49,21 m² | 2. Obergeschoss | komplett generalsanierte Designerwohnung | optionaler Balkon | PROVISIONSFREI
KI-unterstützte Preis-Einschätzung von IMMOunited aus echten Grundbuch-Kaufvertragsdaten.
Wertbestimmende Faktoren
- Generalsanierte Altbauwohnung mit zeitgemäßem Ausstattungsniveau
- Sehr gute Mikrolage in Döbling mit starker Nahversorgung
- Grünraum und Freizeitangebote fußläufig erreichbar
- Lift und Hausaufwertung erhöhen die Marktgängigkeit
- Kleine Wohnungsgröße mit im Markt überdurchschnittlichem Quadratmeterpreis
- Optionaler Balkon ist noch nicht Bestandteil des gesicherten Bestands
- Zusätzliche anteilige Kosten für Fassade, Stiegenhaus und Lifteinbau sind wertrelevant
Lage
Die Immobilie liegt im Herzen des 19. Bezirks – in einer ruhigen, begehrten Wohngegend mit hervorragender Infrastruktur und Anbindung.
Infrastruktur & Nahversorgung:
Das Einkaufszentrum Q19 ist fußläufig erreichbar und bietet Supermärkte, Drogerien, Gastronomie und Dienstleister. Apotheken, Banken, Ärzte und weitere Nahversorger befinden sich in unmittelbarer Nähe.
Öffentliche Verkehrsanbindung:
– Straßenbahnlinie 37 (Hohe Warte) – direkte Verbindung zur Innenstadt
– Buslinien 10A, 39A, 11A – Anbindung an U4 (Heiligenstadt)
– S-Bahn-Stationen Heiligenstadt & Oberdöbling – schnelle Erreichbarkeit überregional
Bildung & medizinische Versorgung:
Vielfältige Bildungsangebote, darunter Kindergärten, öffentliche und private Schulen sowie die Nähe zum Rudolfinerhaus bieten ein attraktives Umfeld für Jung und Alt.
Erholung & Freizeit:
Die angrenzenden Weinberge, der Wertheimsteinpark und der Setagayapark schaffen ein grünes Gegengewicht zum Stadtleben – ideal für Erholung und Bewegung im Freien.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
TOP 07 | 49,21 m² | 2. Obergeschoss | PROVISIONSFREI
Ein Altbauklassiker im Herzen Döblings – frisch saniert, aufgewertet und mit Potenzial.
Diese knapp 50 m² große Wohnung im 2. Obergeschoss eines stilvollen Gründerzeithauses bietet eine außergewöhnliche Gelegenheit: Die Wohnung wurde 2026 generalsaniert und präsentiert sich in einem zeitgemäßen, hochwertigen Zustand – bereit zum Einzug oder zur Vermietung. Ideal für Singles, Paare oder als Wiener Stadtwohnung mit Charakter.
Umfassende Aufwertung des gesamten Hauses
Parallel zur Wohnungssanierung wird das gesamte Haus im Jahr 2026 grundlegend aufgewertet: Fassade, Stiegenhaus und ein neu einzubauender Lift werden durch einen renommierten Bauträger realisiert. Jede Wohnung profitiert dadurch von einer erheblichen Wertsteigerung. Die anteiligen Kosten für Stiegenhaus, Fassade und Lifteinbau sind vom Käufer zu tragen.
Optionaler Balkon
Im Zuge des geplanten Dachgeschossausbaus besteht zudem die attraktive Möglichkeit, einen ca. 7,30 m² großen Balkon zu integrieren – ein seltenes Zusatzpotenzial für eine Wohnung dieser Kategorie.
Lage – der edle Grünbezirk Wiens
Der 19. Bezirk zählt zu den begehrtesten Wohnadressen Wiens: ruhig, grün und bestens angebunden. Das Einkaufszentrum Q19 ist fußläufig erreichbar und deckt den gesamten täglichen Bedarf ab. Apotheken, Ärzte, Banken und weitere Nahversorger befinden sich in unmittelbarer Umgebung.
Öffentliche Anbindung Straßenbahn 37 (Hohe Warte) mit Direktverbindung in die Innenstadt, Buslinien 10A, 39A und 11A sowie die U4-Station Heiligenstadt und die S-Bahn-Stationen Heiligenstadt und Oberdöbling garantieren eine schnelle und komfortable Erreichbarkeit – stadteinwärts wie überregional.
Bildung & Versorgung Von Kindergärten über öffentliche und private Schulen bis hin zum renommierten Rudolfinerhaus bietet das Umfeld eine umfassende Versorgung für alle Lebensphasen.
Erholung & Freizeit Die Weinberge Döblings, der Wertheimsteinpark und der Setagayapark sind fußläufig erreichbar – eines der unverwechselbaren Markenzeichen des 19. Bezirks.
Kaufnebenkosten Beim Erwerb dieser Immobilie fallen folgende Nebenkosten an:
- 3,50 % Grunderwerbsteuer
- 1,10 % Eintragungsgebühr
- Kosten für Errichtung, treuhänderische Abwicklung und grundbücherliche Durchführung des Kaufvertrages
- Anteilige Kosten für Stiegenhaus, Fassade und Lifteinbau (2026)
Bei diesem Kauf fällt keine Maklerprovision an.
Für weitere Informationen oder zur Vereinbarung eines Besichtigungstermins stehen wir Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung.
Tim Rauter, MBA
E-Mail: [email protected]
Tel.: +43 676 44 59 665
Preis-Check
- Geschätzter Preis
- € 305.000 bis 350.000
- Schätzwert pro m²
- € 6.700/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine rund 49 Quadratmeter große Zwei-Zimmer-Eigentumswohnung in einem Altbau aus der Gründerzeit im 19. Wiener Gemeindebezirk. Das Objekt befindet sich im zweiten Obergeschoss und wird laut Beschreibung generalsaniert übergeben. Positiv zu berücksichtigen sind die für diese Größenklasse gute Marktgängigkeit, die hochwertige Sanierung, der Lift im Haus, ein Kellerabteil sowie die sehr gute Wohnlage in Döbling. Wertmindernd ist, dass der in Aussicht gestellte Balkon nur optional ist und die anteiligen Kosten für die Aufwertung von Fassade, Stiegenhaus und Lifteinbau zusätzlich vom Käufer zu tragen sind.
Die Lage ist insgesamt als sehr gut einzustufen: Nahversorgung, Straßenbahn, Bus und S-Bahn sind in kurzer Distanz erreichbar, zugleich bietet das Umfeld mit Parks und den Döblinger Grünräumen hohe Wohnqualität. Für die Wertermittlung wurden die vorliegenden Kaufverträge kritisch gefiltert, da der Datenpool stark streut. Besonders herangezogen wurden jene Vergleichsverkäufe, die hinsichtlich Größe, Lage und Qualitätsniveau am ehesten zu einer sanierten Kleinwohnung in dieser Mikrolage passen.
Daraus ergibt sich ein geschätzter Marktwert von 330.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt bei 305.000 bis 350.000 Euro. Das entspricht einem angesetzten Quadratmeterpreis von rund 6.700 Euro.
Ausstattung und Eigenschaften
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Tim Rauter
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