Döbling an der Donau: Familienglück mit Garten & Balkon
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Bauträger / Erstbezug mit Neubau-Premium
- 57,6 m² Eigengarten plus 23,3 m² Terrasse/Balkon
- Hochwertige Ausstattung mit Eichenparkett, Fußbodenheizung und Wärmepumpe
- Lift vorhanden
- Tiefgaragenplatz nur optional, nicht inkludiert
- Grenzlage zu Klosterneuburg mit hohem Freizeitwert, aber schwächerer urbaner Infrastruktur
Lage
Einzigartige Lage zwischen urbanem Leben und Naturidyll
Das Projekt wird nur einen Steinwurf von der Donau entfernt errichtet, genießen Sie hier die unmittelbare Nähe zu grünen Erholungsräumen bei gleichzeitig ausgezeichneter Anbindung an die Infrastruktur Wiens und des angrenzenden Klosterneuburgs.
Natur, Sport und der Blick über die Donau
Die besondere Lage bietet ein Wohnen im Grünen, umgeben von Wein- und Waldlandschaften und ist aber dank der B14 (Klosterneuburger Straße) optimal angebunden.
• Die Donau und ihre Radwege sind quasi vor der Haustüre und laden zu ausgedehnten sportlichen Aktivitäten, Spaziergängen und Erholung ein.
• Der Kuchelauer Hafen bietet Segel- und Rudermöglichkeiten und einen hohen Freizeitwert.
• Das Kierlinger- und Kahlenbergerdorf mit seinen traditionellen Heurigen ist schnell erreichbar und bietet Wiener Gemütlichkeit mit Fernblick.
• Die Nähe zur Babenbergerstadt Klosterneuburg erweitert das kulturelle und gastronomische Angebot enorm (z.B. das Stift Klosterneuburg).
Die Vorteile der Grenzlage: Arbeiten und Leben
Die unmittelbare Nähe zur Stadtgrenze zu Klosterneuburg macht diese Adresse auch für Pendler und Berufstätige mit Tätigkeit im Norden Wiens oder in Niederösterreich hochinteressant.
• Der Gewerbepark Klosterneuburg (mit Firmen wie Schenkel, Forstinger, u.v.m.) ist in kürzester Zeit sowohl mit dem Auto als auch mit den öffentlichen Verkehrsmitteln erreichbar und bietet ein attraktives Arbeitsumfeld.
Infrastruktur und Bildungsangebot
Die fußläufige und mit dem Fahrrad schnell erreichbare Infrastruktur bietet Ihnen eine Vielzahl von Supermärkten (z.B. nahe dem Gewerbepark), Drogerien und Apotheken, sodass ein Großteil der Bedürfnisse des Alltags gedeckt ist.
• Das Bildungsangebot ist von hoher Qualität: Volks- und Mittelschulen sowie Gymnasien sind in Döbling bzw. im nahen Klosterneuburg gut erreichbar.
Exzellente Anbindung an den öffentlichen und Individualverkehr
Die Anbindung an den öffentlichen Verkehr ist hervorragend. Nur wenige Gehminuten entfernt erreichen Sie die Haltestellen des Busses 400. Damit kommen Sie mit den Öffis schnell von A nach B und erreichen in:
• 10 Minuten den Bahnhof Klosterneuburg Kierling
• 10 Minuten den Bahnhof Heiligenstadt
• 20 Minuten den Franz-Josefs-Bahnhof
• 23 Minuten den Schwedenplatz
Zudem ist die Anbindung an den Individualverkehr (B14) ideal, was für viele Berufstätige eine wertvolle Zeitersparnis bedeutet.
Alles in Allem – eine außergewöhnliche Wohnadresse, die Naturliebe und urbanes Pendlerleben perfekt vereint.
Öffentlicher Verkehr
Objektinformationen
Beschreibung
Sie suchen nicht nur eine Wohnung, sondern die perfekte Balance zwischen Arbeitsleben und privater Erholung? Sie wollen die Infrastruktur Wiens nutzen, aber nach Feierabend direkt ins Grüne eintauchen? Dann ist das Projekt „Döbling an der Donau“ die Antwort.
Wir bieten Ihnen ein Zuhause, das die hohe Lebensqualität des 19. Bezirks mit der beispiellosen Nähe zur Natur und optimaler Pendlerlage vereint. Hier beginnt die Freizeit direkt vor der Haustür – ohne auf die Annehmlichkeiten und die schnelle Anbindung verzichten zu müssen.
Dieses Neubauprojekt im 19. Wiener Gemeindebezirk überzeugt durch eine solide, bergseitige Hangbebauung und einen Fokus auf zukunftsfähige und energieeffiziente Technik.
Projekthomepage: www.doebling-donau.at
I. Projektdaten und Struktur
- Lage: Premium-Grenzlage zwischen Wien und Klosterneuburg
- Anzahl der Einheiten: 12 exklusive Wohneinheiten und 12 TG-Plätze
- Wohnungsgrößen: Variierend von ca. 33 m² (1-Zimmer) bis hin zu großzügigen 3-Zimmer-Wohnungen.
- Flexibilität: Zum aktuellen Zeitpunkt besteht die Möglichkeit zur Kombination von Wohnungen, Etagen oder Stockwerken für individuelle Raumkonzepte.
- Außenflächen: Alle Einheiten verfügen über großzügige Freiflächen, darunter: Sieben Wohnungen mit privaten Gärten. Übrige Einheiten mit Balkonen und Terrassen (Größen von ca. 8m² bis ca. 41m².
II. Bauweise und Technische Ausstattung
- Gebäudetyp: Wohngebäude in Niedrigenergiebauweis
- Fenster und Verglasung: Drehkipp-Alu-Holzfenster mit dreifach Wärmeschutzglas.
- Beschattung: Beschattungssysteme (Raffstore) zur optimalen Temperaturregulierung und zum Schutz der Privatsphäre bei allen Fenstern und Türen.
- Heizsystem & Effizienz: Wärme- und Warmwassererzeugung erfolgt über Einzelwärmepumpen mit elektronischen Wärmemengenzähler. Alle Wohnräume sind mit Fußbodenheizung ausgestattet.
- Sicherheit: Hochwertige Eingangstüren mit einer Brandschutzklassifizierung EI2-30-CS200 die auch die Sicherheitsanforderungen der Einbruchshemmung WK3 erfüllen.
- Bodenbeläge: Hochwertiger Eichenparkett in den Wohnräumen. Bei den Fliesen steht eine Auswahl verschiedener Farben und Strukturen zur Verfügung und das ermöglicht eine individuelle Gestaltung.
III. Zusätzliche Infrastruktur:
- Parken: Eigene Tiefgarage mit sicheren Stellplätzen. Die Zufahrt erfolgt über einen Autolift vom Erdgeschoss in das Untergeschoss.
Laufende Kosten:
- Betriebskostenschätzung: EUR 2,50/m2 Wohnnutzfläche
- Betriebskostenschätzung Tiefgaragenplatz: EUR 20,00/Monat
- Rücklage: EUR 0,50/m2
Weitere wichtige Fakten:
- Das Haus verfügt über eine eigene SAT-Anlage für DVB-5-Empfang
- Im 1. Kellergeschoss befinden sich die Einlagerungsräumlichkeiten und der Fahrrad- und Kinderwagenabstellraum.
- Es kann auch ein Platz in der eigenen Tiefgarage für EUR 29.000 erworben werden
- Die Fertigstellung ist für Mitte 2027 geplant.
Hinweise:
- Bei den Fotos finden Sie auch Visualisierungen mit möglichen Einrichtungsvorschlägen.
- Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem Auftraggeber ein wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.
- Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
- Der zentrale Vertragserrichter und Treuhänder ist DR. OBERMAYER RECHTSANWALT GMBH, 1030 Wien, Disslergasse 1/ Top 2. Das Honorar liegt bei 2% zzgl. 20% USt. und Barauslagen.
Dieses Projekt richtet sich an Käufer, die nachhaltige Bauqualität und hochwertige Ausstattung in einer begehrten Lage Wiens erwarten. Die Kombination aus solider Bausubstanz und moderner Technologie gewährleistet einen herausragenden Wohnkomfort und langfristige Lebensqualität in den eigenen vier Wänden.
Die Wohnung: Diese perfekt geschnittene 3-Zimmer-Wohnung im 1. Stock bietet das Beste aus beiden Welten. Genießen Sie laue Sommerabende auf Ihrer ca. 15,3 m² großen Terrasse mit direktem Zugang zum privaten Garten oder nutzen Sie den zusätzlichen 8 m² Balkon für Ihren morgendlichen Kaffee. Die intelligente Raumaufteilung trennt den ca. 33,8 m² großen Wohnbereich optimal von den beiden Schlafräumen.
- Technik-Plus: Bestens vernetzt in jedem Raum: Jedes Zimmer verfügt über einen TV-, SAT- und Internetanschluss.
- Eckdaten: 3 Zimmer, 80,5 m² WFL, 57,6 m² Garten, Terrasse & Balkon. Der Wohnung ist ein 1,47 m² großes Kellerabteil zugeordnet.
- Weitere Highlights: Im Untergeschoss befinden sich zudem die gemeinschaftlichen Fahrrad- und Kinderwagenabstellräume. Optional kann zu jeder Wohnung ein Stellplatz in der hauseigenen Tiefgarage (Zufahrt via Autolift) für EUR 29.000,- erworben werden.
Mit dem KI-gestützten Startfoto zeigen wir Ihnen das volle Potenzial dieser Immobilie.
Für ein ausführliches Exposé mit detaillierter Beschreibung und Objektadresse, ersuchen wir um eine schriftliche Anfrage mit Ihren vollständigen Daten (Vor- und Familienname, Postanschrift und Telefonnummer)
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Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 540.000 bis 595.000
- Schätzwert pro m²
- € 7.060/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine 3-Zimmer-Neubauwohnung mit 80,5 m² Wohnfläche im 1. Obergeschoss eines projektierten Wohnhauses im 19. Wiener Gemeindebezirk. Besonders wertrelevant sind der private Garten mit 57,6 m², die zusätzliche Terrasse und der Balkon mit zusammen 23,3 m² sowie die für einen Erstbezug hochwertige Ausstattung mit Eichenparkett, Fußbodenheizung, Wärmepumpe, Lift und energieeffizienter Bauweise. Ein Tiefgaragenplatz ist vorhanden, jedoch nur optional um 29.000 Euro und daher nicht im Wohnungswert enthalten.
Die Lage ist als naturnah und freizeitstark einzuschätzen. Die Nähe zur Donau, zu Radwegen und zu den Grünräumen von Döbling und Klosterneuburg ist klar positiv. Gleichzeitig ist die Mikrolage eher randständig und bei Nahversorgung sowie öffentlicher Anbindung nicht mit innerstädtischen Toplagen vergleichbar.
Für die Wertermittlung wurden vor allem echte Kaufverträge aus demselben Neubausegment im unmittelbaren Umfeld herangezogen. Besonders stark gewichtet wurden Objekte mit ähnlicher Wohnfläche und vergleichbarer Geschosslage. Daraus ergibt sich ein marktgerechter Quadratmeterpreis von rund 7.060 Euro.
Der geschätzte Verkehrswert beträgt daher 568.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt bei 540.000 bis 595.000 Euro. Das entspricht einem angesetzten Quadratmeterpreis von rund 7.060 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
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