabei erhalten: Im Stiegenhaus empfangen originale Holz-Glastüren und ein historischer Fliesenboden. 2026 folgte die vollständige Sanierung der gegenständlichen Wohnung im Hochparterre. Sie setzt den gepflegten Eindruck des Hauses im Inneren fort.
Die Wohnnutzfläche beträgt ca. 73 m². Zwei Zimmer liegen zur Straße, ein kleineres Zimmer zum ruhigen Hof. Dazu kommt ein südwestseitiger Balkon mit ca. 6,5 m², den man über eine neue Holz-Alu-Terrassentür mit Oberlichte erreicht. Selbst draußen wurde nichts dem Zufall überlassen: Eine Wandlaterne im maritimen Stil sorgt am Balkon für warmes Licht. Ein Kellerabteil mit ca. 1,85 m² bietet zusätzlichen Stauraum.
Bitte beachten: Die Wohnung liegt im Hochparterre, nicht im 1. Obergeschoß. Im Haus ist zwar ein Lift vorhanden, er verbindet das Hochparterre jedoch nicht mit dem Straßenniveau.
Was erhalten wurde und was dazugekommen ist:
- Stuckdecken: sorgsam erhalten und wieder voll zur Geltung gebracht, inklusive der Deckenrosetten
- Kassettenwandvertäfelung: dazu neue Innentüren mit Kassettenelementen und eine neue Eingangstür im Altbaustil
- Kastenfenster: die Holzfenster wurden saniert bzw. erneuert, innen mit Isolierverglasung. So bleibt der Altbaucharakter erhalten, der Komfort ist zeitgemäß.
- Boden: Eichen-Stabparkett im Fischgrätmuster, durchgehend in den Wohnräumen
- Fußbodenheizung: mit Einzelraumregelung, betrieben über eine eigene Gas-Brennwerttherme von Wolf, die auch das Warmwasser bereitet
- Maßküche: mit Siemens-Geräten (Backofen, Induktionskochfeld, Geschirrspüler) und LED-Arbeitsbeleuchtung. Die Rückwand ist mit kleinformatigen Fliesen von Adex in warmem Biskuitton belegt.
Bad und WC mit Charakter
Im Bad trifft großformatiges Feinsteinzeug (120 × 120 cm) auf die glänzend grauen Wandfliesen „Rombini“ von Mutina mit plastischem Rillenrelief. Die Armaturen stammen aus der Hansgrohe-AXOR-Serie und haben einen warmen, gebürsteten Bronze- bzw. Messington. Die Dusche ist bodengleich und hat eine Glasabtrennung. Der Waschtisch steht auf einem Unterschrank in Eichenoptik. Im separaten WC gibt es ein spülrandloses WC von Duravit und ebenfalls eine AXOR-Armatur. Die Vorwand ist mit Holzlamellen verkleidet, darüber liegt eine beleuchtete Nische.
Licht und Technik
Die Elektroinstallation wurde vollständig erneuert, mit dem Schalterprogramm Berker S1. Im Bad sorgen XAL-Einbauspots und eine XAL-Spiegelleuchte für warmweißes Licht (2.700 K).
Eine Wohnung für Menschen, die den Unterschied zwischen „saniert“ und „mit Liebe saniert“ sehen.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Preis
- € 560.000 bis 625.000
- Schätzwert pro m²
- € 8.150/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine rund 73 Quadratmeter große Dreizimmerwohnung im 18. Wiener Gemeindebezirk in einem Altbauhaus aus der Zeit um 1910. Die Wohnung befindet sich im Hochparterre und wurde laut Beschreibung im Jahr 2026 vollständig und mit deutlich überdurchschnittlichem Qualitätsanspruch saniert. Besonders wertrelevant sind der erhaltene Altbaucharakter mit Stuckdecken und Kastenfenstern, das Fischgrätparkett, die Fußbodenheizung, die hochwertige Maßküche, das stilvoll ausgeführte Bad sowie der südwestseitige Balkon mit etwa 6,5 Quadratmetern. Auch das Haus selbst wurde umfassend modernisiert, was den Gesamteindruck zusätzlich verbessert.
Die Lage im Kutschkerviertel ist sehr gut: Das Wohnumfeld ist gefragt, die Nahversorgung ist ausgezeichnet, Schulen und Grünflächen sind gut erreichbar, und die öffentliche Anbindung ist solide. Im Vergleich mit den vorliegenden Kaufverträgen zeigt sich ein breites Preisbild, weshalb vor allem die am besten passenden Transaktionen im näheren Umfeld und im hochwertigen Erstbezugssegment herangezogen wurden. Gegenüber durchschnittlichen Bezirkswerten ist hier ein Zuschlag gerechtfertigt, zugleich wurde die Lage im Hochparterre wertmindernd berücksichtigt.
Der geschätzte Verkehrswert beträgt daher 597.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt bei 560.000 bis 625.000 Euro. Das entspricht einem angesetzten Quadratmeterpreis von rund 8.150 Euro.
Ausstattung und Eigenschaften
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