Großzügig wohnen in Bestlage – Ruhige Eigentumswohnung nahe Nußdorf 1190 Wien
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- absolute hofseitige Ruhelage
- Lift vorhanden im 2. Obergeschoss
- gepflegter, aber nicht neuwertiger Zustand
- funktionaler Grundriss mit Abstellraum und begehbarem Schrankraum
- keine Freifläche wie Balkon oder Terrasse
- kein Stellplatz/Garage erwähnt
- gute Nahversorgung und Nähe Heiligenstadt/Nußdorf
- teilmöbliert, jedoch ohne wesentlichen Mehrwert für den Verkehrswert
Lage
Nähe Nußdorfer Platz, Bahnhof Heiligenstadt, Grinziger Straße, Donaukanal
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Die gepflegte Wohnung im 2. Lift-Stock in absoluter Ruhelage steht ab sofort zum Kauf.
Bitte um eine schriftliche Anfrage, am besten über den "Anfragebutton". Wir danken für Ihr Verständnis.
Die Wohnung verfügt über:
- Vorzimmer
- Abstellraum
- Schlafzimmer
- begehbarer Schrankraum
- Badezimmer
- Wohnzimmer
- Küche mit Essbereich
Die Wohnung befindet sich durch ihre Positionierung auf der hofseite des Haues in absoluter Ruhelage.
Generell ist es vorgesehen, dass die Möbel in der Wohnung verbleiben. Auf Wunsch können sie vom Eigentümer entfernt werden.
Das Vorzimmer ist mit einem Einbauschrank ausgestattet – praktisch für die Verstauung Ihrer Garderobe. Das Badezimmer verfügt über ein Waschbecken und eine Badewanne. Das WC ist separat und befindet sich neben dem Bad. Durch das Wohnzimmer gelangen Sie zur Küche. Sie ist ausgestattet mit Herd, Backofen, Spüle, Mikrowelle, Waschmaschine und Kühlschrank mit Gefrierschrank. Ausserdem gibt es hier einen Essbereich mit einem Esstisch und 4 Stühlen. An das Schlafzimmer ist ein begehbarer Kleiderschrank/Garderobe angeschlossen. Hier gibt es Regalfächer und eine Kleiderstange.
Im Abstellraum befinden sich Regalfächer für eine praktische und einfache Verstauung Ihrer Sachen.
Das Haus verfügt über eine Waschküche mit Waschmaschine und Trockner.
Wenn Sie die Wohnung vermieten wollen, kommt hier der freie Mietzins zur Anwendung.
Lagebeschreibung:
Die Anbindung an den öffentlichen Verkehr ist sehr gut:
Straßenbahn: D (70m Sickenberggasse)
Bus: 38A, (250m Grinzinger Straße), ebenso 400, 401, 402Großzügig wohnen in Bestlage – Ruhige Eigentumswohnung nahe Nußdorf
S-Bahn: S40 (370m Heiligenstadt)
U-Bahn: U4 (1,2km Heiligenstadt), U6 Heiligenstadt
Bank, Post, Trafik rund 140-170m
Bäckerei rd. 470m, Drogerie rd. 220m, Supermarkt rd. 60m
Kinderbetreuung, mehrere Volksschulen und eine Mittelschule befinden sich in unmittelbarer Nähe, wenige Gehminuten entfernt.
Ärztliche Versorgung:
Allgemeinmediziner rd. 180m, Zahnarzt rd. 90m - 390m, Kinderarzt rd. 1,3km, Apotheke rd. 230m, Tierarzt rd. 60m
Die Vorschreibung der Hausverwaltung für Betriebskosten, Heizung, Warmwasser und Rücklagen betragen (netto € 316,35 zzgl. Ust gesamt) brutto € 345,75:
Betriebskosten netto € 150,65 zzgl. 20% Ust (€ 15,07) gesamt brutto € 165,72.
Warmwasser netto € 47,61 zzgl. 10% Ust (€ 4,76) gesamt brutto € 52,37.
Heizung netto € 47,87 zzgl. 20% Ust (€ 9,57) gesamt brutto € 57,44.
Rücklage netto € 70,22 (0% Ust) gesamt brutto € 70,22.
Die Abrechnung von Warmwasser und Heizung erfolgt nach tatsächlichem Verbrauch!
Der Rücklagenstand per 30.09.2025 betrug € 52.426,15
Bei Vertragsabschluss (Schriftform vorausgesetzt) fallen folgende Kosten bar an:
Kaufpreis 275.000,00 €
Eintragungsgebühr 3.025,00 €**
Grunderwerbssteuer 9.625,00 €
Provision 9.900,00 €
Gesamt* 297.550,00 €
*zzgl. Vertragserrichtung & Durchführung
**Eintragungsgebühr ist derzeit abgeschafft (bis 06/2026). Voraussetzung: es wird Hauptwohnsitz im neuen Eigenheim für zumindest 5 Jahre begründet
Ein Energieausweis der Klasse C, mit einem Heizwärmebedarf von 65,00 kWh/m²a, wurde übergeben. Es wird ausdrücklich festgehalten, dass vom Vermittler keine Haftung für die Richtigkeit und die Höhe des Energieausweises übernommen wird. Der tatsächliche Energieverbrauch ist abhängig vom individuellen Nutzerverhalten und kann auch aufgrund der Lage der Wohnung in dem Gebäude variieren.
Bitte um eine schriftliche Anfrage, am besten über den "Anfragebutton". Wir danken für Ihr Verständnis.
Anfragen werden von uns üblicherweise binnen 12h beantwortet.
Aufgrund der mitgesendeten Unterlagen und Links, landen wir leider oft im Spam-Filter.
Bitte kontrollieren Sie diesen auf Mails von alfred(at)kiesling-immobilien.at.
Am Ende des Tages ersetzen Bilder und Worte nicht das Gefühl, welches man vor Ort bekommt. Wir freuen uns daher auf einen persönlichen Besichtigungstermin!
Aufgrund von FRUG, FAGG, DSGVO sowie einigen weiteren gesetzlichen Grundlagen, bitte ich um Verständnis, dass Unterlagen nur an Interessenten weitergegeben werden können, welche Ihren Vor- und Nachname, Adresse, Telefonnummer sowie E-Mail-Adresse zur Verfügung gestellt haben. Die Weitergabe dieser Daten an Dritte ist nicht gestattet.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 272.000 bis 317.000
- Schätzwert pro m²
- € 4.290/m²
Gesamte Einschätzung
Die bewertete Eigentumswohnung befindet sich im 19. Wiener Gemeindebezirk nahe Nußdorf beziehungsweise Heiligenstadt und verfügt über eine Wohnfläche von 68,36 Quadratmetern. Es handelt sich um eine gepflegte 2-Zimmer-Wohnung im 2. Obergeschoss mit Lift. Positiv hervorzuheben sind die hofseitige absolute Ruhelage, der funktionale Grundriss mit Abstellraum und begehbarem Schrankraum sowie die sofortige Verfügbarkeit. Die Ausstattung ist ordentlich und gebrauchstauglich, jedoch nicht als hochwertig oder neuwertig einzustufen. Eine Freifläche wie Balkon oder Terrasse ist nicht vorhanden, ebenso ist kein Stellplatz ausgewiesen.
Die Lage ist insgesamt gut bis sehr gut. Nahversorgung, Schulen, Grünräume und die Anbindung an Straßenbahn, Bus sowie den Verkehrsknoten Heiligenstadt sind in kurzer Distanz vorhanden. Das ist für diesen Teil des Bezirks klar wertstabilisierend.
Für die Wertermittlung wurden vor allem vergleichbare Kaufverträge aus dem unmittelbaren Umfeld mit ähnlicher Wohnungsgröße herangezogen. Besonders stark gewichtet wurden Objekte im Bereich von etwa 4.000 bis 4.500 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich für die gegenständliche Wohnung ein marktgerechter Quadratmeterpreis von rund 4.290 Euro.
Der geschätzte Verkehrswert beträgt daher 293.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt bei 272.000 bis 317.000 Euro.
Ausstattung und Eigenschaften
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Tilgungsplan
Der Kreditrechner liefert eine unverbindliche Berechnung und kein Angebot. Tatsächliche Konditionen und Kosten können vom Ergebnis abweichen.
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IMMOunited Exposé
Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.