49,21 m² | 2. Obergeschoss | komplett generalsanierte Designerwohnung | optionaler Balkon | PROVISIONSFREI
KI-unterstützte Preis-Einschätzung von IMMOunited aus echten Grundbuch-Kaufvertragsdaten.
Wertbestimmende Faktoren
- Generalsanierte Altbauwohnung mit zeitgemäßem Zustand
- Gefragte Wohnlage im 19. Bezirk mit sehr guter Infrastruktur
- Lift im Haus vorhanden beziehungsweise im Zuge der Aufwertung vorgesehen
- Klassischer Altbaucharakter in Gründerzeithaus
- Kein bestehender Balkon, nur optionale Nachrüstungsmöglichkeit
- Zusätzliche anteilige Kosten für Fassade, Stiegenhaus und Lifteinbau
- Kleine Wohnungsgröße mit marktüblich höherem Quadratmeterpreis
- Bestandsfrei und daher ohne Vermietungsabschlag
Lage
Die Immobilie liegt im Herzen des 19. Bezirks – in einer ruhigen, begehrten Wohngegend mit hervorragender Infrastruktur und Anbindung.
Infrastruktur & Nahversorgung:
Das Einkaufszentrum Q19 ist fußläufig erreichbar und bietet Supermärkte, Drogerien, Gastronomie und Dienstleister. Apotheken, Banken, Ärzte und weitere Nahversorger befinden sich in unmittelbarer Nähe.
Öffentliche Verkehrsanbindung:
– Straßenbahnlinie 37 (Hohe Warte) – direkte Verbindung zur Innenstadt
– Buslinien 10A, 39A, 11A – Anbindung an U4 (Heiligenstadt)
– S-Bahn-Stationen Heiligenstadt & Oberdöbling – schnelle Erreichbarkeit überregional
Bildung & medizinische Versorgung:
Vielfältige Bildungsangebote, darunter Kindergärten, öffentliche und private Schulen sowie die Nähe zum Rudolfinerhaus bieten ein attraktives Umfeld für Jung und Alt.
Erholung & Freizeit:
Die angrenzenden Weinberge, der Wertheimsteinpark und der Setagayapark schaffen ein grünes Gegengewicht zum Stadtleben – ideal für Erholung und Bewegung im Freien.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
TOP 07 | 49,21 m² | 2. Obergeschoss | PROVISIONSFREI
Ein Altbauklassiker im Herzen Döblings – frisch saniert, aufgewertet und mit Potenzial.
Diese knapp 50 m² große Wohnung im 2. Obergeschoss eines stilvollen Gründerzeithauses bietet eine außergewöhnliche Gelegenheit: Die Wohnung wurde 2026 generalsaniert und präsentiert sich in einem zeitgemäßen, hochwertigen Zustand – bereit zum Einzug oder zur Vermietung. Ideal für Singles, Paare oder als Wiener Stadtwohnung mit Charakter.
Umfassende Aufwertung des gesamten Hauses
Parallel zur Wohnungssanierung wird das gesamte Haus im Jahr 2026 grundlegend aufgewertet: Fassade, Stiegenhaus und ein neu einzubauender Lift werden durch einen renommierten Bauträger realisiert. Jede Wohnung profitiert dadurch von einer erheblichen Wertsteigerung. Die anteiligen Kosten für Stiegenhaus, Fassade und Lifteinbau sind vom Käufer zu tragen.
Optionaler Balkon
Im Zuge des geplanten Dachgeschossausbaus besteht zudem die attraktive Möglichkeit, einen ca. 7,30 m² großen Balkon zu integrieren – ein seltenes Zusatzpotenzial für eine Wohnung dieser Kategorie.
Lage – der edle Grünbezirk Wiens
Der 19. Bezirk zählt zu den begehrtesten Wohnadressen Wiens: ruhig, grün und bestens angebunden. Das Einkaufszentrum Q19 ist fußläufig erreichbar und deckt den gesamten täglichen Bedarf ab. Apotheken, Ärzte, Banken und weitere Nahversorger befinden sich in unmittelbarer Umgebung.
Öffentliche Anbindung Straßenbahn 37 (Hohe Warte) mit Direktverbindung in die Innenstadt, Buslinien 10A, 39A und 11A sowie die U4-Station Heiligenstadt und die S-Bahn-Stationen Heiligenstadt und Oberdöbling garantieren eine schnelle und komfortable Erreichbarkeit – stadteinwärts wie überregional.
Bildung & Versorgung Von Kindergärten über öffentliche und private Schulen bis hin zum renommierten Rudolfinerhaus bietet das Umfeld eine umfassende Versorgung für alle Lebensphasen.
Erholung & Freizeit Die Weinberge Döblings, der Wertheimsteinpark und der Setagayapark sind fußläufig erreichbar – eines der unverwechselbaren Markenzeichen des 19. Bezirks.
Kaufnebenkosten Beim Erwerb dieser Immobilie fallen folgende Nebenkosten an:
- 3,50 % Grunderwerbsteuer
- 1,10 % Eintragungsgebühr
- Kosten für Errichtung, treuhänderische Abwicklung und grundbücherliche Durchführung des Kaufvertrages
- Anteilige Kosten für Stiegenhaus, Fassade und Lifteinbau (2026)
Bei diesem Kauf fällt keine Maklerprovision an.
Für weitere Informationen oder zur Vereinbarung eines Besichtigungstermins stehen wir Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung.
Tim Rauter, MBA
E-Mail: [email protected]
Tel.: +43 676 44 59 665
Preis-Check
- Geschätzter Preis
- € 300.000 bis 340.000
- Schätzwert pro m²
- € 6.500/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine rund 49 Quadratmeter große Zwei-Zimmer-Wohnung in einem Altbau aus der Gründerzeit im 19. Wiener Gemeindebezirk. Nach der vorliegenden Beschreibung wurde die Einheit generalsaniert und befindet sich damit in einem deutlich besseren Zustand als eine typische Bestandswohnung. Positiv zu berücksichtigen sind der Altbaucharakter, Parkett, Lift, Keller sowie die sehr gute Vermarktungsfähigkeit einer kompakten Wohnung dieser Größe. Ein Balkon ist derzeit nicht vorhanden, sondern nur optional möglich; außerdem sind anteilige Kosten für die Hausaufwertung vom Käufer zu tragen.
Die Lage ist für Döbling als gut bis sehr gut einzustufen. Nahversorgung, Grünräume, Schulen und medizinische Versorgung sind in kurzer Distanz vorhanden. Auch die Anbindung an Straßenbahn, Bus und S-Bahn ist für diese Wohnlage überzeugend.
Die Vergleichskaufverträge zeigen eine ungewöhnlich breite Streuung. Daher wurden vor allem jene Verkäufe stärker gewichtet, die hinsichtlich Größe, Lage und Qualitätsniveau besser zur gegenständlichen Wohnung passen. Daraus ergibt sich ein plausibler Quadratmeterpreis von rund 6.500 Euro. Dieser liegt innerhalb des für den Bezirk noch gut begründbaren oberen Marktbereichs.
Der geschätzte Marktwert beträgt daher 320.000 Euro. Als realistische Wertspanne sehe ich 300.000 bis 340.000 Euro. Das entspricht rund 6.500 Euro pro Quadratmeter.
Ausstattung und Eigenschaften
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Tim Rauter
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