Helle, ansprechende 4-Zimmer-Wohnung in repräsentativem Altbau mit Lift nahe Volksoper und AKH
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- gepflegter repräsentativer Altbau mit Lift
- gute Währinger Mikrolage nahe Kutschkermarkt und U6
- klassischer Altbaucharakter mit ca. 2,9 m Raumhöhe
- vier getrennt begehbare Zimmer, sehr guter Grundriss
- Innenzustand nur funktional gepflegt, teilweise modernisierungsbedürftig
- ältere Elektrik und ältere Gastherme
- deutliche Gebrauchsspuren an Parkettböden
- keine Freifläche vorhanden
- kein Stellplatz vorhanden
- bestandsfrei und rasch verfügbar
Lage
Nähe Währinger Straße und Kutschkermarkt
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Abweichend zu einigen Fotos ist die Wohnung bereits geräumt, unmöbliert und somit rasch verfügbar!
LAGE UND KURZBESCHREIBUNG
Diese großzügige 4-Zimmer-Altbauwohnung befindet sich im 2. Obergeschoss eines gepflegten, repräsentativen Altbauhauses im 18. Wiener Gemeindebezirk mit Lift.
Die Lage nahe Währinger Straße und Kutschkermarkt verbindet urbanes Wohnen mit einer sehr guten Infrastruktur im gewachsenen Währinger Umfeld. Der Kutschkermarkt bietet laut Stadt Wien vorwiegend saisonale Produkte, frisches Obst und Gemüse, Blumen sowie unterschiedliche Spezialitäten und ergänzt damit die Nahversorgung im direkten Umfeld auf angenehme Weise.
Bereits der Eingangsbereich des Hauses vermittelt einen wertigen ersten Eindruck: ein breites, teilverglastes Holztor führt in den gepflegten und stark begrünten Innenhof. Das Stiegenhaus präsentiert sich hell und ordentlich – weiße Wände und Decken sowie weiße hofseitigen Kunststofffenster bilden einen modern wirkenden Kontrast zu den dunkelgrauen Steinzeugplatten in den Gängen. Auch die klassisch strukturierte Straßenfassade zeigt sich in gutem Zustand und unterstreicht den charaktervollen Eindruck der Liegenschaft.
Die Wohnung überzeugt durch einenoptimalem Grundriss mit vier getrennt begehbaren Zimmern. Ein Zimmer ist hofseitig orientiert, drei weitere Zimmer liegen straßenseitig. Die Raumhöhe beträgt ca. 2,9m laut Plan. Große Fensterflächen sowie zusätzliche Fenster im Vorraum und im Badezimmer sorgen tagsüber für gute Belichtung und ein angenehmes Wohngefühl, wenn die Sonne scheint.
Die separate Küche verfügt über ein Fenster zur natürlichen Entlüftung. Ergänzt wird das Raumangebot durch einen gut nutzbaren Abstellraum, ein Badezimmer mit Badewanne, ein separates WC sowie ein eigenes Kellerabteil. Heizung und Warmwasseraufbereitung erfolgen über eine Gastherme, Warmwasserspeicher und Heizkörper in den Wohnräumen.
Der Zustand der Wohnung ist als funktional und gepflegt, jedoch in Teilbereichen modernisierungsbedürftig zu beschreiben. Elektrik und Heizung sind bereits älter, aber funktionsfähig und in Betrieb. Die Parkettböden weisen deutliche Gebrauchsspuren auf. Eine Freifläche ist nicht vorhanden. Positiv hervorzuheben ist jedoch das eigene Kellerabteil mit Metalltüre in einem sehr sauberen Kellerbereich mit versperrbarer Kellerzugangstüre sowie - bei entsprechendem Bedarf - eine Waschküche im Kellergeschoss. Ein Auto-Stellplatz ist nicht vorhanden
Nahversorgung und Infrastruktur sind sehr gut - Schulen, Kindergärten, div. Ärzte, Apotheke, Lokale, Supermärkte und Grünflächen in unmittelbarer Nähe. Auch die nächste Einkaufstraße Wiens, die Währinger-Straße befindet sich nicht weit entfernt.
PLUSPUNKTE
· Repräsentativer Altbau mit gepflegtem Entrée und schönem Fassadenbild
· Stark begrünter Innenhof als angenehmer Kontrast zur städtischen Lage
· Lift bis in den Keller – in dieser Gebäudekategorie ein praktischer Komfortvorteil
· Sehr helle Wohnung durch große Fenster sowie zusätzliche Belichtung in Vorraum und Badezimmer
· Klassischer Altbaucharakter mit ca. 2,9 m Raumhöhe
· Vier getrennt begehbare Zimmer – daher vielseitig nutzbar
· Eigenes Kellerabteil in besonders sauberem, gesichertem Kellerbereich
· Attraktive Währinger Lage nahe Kutschkermarkt und Währinger Straße
ECKDATEN
- 4 Zimmer Wohnung
- alle Zimmer zentral begehbar
- separate Küche
- ideal für Familien und Wohngemeinschaften
- Gasetagenheizung
- separates WC
- Kellerabteil (ca. 3 m²)
- Personenaufzug
- Waschküche im KG
VERKEHRSANBINDUNG
Die öffentliche Verkehrsanbindung ist sehr gut. Im nahen Umfeld befinden sich unter anderem die U-Bahn-Stationen Michelbeuern-AKH und Währinger Straße-Volksoper. Dort bestehen Anschlüsse an die U6, die Straßenbahnlinien 40, 41 und 42 sowie an den Bus 40A. Damit sind sowohl die innerstädtischen Bereiche als auch weitere Bezirke gut erreichbar.
SONSTIGES
Die Monatsvorschreibung ab 7.2026 beträgt für Allgemein- und Lift-Betriebskosten gemeinsam rd. € 268,- und für den Reparaturfonds rd. € 127,-.
Laut Hausversammlungsprotokoll vom April 2026 sind kleinere Sanierungsmaßnahmen geplant. in Diskussion sind derzeit die in die Jahre gekommenen Gasthermen bzw. ein Fenstertausch bei einzelnen Wohnungen. Konkrete Entscheidungen liegen dazu nicht vor.
Genaue Informationen und Unterlagen stehen bei Ankaufsinteresse in einem cloudbasierten Datenverzeichnis für Sie zur Verfügung.
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Rechtlicher Hinweis:
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
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Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 500.000 bis 560.000
- Schätzwert pro m²
- € 5.150/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine bestandsfreie 4-Zimmer-Eigentumswohnung mit rund 104 Quadratmetern Wohnfläche in einem repräsentativen Altbau aus 1909 im 18. Wiener Gemeindebezirk. Positiv zu beurteilen sind der sehr gute Grundriss mit zentral begehbaren Zimmern, die Raumhöhe von etwa 2,9 Metern, der Lift, das gepflegte Haus sowie die gute Belichtung. Die Lage nahe Kutschkermarkt, Währinger Straße, Volksoper und Allgemeinem Krankenhaus ist im Bezirksvergleich klar überdurchschnittlich und bietet sehr gute öffentliche Anbindung sowie vollständige Nahversorgung.\n\nWertmindernd ist jedoch, dass die Wohnung innen nur als funktional gepflegt einzustufen ist. Laut Beschreibung sind Elektrik und Heizung älter, die Parkettböden zeigen deutliche Gebrauchsspuren, und eine Freifläche oder ein Stellplatz sind nicht vorhanden. Damit liegt das Objekt qualitativ nicht im Premiumsegment, obwohl Haus und Lage klar attraktiv sind.\n\nAus den herangezogenen Kaufverträgen im näheren Umfeld ergibt sich nach Bereinigung von Ausreißern und unter Berücksichtigung von Lage, Altbaucharakter, Lift, Zustand und fehlender Freifläche ein angemessener Quadratmeterpreis von rund 5.150 Euro. Daraus leite ich einen Verkehrswert von 536.000 Euro ab. Die realistische Wertspanne liegt bei 500.000 bis 560.000 Euro. Der angesetzte Quadratmeterpreis von 5.150 Euro liegt innerhalb des für den Bezirk typischen Marktbereichs und erscheint für dieses Objekt gut nachvollziehbar.
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