Renovierungsbedürftige Altbauwohnung Nähe Nußdorfer Platz

Bewertet wurde eine rund 41,77 Quadratmeter große Altbauwohnung in der Zahnradbahnstraße im 19. Wiener Gemeindebezirk, nahe dem Nußdorfer Platz. Das Gebäude stammt aus dem Jahr 1905. Positiv ist die grundsätzlich gefragte Kleinwohnungsgröße in guter Döblinger Lage. Wertmindernd wirkt jedoch, dass das Objekt ausdrücklich als renovierungsbedürftig angeboten wird und aus der Maklerbeschreibung keine Hinweise auf eine hochwertige Ausstattung, eine Sanierung, Freiflächen oder sonstige Sondermerkmale ableitbar sind.

Die Lage ist insgesamt gut bis sehr gut einzuschätzen. Die Nahversorgung ist sehr gut, Grünflächen befinden sich in unmittelbarer Nähe, und die öffentliche Anbindung ist für diese Wohnlage solide. Damit liegt ein attraktives, aber nicht absolutes Spitzenmikrolageniveau vor.

Für die Wertermittlung wurden vor allem vergleichbare Kaufverträge aus dem näheren Umfeld mit ähnlicher Wohnungsgröße und gleicher Nutzungsart herangezogen. Diese zeigen überwiegend ein Preisniveau im Bereich von etwa 4.300 bis 4.600 Euro pro Quadratmeter. Wegen des dokumentierten Sanierungsbedarfs wurde der Wert unterhalb besonders hochwertiger Vergleichsfälle angesetzt.

Der geschätzte Verkehrswert beträgt daher 190.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt bei 176.000 bis 205.000 Euro. Daraus ergibt sich ein angesetzter Quadratmeterpreis von rund 4.560 Euro.