Helle 2-3 Zimmer Wohnung mit Balkon in Döbling - Perfekte Lage
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- ostseitiger Balkon
- allgemein nutzbarer großer Garten
- 3-fach verglaste Fenster
- frisch ausgemalt und geräumt
- elektrische Etagenheizung ohne Gasanschluss
- gepflegter Bestand aus 1954
- Grundriss mit Durchgang über Wohnzimmer bzw. Bad funktional nicht optimal
- bestandsfrei, daher kein Vermietungsabschlag
Lage
Buslinie 35 A - Richtung Heiligenstadt - Umsteigemöglichkeit U6 - Nussdorferstraße. Straßenbanhnlinie 38 Richtung Schottentor
S45 Krottenbachstraße ist ebenfalls in 8 Gehminuten erreichbar
Einkaufsmöglichkeiten in der Krottenbachstraße und Billrothstraße. Das Zentrum von Sievering mit der Obkirchergasse und dem Sonnbergmarkt ist in Gehweite.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
- 2- 3 Zimmer
- Extra Küche
- Vorraum
- Balkon
- Große Grünfläche zur allgemeinen Nutzung
- Gestaltungsmöglichkeiten
Beschreibung
Diese entzückende Wohnung liegt im 2. Stock in sehr guter Lage. Vom Vorzimmer gelangt man in die Küche. Weiters geht es in das Wohnzimmer, das Platz für eine gemütliche Sitzecke und auch einen Essplatz bietet. Vom Wohnzimmer betritt man den Balkon, der ostseitig ausgerichtet ist.
Das Schlafzimmer ist zurzeit vom Wohnzimmer aus erreichbar und daran angeschlossen gibt es eine kleine Nische, die als Schrankraum genutzt werden kann. Das Badezimmer ist sowohl vom Schrankraum als auch vom Wohnzimmer aus begehbar.
Die Fenster sind 3-fach verglast und die Parkettböden können abgeschliffen werden.
Es gibt keinen Gasanschluss in der Wohnung. Es wird mit Strom geheizt und gekocht!
Die Wohnung wurde soeben frisch ausgemalt und geräumt! Es gibt die Möglichkeit, die Küche in das Wohnzimmer zu verlegen und die Küche als drittes Zimmer zu nutzen.
Die Türe vom Wohnzimmer in das Badezimmer kann geschlossen werden. Es gibt ebenfalls die Option, den Zugang vom Wohnzimmer in das Schlafzimmer zu schliessen und über das Badzimmer in das Schlafzimmer zu gelangen.
Ein Highlight ist der allgemein nutzbare große Garten, der sich auf der Rückseite des Hauses befindet. Hier kann man auch einen Liegestuhl platzieren und perfekt entspannen!
Suchen Sie eine kleine Wohnung mit guter Aufteilung, einigen Gestaltungsoptionen und Freifläche, die perfekt gelegen ist, dann werden Sie hier glücklich werden!
Rufen Sie mich für einen Besichtigungstermin bitte an!
Wir möchten anmerken, dass die Fotos mit individueller Einrichtung KI-generiert sind und ausschließlich als Einrichtungsbeispiel gelten.
Fotos: Martin Wacht, KI-generierte Fotos als Beispielfotos
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 205.000 bis 230.000
- Schätzwert pro m²
- € 4.450/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine gepflegte Eigentumswohnung mit rund 49 Quadratmetern Wohnfläche in der Krottenbachstraße im 19. Wiener Gemeindebezirk. Das Objekt befindet sich in einem Bestandsgebäude aus den 1950er-Jahren und bietet einen ostseitigen Balkon sowie die Mitbenutzung eines großen allgemeinen Gartens. Positiv zu berücksichtigen sind außerdem die 3-fach verglasten Fenster, der frisch ausgemalte Zustand und die gute Belichtung. Etwas wertmindernd wirken die elektrische Heizung und Kochmöglichkeit ohne Gasanschluss sowie der funktional nicht ganz ideale Grundriss mit Durchgangslösung zwischen Wohn- und Schlafbereich.
Die Lage ist für diesen Wohnungstyp gut: Straßenbahn und Bus sind in wenigen Minuten erreichbar, die S45 ist fußläufig angebunden, und Nahversorgung, Schulen sowie Grünflächen sind im direkten Umfeld vorhanden. Das entspricht einer soliden bis guten Döblinger Wohnlage.
Aus den herangezogenen Kaufverträgen vergleichbarer Wohnungen im Nahbereich ergibt sich nach Bereinigung von Ausreißern ein angemessener Quadratmeterpreis von rund 4.450 Euro. Daraus leite ich einen Verkehrswert von 218.000 Euro ab. Die realistische Wertspanne liegt bei 205.000 bis 230.000 Euro. Der angesetzte Quadratmeterpreis liegt innerhalb des für den Bezirk typischen Bereichs und erscheint für eine kleine Bestandswohnung mit Balkon in dieser Lage gut nachvollziehbar.
Ausstattung und Eigenschaften
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Der Kreditrechner liefert eine unverbindliche Berechnung und kein Angebot. Tatsächliche Konditionen und Kosten können vom Ergebnis abweichen.
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IMMOunited Exposé
Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.