Gartenwohnung mit Pool- und Wellnessbereich
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Begehrte Grünruhelage in Döbling nahe Nussberg
- Privater Garten mit ca. 57,7 m² als klarer Werttreiber
- Vollsaniert/modernisiert mit neuer Einbauküche
- Erdgeschoßlage mit leichtem Abschlag gegenüber Obergeschoßen
- Umfangreiche Gemeinschaftseinrichtungen: Innenpool, Außenpool, Sauna, Wellness, Gymnastikraum
- Garage nur optional um 30.000 EUR, daher nicht im Hauptwert enthalten
- Bestandsfrei, daher kein Vermietungsabschlag
Lage
Die Nußberggasse zählt zu den begehrten Wohnadressen des 19. Wiener Gemeindebezirks. Die unmittelbare Umgebung ist geprägt von gepflegten Wohnhäusern, Grünflächen und den historischen Weingärten des Nussbergs. Zahlreiche Spazier- und Wanderwege beginnen praktisch vor der Haustüre und führen durch die Weinlandschaft bis zum Kahlenberg und Leopoldsberg.
In fußläufiger Entfernung befinden sich mehrere traditionelle Heurigenbetriebe sowie Einrichtungen des täglichen Bedarfs. Die nahegelegene Heiligenstädter Straße und der Nußdorfer Platz bieten Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomie und Dienstleistungsbetriebe.
Die öffentliche Anbindung erfolgt über die Straßenbahnlinie D mit Endstelle in Nußdorf, die direkt in die Innenstadt und zum Hauptbahnhof führt, sowie über den nahegelegenen Bahnhof Wien Nußdorf mit der Schnellbahnlinie S40 (Franz-Josefs-Bahn). Ergänzend halten im Bereich Nußdorf die Buslinien 10A und 34A sowie die Regionalbuslinie 400. Der Verkehrsknoten Heiligenstadt mit U-Bahn-Linie U4, Schnell- und Regionalbahn ist in wenigen Minuten erreichbar. Die Wiener Innenstadt ist sowohl mit öffentlichen Verkehrsmitteln als auch mit dem Pkw in kurzer Zeit erreichbar.
Die Kombination aus naturnahem Wohnen, hoher Lebensqualität und guter Infrastruktur macht diese Lage zu einer gefragten Wohngegend Wiens.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Eingebettet zwischen den Weinbergen des Nussbergs und den grünen Hängen Döblings befindet sich diese im Sommer 2023 teilweise modernisierte Gartenwohnung in einer der begehrtesten Wohnlagen Wiens.
Die Wohnung überzeugt durch eine durchdachte Raumaufteilung und ein angenehmes Wohngefühl. Herzstück ist die großzügige Wohnküche mit offenem Grundriss. Eine neue und voll ausgestattete Einbauküche fügt sich harmonisch in das Gesamtbild der Wohnung ein. Sowohl vom Wohn- und Essbereich als auch vom Schlafzimmer eröffnet sich ein schöner Blick in den privaten Garten und die umliegenden Grünflächen.
Das Badezimmer ist mit Badewanne und Dusche ausgestattet und wird durch ein separates WC ergänzt. Ein Vorraum, ein begehbarer Schrankraum sowie ein Abstellraum schaffen zusätzlichen Stauraum und hohen Wohnkomfort.
Ein besonderes Highlight bildet der rund 58 m² große Garten- und Terrassenbereich. Ob Frühstück im Freien, entspannte Sommerabende oder erholsame Stunden im Grünen – dieser private Außenbereich erweitert den Lebensraum und bietet ein hohes Maß an Privatsphäre und Lebensqualität.
Den Bewohnern der Anlage stehen zahlreiche Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten zur Verfügung. Ein Außenpool mit gepflegter Gartenanlage, Tischtennistisch und Kinderspielplatz lädt in den Sommermonaten zum Verweilen ein. Ganzjährig nutzbar sind zudem ein über 20 Meter langer Innenpool, eine Sauna, ein Solarium sowie ein Gymnastikraum.
Bei Bedarf kann ein Garagenstellplatz um EUR 30.000,– erworben werden.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 450.000 bis 510.000
- Schätzwert pro m²
- € 7.900/m²
Gesamte Einschätzung
Die bewertete Eigentumswohnung befindet sich in der Nußberggasse im 19. Wiener Gemeindebezirk und umfasst rund 61 m² Wohnfläche. Es handelt sich um eine vollsanierte beziehungsweise 2023 modernisierte Erdgeschoßwohnung mit sehr gut nutzbarem Grundriss, offener Wohnküche, Schrankraum, Abstellraum und einem privaten Garten von rund 57,7 m². Besonders positiv sind der direkte Grünbezug sowie die in der Wohnanlage vorhandenen Freizeit- und Wellnessangebote mit Innenpool, Außenpool und Sauna. Ein Garagenplatz ist laut Inserat nur optional erhältlich und daher im Hauptwert nicht enthalten.
Die Lage ist innerhalb Döblings als sehr gut einzustufen. Die Umgebung ist ruhig, grün und von hoher Wohnqualität geprägt. Gleichzeitig sind Nahversorgung und öffentliche Verkehrsmittel gut erreichbar. Diese Kombination aus Grünruhelage und städtischer Anbindung ist im Markt stark nachgefragt.
Für die Bewertung wurden vor allem die nahegelegenen Kaufverträge im selben Marktsegment herangezogen. Daraus ergibt sich ein angemessener Quadratmeterpreis von rund 7.900 Euro. Gegenüber Standardwohnungen rechtfertigen Garten, Sanierungszustand und die besondere Mikrolage einen Zuschlag, während die Erdgeschoßlage einen leichten Abschlag bedingt.
Der geschätzte Verkehrswert beträgt daher 482.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt bei 450.000 bis 510.000 Euro. Das entspricht einem angesetzten Quadratmeterpreis von rund 7.900 Euro.
Ausstattung und Eigenschaften
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Der Kreditrechner liefert eine unverbindliche Berechnung und kein Angebot. Tatsächliche Konditionen und Kosten können vom Ergebnis abweichen.
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Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.