RUHELAGE + GARAGE INKLUSIVE | Sanierte 2-Zimmer-Wohnung in Döbling
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- sanierter Zustand mit erneuerten Elektroinstallationen, Innentüren und Sicherheitseingangstür
- ruhige, straßenabgewandte Lage mit Grünblick aus beiden Zimmern
- gefragte Wohnlage in Neustift am Walde mit hohem Erholungswert
- 1. Stock ohne Lift
- keine Einbauküche im Kaufpreis enthalten
- separater Küchenraum, getrenntes WC und Abstellraum
- bestandsfrei, daher kein Vermietungsabschlag
Lage
LAGE | NEUSTIFT AM WALDE – DÖBLING VON SEINER GRÜNEN SEITE
Neustift am Walde zählt zu den besonders gefragten Wohnlagen des 19. Wiener Gemeindebezirks und verbindet den dörflichen Charakter des Grätzels mit der Nähe zur Stadt.
Wienerwald, Weingärten und zahlreiche Spazierwege liegen praktisch vor der Haustür und bieten einen außergewöhnlich hohen Freizeit- und Erholungswert. Die Wohnanlage selbst befindet sich abseits der Hauptstraße in angenehm ruhiger und grüner Lage.
Einkaufsmöglichkeiten, Apotheke, Ärzte, Kindergarten und Volksschule sind mit dem Bus gut erreichbar. Die Buslinie 35A sorgt für die öffentliche Anbindung Richtung Stadt und zu weiteren Verkehrsknotenpunkten.
Auch mit dem Auto sind Klosterneuburg sowie der Westen Wiens und die Westautobahn gut erreichbar.
Heurige, Weingärten und der traditionelle Neustifter Kirtag verleihen der Umgebung einen besonderen Charakter, den man mitten in einer Millionenstadt nur selten findet.
Im Grünen zuhause. In Wien daheim.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Objektinformationen
Beschreibung
DÖBLING IM GRÜNEN – RUHELAGE MIT GARAGENPLATZ INKLUSIVE
Sanierte 2-Zimmer-Wohnung, Grünblick, absolute Ruhelage – und jetzt inklusive eigenem Garagenstellplatz.
Diese sanierte 2-Zimmer-Wohnung in der Hameaustraße 34 in 1190 Wien verbindet eine der schönsten Seiten Döblings mit einem zusätzlichen Vorteil: Ein Garagenstellplatz ist bereits im Kaufpreis enthalten.
Die Wohnung befindet sich im 1. Stock einer gepflegten Wohnanlage und ist vollständig von der Straße abgewandt. Beide großzügigen Zimmer sind zum Garten orientiert und bieten einen herrlichen Blick ins Grüne.
Hochwertige Weitzer-Holzdielenböden, erneuerte Elektroleitungen und eine helle Gestaltung schaffen ein modernes und gleichzeitig wohnliches Ambiente.
Das Badezimmer wurde modern gestaltet und verfügt über eine großzügige, hochwertige Dusche. Ein separates WC sowie ein praktischer Abstellraum mit Waschmaschinenanschluss ergänzen den durchdachten Grundriss.
Die Wohnung wird ohne Küche angeboten. Auf Wunsch kann vor Übergabe eine Einbauküche inklusive Geräten um € 8.000 umgesetzt werden.
Für Heizung und Warmwasser sorgt eine Vaillant Gas-Kombitherme mit Raumthermostat, die im Februar 2026 serviciert wurde.
Und besonders praktisch: Der Garagenstellplatz ist im Kaufpreis bereits inklusive. Kein zusätzlicher Kaufpreis für den Stellplatz und keine tägliche Parkplatzsuche – ein echter Mehrwert in Wien.
HIGHLIGHTS
sanierte 2-Zimmer-Wohnung
GARAGENSTELLPLATZ IM KAUFPREIS INKLUSIVE
absolute Ruhelage
vollständig von der Straße abgewandt
beide Zimmer gartenseitig
schöner Grünblick
Stock
hochwertige Weitzer-Holzdielenböden
Elektroleitungen erneuert
modernes Badezimmer mit großzügiger Dusche
separates WC
Abstellraum mit Waschmaschinenanschluss
separate Küche
Küche optional inkl. Geräten um € 8.000
Vaillant Gas-Kombitherme
Therme im Februar 2026 serviciert
großzügige Grünflächen innerhalb der Wohnanlage
solide Rücklage der Wohnhausanlage
attraktive Lage in Neustift am Walde / Döbling
Ruhelage. Grünblick. Eigene Garage. – Döbling von seiner entspannten Seite.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 238.000 bis 268.000
- Schätzwert pro m²
- € 4.690/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine rund 54 Quadratmeter große 2-Zimmer-Wohnung im 1. Stock einer gepflegten Wohnanlage in Neustift am Walde. Das Objekt hebt sich vor allem durch seine ruhige, von der Straße abgewandte Lage mit Grünblick sowie durch den sanierten Innenzustand positiv hervor. Laut Beschreibung wurden Elektroinstallationen, Innentüren und Sicherheitstür erneuert; zusätzlich sind hochwertige Holzdielen verlegt. Wertmindernd wirken das Fehlen eines Lifts, die nur durchschnittliche Energieeffizienz und die nicht im Kaufpreis enthaltene Küche.
Die Lage ist innerhalb des 19. Bezirks als gute bis sehr gute Wohnlage einzustufen. Neustift am Walde ist wegen seines naturnahen Umfelds, der Weingärten und der ruhigen Wohnatmosphäre besonders gefragt. Die öffentliche Anbindung erfolgt vor allem über den Bus, daher ist die Infrastruktur nicht mit innerstädtischen Lagen vergleichbar, die Wohnqualität aber klar überdurchschnittlich.
Aus den am besten passenden Vergleichskaufverträgen im unmittelbaren Umfeld ergibt sich für diese Wohnung ein marktgerechter Quadratmeterpreis von rund 4.690 Euro. Daraus leite ich einen Verkehrswert von 253.000 Euro ab. Die realistische Wertspanne liegt bei 238.000 bis 268.000 Euro. Der angesetzte Wert liegt damit bewusst etwas über dem algorithmischen Referenzwert, weil die konkrete Ruhelage und der sanierte Zustand im Datenpool nur teilweise abgebildet sind.
Ausstattung und Eigenschaften
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Tilgungsplan
Der Kreditrechner liefert eine unverbindliche Berechnung und kein Angebot. Tatsächliche Konditionen und Kosten können vom Ergebnis abweichen.
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IMMOunited Exposé
Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.