EXKLUSIVES WOHNEN AM WASSER: ERSTBEZUG I Fußbodenheizung & Kühldecke I Luftwärmepumpe I waterline mit Badesteg I Sauna & Fitnessraum I Concierge Service
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Direkte Wasserlage an der Donau mit Ausblick
- Absolute Ruhelage
- Erstbezug laut Beschreibung
- Hochwertige Neubauausstattung mit Eichenparkett, Fußbodenheizung und elektrischen Raffstores
- Balkon mit 6,39 m²
- Concierge, Sauna, Fitness- und Yogabereich
- Privater Badesteg und Gartennutzung
- Tiefgaragenstellplatz und Kellerabteil erwähnt
- Kleine Wohnungsgröße mit marktüblich höherem m²-Preis
Lage
Kuchelauer Hafen, Donau, Döbling
In unmittelbarer Nähe:
Avanti Tankstelle, ca. 290m
Das Futterhaus Klosterneuburg, ca. 400m
Stars Fitness, ca. 800m
Lidl, ca. 1,3km
Hofer, ca. 1,4km
OBI, ca. 1,3km
Restaurant Flamingo Kuchelau, ca. 1,7km
öffentliche Verkehrsmittel:
Bahnhof Klosterneuburg-Weidling, ca. 1,8km
S 40, R 40
Wien Donauwarte, ca. 280m, Bus 400
Öffentlicher Verkehr
Objektinformationen
Beschreibung
Sport & Erholung I Badesteg I Sauna & Fitnessraum I Smarthome I Concierge
Diese Erstbezug Wohnung befindet sich in absoluter Ruhelage direkt an der Donau, in der exklusiven Gegend des 19. Bezirks, welche zu den begehrtesten Wohnadressen Wiens zählt. Eine perfekte Kombination aus Natur, Wasserlage und urbaner Lebensqualität. Die unmittelbare Nähe zur Donau bietet nicht nur einen einzigartigen Ausblick, sondern auch direkten Zugang zu vielfältigen Freizeitmöglichkeiten wie Radfahren, Laufen, Schwimmen, Bootfahren oder Spazierengehen – alles direkt vor der Haustür. Ein privater Badesteg und der weitläufige Grünraum machen die Lage besonders attraktiv für naturverbundene Stadtmenschen.
Die hochmoderne, luxuriöse Wohnanlage überzeugt mit einem exklusiven Wasserzugang samt privatem Steg und bietet ihren Bewohnern ein außergewöhnliches Wohn- und Lebensgefühl. Ein stilvoll gestalteter Yogaraum, ein mit modernsten Premium-Geräten ausgestatteter Fitnessbereich sowie ein eleganter Wellnessbereich mit Sauna laden zu Entspannung und Wohlbefinden ein. Abgerundet wird das exklusive Angebot durch einen erstklassigen Concierge-Service, der höchsten Komfort gewährleistet.
Die hochwertig ausgestattete 2-Zimmer-Wohnung überzeugt durch eine durchdachte Raumaufteilung und ein modernes Wohnkonzept auf ca. 40 m² Wohnfläche. Das Herzstück der Wohnung bildet der offen gestaltete Wohn- und Essbereich mit integrierter Küche, der eine angenehme Wohnatmosphäre schafft. Vom Wohnbereich aus gelangen Sie auf den ca. 6 m² großen Balkon, der zusätzlichen Freiraum im Außenbereich bietet und zum Entspannen einlädt. Das gemütliche Schlafzimmer bietet ausreichend Platz für individuelle Gestaltungsmöglichkeiten und sorgt für erholsame Nächte. Das moderne Badezimmer ist hochwertig ausgestattet und verfügt über eine bodengleiche Dusche, großformatige Fliesen sowie stilvolle Armaturen
Diese Immobilie vereint zeitgemäßes Design mit funktionaler Ausstattung. Edles Eichenparkett und großformatige Fliesen schaffen uein elegantes Wohnambiente. Die Fußbodenheizung sorgt für angenehme Wärme in allen Räumen, während die hochwertige Alu-Isolierverglasung mit elektrischem Sonnenschutz für optimalen Wohnkomfort sorgt.
Die moderne Haustechnik sowie die sorgfältig ausgewählten Materialien unterstreichen den hohen Qualitätsanspruch dieser Wohnung. Der Balkon erweitert den Wohnraum ins Freie und bietet eine herrliche Aussicht auf die Donau. Die Wohnung überzeugt durch ihre durchdachte Raumaufteilung und macht diese Immobilie zu einem idealen Zuhause für Singles, Paare oder Anleger.
Die Wohnung teilt sich wie folgt auf:
Wohnküche: ca. 22,35 m²
Zimmer: ca. 10,92 m²
Badezimmer + WC: ca. 5,84 m²
Balkon: ca. 6,39 m²
Die Highlights:
Privater Badesteg und gepflegte Gartennutzung – exklusives Wohnen direkt am Wasser
Fitnessraum, Yogaraum, Wellbessbereich mit Sauna und Concierge Service
Modernste Ausstattung mit hochwertigen Materialien und durchdeter Technik
Fußbodenheizung und Kühldecke, elektrische Raffstores für ganzjährigen Wohnkomfort
stilvolles Badezimmer mit großformatigen Fliesen
Edler Eichenparkett in allen Wohnräumen – zeitlos, elegant und langlebig
Die Kuchelau steht für exklusives Wohnen am Wasser, wo Ruhe, Qualität und Lebensstil auf einzigartige Weise miteinander verschmelzen!
Kaufpreis:
Der Kaufpreis beträgt 319.900,-- Euro.
Bei erfolgreichem Geschäftsabschluss fällt eine Provision von 3% vom Kaufpreis zzgl. 20% USt. an.
Monatliche Kosten:
- Betriebskosten: € 114,80
- Betriebskosten H.3: € 16,40
- Reparaturrücklage: € 2,05
- Reparaturrücklage H.3: € 2,05
- Umsatzsteuer: € 13,12
Gesamtkosten pro Monat: € 148,42
Energieausweis:
Der Energieausweis bestätigt einen Heizwärmebedarf (HWB) von 28,40 kWh/m²a, was der Energieklasse B entspricht.
In unmittelbarer Nähe:
- Avanti Tankstelle, ca. 290m
- Das Futterhaus Klosterneuburg, ca. 400m
- Stars Fitness, ca. 800m
- Lidl, ca. 1,3km
- Hofer, ca. 1,4km
- OBI, ca. 1,3km
- Restaurant Flamingo Kuchelau, ca. 1,7km
öffentliche Verkehrsmittel:
Bahnhof Klosterneuburg-Weidling, ca. 1,8km
S 40, R 40
Wien Donauwarte, ca. 280m, Bus 400
Gerne steht Ihnen Frau Elina Strautmane für weitere Fragen bzw. flexibel gestaltbare Besichtigungstermine unter 0664 99523313 zur Verfügung.
www.ringsmuth-immobilien.at
Irrtum und Änderungen vorbehalten!
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 300.000 bis 330.000
- Schätzwert pro m²
- € 6.850/m²
Gesamte Einschätzung
Die bewertete Immobilie ist eine kompakte 2-Zimmer-Wohnung mit rund 46 Quadratmetern Nutzfläche und einem Balkon von etwa 6,4 Quadratmetern in 1190 Wien. Besonders wertprägend sind die direkte Lage an der Donau, die absolute Ruhelage sowie die hochwertige Ausführung der Anlage mit privatem Badesteg, Concierge, Sauna, Fitness- und Yogabereich. Auch die Wohnung selbst ist laut Beschreibung überdurchschnittlich ausgestattet, unter anderem mit Eichenparkett, Fußbodenheizung, Smarthome-Funktionen, elektrischen Raffstores, Tiefgaragenstellplatz und Kellerabteil.
Die Lage ist aus Marktsicht zweigeteilt: Für Erholung, Wasserbezug und Wohnqualität ist sie sehr attraktiv, für Nahversorgung und öffentliche Anbindung jedoch weniger zentral. Deshalb wurde der rechnerisch schwache Lagewert nicht schematisch übernommen, sondern sachverständig eingeordnet.
Für die Wertermittlung wurden vor allem kleinere, bestandsfreie Vergleichswohnungen im Umfeld herangezogen, da diese hinsichtlich Größe und Marktsegment am besten passen. Daraus ergibt sich ein angemessener Quadratmeterpreis von rund 6.850 Euro. Unter Berücksichtigung der besonderen Wasserlage und der hochwertigen Ausstattung ergibt sich ein geschätzter Marktwert von 315.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt bei 300.000 bis 330.000 Euro.
Ausstattung und Eigenschaften
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Der Kreditrechner liefert eine unverbindliche Berechnung und kein Angebot. Tatsächliche Konditionen und Kosten können vom Ergebnis abweichen.
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IMMOunited Exposé
Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.