Erstbezug nach Renovierung: Ruhige 2-Zimmer-Wohnung mit bodentiefen Fenstern & begrünter Innenhof
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Frisch renovierter Innenzustand mit neuen Böden, Türen und Sanitärbereich
- Ruhige Westausrichtung in den begrünten Innenhof
- Französische Balkone und bodentiefe Fenster, aber keine echte Freifläche
- Haus bereits generalsaniert und wärmegedämmt
- Elektrische Heizung und Boiler als Abschlagsfaktor
- Großes Kellerabteil mit ca. 9 m²
- Gemeinschaftsgarten und Fahrradkeller
- Bestandsfrei und sofort verfügbar
Lage
U4, U6, S-Bahn, Straßenbahn-Linie 37 & 38 | zwischen Döblinger Hauptstraße und Billrothstraße
Die Wohnung befindet sich im 19. Bezirk, ruhig in einer Seitengasse zwischen Döblinger Hauptstraße und Billrothstraße. Die U-Bahn-Station Spittelau mit U4 und U6, die S-Bahn sowie die Straßenbahnlinien 37 und 38 sind in wenigen Gehminuten erreichbar und bieten eine hervorragende Anbindung in die Innenstadt und an zahlreiche weitere Ziele in Wien. Ergänzt wird das öffentliche Verkehrsangebot durch die Buslinien 10A und 35A.
Geschäfte des täglichen Bedarfs, Bäckereien, Ärzte und Schulen befinden sich ebenfalls in unmittelbarer Nähe und sind bequem zu Fuß erreichbar. Für Erholung und Freizeit bieten sich der nahegelegene Wertheimsteinpark, das Döblinger Bad sowie die zahlreichen Heurigen der Umgebung an.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
In einem gepflegten Haus in Döbling steht diese 2026 frisch renovierte 2-Zimmer-Wohnung mit ca. 61,27 m² im ersten Stock zum Verkauf. Beide Zimmer haben bodentiefe Fenster mit französischen Balkonen und sind nach Westen ausgerichtet - am Nachmittag liegt schönes Licht in den Räumen, der Blick geht in den begrünten Innenhof.
Die Aufteilung ist durchdacht: zwei große Zimmer mit ca. 20,21 m² und ca. 17,57 m², eine separate Küche (ca. 8,68 m²), ein 2026 komplett neu gestaltetes Badezimmer mit neuer Badewanne und ein separates WC, dazu ein geräumiges Vorzimmer als zentrale Verteilerfläche. Bei der Renovierung kamen neue Vinylböden (mit Korkunterlage zur Trittschalldämmung), neue Türen und ein frisch verfliester Sanitärbereich in die Wohnung. Anschlüsse für eine neue Küche sind vorhanden.
Geheizt wird elektrisch, zusätzlich ist ein Kaminanschluss als ergänzende Wärmequelle vorhanden. Das Warmwasser bereitet ein eigener Boiler. Das Haus wurde vor einigen Jahren generalsaniert und wärmegedämmt, die Fenster sind doppelt verglast. Zur Wohnung gehören ein Kellerabteil (ca. 9,0 m²), ein Gemeinschafts-Fahrradkeller und ein Gemeinschaftsgarten. Die Wohnung ist sofort verfügbar.
HIGHLIGHTS AUF EINEN BLICK:
- 2026 frisch renovierte 2-Zimmer-Wohnung, 1. Stock
- Beide Zimmer mit bodentiefen Fenstern und französischen Balkonen
- Westausrichtung, Blick in den begrünten Innenhof
- Separate Küche,
- Neu gestaltetes Badezimmer mit Badewanne, separates WC
- Neue Vinylböden, neue Türen
- Kaminanschluss
- Haus generalsaniert und wärmegedämmt
- Kellerabteil, Fahrradkeller, begrünter Gemeinschaftsgarten (Mitbenützung)
- Ruhige, aber zentrale Lage in Döbling
- Sofort verfügbar
Kaufpreis: EUR 349.000,-
Provision bei Kauf: 3% des Kaufpreises zzgl. 20% USt. (fällt nur beim Kauf der Immobilie an)
Ein Exposé inklusive Grundriss / Pläne sende ich Ihnen gerne per Email zu, einfach hier direkt eine Anfrage mit vollständigen Kontaktdaten stellen.
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Ihr Ansprechpartner:
Alexander Daie, MA
📞 Mobil.: +43 664 145 49 41
📧 E-Mail: [email protected]
Website: www.w7.immo
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Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 262.000 bis 292.000
- Schätzwert pro m²
- € 4.470/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine rund 62 Quadratmeter große Zwei-Zimmer-Wohnung im 19. Wiener Gemeindebezirk in einem gepflegten Haus aus dem Jahr 1959. Die Wohnung befindet sich im ersten Stock und wurde frisch renoviert. Positiv hervorzuheben sind die bodentiefen Fenster mit Blick in den begrünten Innenhof, die Westausrichtung, der gut nutzbare Grundriss mit separater Küche, das neue Badezimmer, das große Kellerabteil sowie die Mitbenützung von Garten und Fahrradraum. Die Wohnung ist sofort verfügbar und nicht vermietet.
Die Lage ist für Döbling als gut bis sehr gut einzustufen. Die Seitengassenlage spricht für Ruhe, gleichzeitig sind Nahversorgung, Schulen, Ärzte, Straßenbahn und die Verkehrsdrehscheibe Spittelau gut erreichbar. Die Nähe zu mehreren Parks wirkt zusätzlich wertstabilisierend.
Für die Wertermittlung wurden vor allem vergleichbare Kaufverträge aus dem unmittelbaren Umfeld mit ähnlicher Größe und Nutzung herangezogen. Der belastbare Marktbereich liegt hier im Kern etwas über 4.000 Euro pro Quadratmeter. Aufgrund der frischen Renovierung und der ruhigen Innenhoforientierung ist ein Zuschlag gerechtfertigt, während die elektrische Heizung und das Fehlen einer echten Außenfläche den Wert begrenzen.
Der geschätzte Marktwert beträgt daher 277.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt zwischen 262.000 und 292.000 Euro. Daraus ergibt sich ein angesetzter Quadratmeterpreis von rund 4.470 Euro.
Ausstattung und Eigenschaften
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