4-Zimmer Wohnung mit Gestaltungspotential und Gemeinschaftsgarten - Nähe Pfarrwirt
KI-unterstützte Preis-Einschätzung von IMMOunited aus echten Grundbuch-Kaufvertragsdaten.
Wertbestimmende Faktoren
- Grün- und Ruhelage in Nußdorf
- Hochparterre statt Regelgeschoss
- kein Balkon oder keine Terrasse
- großer Gemeinschaftsgarten mit Spielplatz
- gute Raumaufteilung mit 4 Zimmern auf 80 m²
- gepflegter Zustand, aber mit Gestaltungspotential
- Kellerabteil vorhanden
- Parkettböden und Kunststofffenster
- bestandsfrei, daher kein Vermietungsabschlag
Lage
5 Gehminuten zur Straßenbahnlinie D Richtung Schottentor
Zur Grinzinger Straße gelangt man zu Fuß in 5 Minuten - Buslinie 38A führt nach Heiligenstadt zur U 4.
Heurige sind ebenfalls in Fußnähe zu erreichen
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
- 4 Zimmer
- Bad und WC getrennt
- alle Zimmer sind getrennt begehbar
- Küche in einem Extra-Raum untergebracht
- Großer Gemeinschaftsgarten
- Kellerabteil trocken
Teilweise sind die Fotos KI-generiert - Einrichtung
Beschreibung
Diese helle und sonnige 4-Zimmer-Wohnung in Nußdorf besticht nicht nur durch ihre Grün,- und Ruhelage, sondern auch durch die Aufteilung der Zimmer.
Im Hochparterre gelegen, betritt man die Wohnung und befindet sich in einem sehr gut nutzbaren Vorzimmer.
Geradeaus gelangt man in die Küche, die aus zwei Küchenzeilen besteht und viel Platz bietet. Die Küche, eines der beiden Schlafzimmer und das geräumige Wohnzimmer zeigen in Richtung Norden in eine Stichstraße, die sehr ruhig ist und einen Blick ins Grüne erlaubt.
Das Wohnzimmer mit ca 22 m² bietet Platz für einen Essplatz und einen gemütlichen Wohnbereich.
Bad und WC sind getrennt und im Bad gibt es eine Dusche - es wäre auch Platz für eine Badewanne - siehe Grundriss!
Auf der anderen Seite – Richtung Süden befinden sich noch zwei Schlafzimmer, die jedoch als Kinder,- und/oder auch als Büro zu nutzen sind und einen kompletten Grünblick bieten!
Im Vorzimmer ist die Gastherme in einem kleinen Abstellraum untergebracht.
Ein Kellerabteil ist vorhanden.
Die großen Kunststofffenster in allen Räumen sind mit Innenjalousien ausgestattet. Der Vorzimmerboden ist aus Granit und in allen Zimmern ist ein Parkettboden verlegt.
Der große Garten, der zur Anlage gehört, ist exklusiv von den Hausbewohnern zu nutzen und bietet neben Sitzmöglichkeiten auch einen kleinen Spielplatz. Ob zum Entspannen, Lesen oder auch Spielen - ein idyllisches Plätzchen!
Eine sehr gut aufgeteilte Wohnung mit Gestaltungspotential in Grünlage in einem der schönsten Ecken Döblings mit guter Infrastruktur!
Wir möchten anmerken, dass die Fotos mit individueller Einrichtung KI-generiert sind und ausschließlich als Einrichtungsbeispiel gelten.
Preis-Check
- Geschätzter Preis
- € 402.000 bis 448.000
- Schätzwert pro m²
- € 5.320/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine 4-Zimmer-Eigentumswohnung mit rund 80 Quadratmetern Wohnfläche in der Hammerschmidtgasse in Wien-Döbling. Das Objekt liegt im Hochparterre eines Hauses aus dem Jahr 1961 und bietet eine für Familien gut nutzbare Raumaufteilung. Positiv zu berücksichtigen sind die helle Ausrichtung, Parkettböden, Kunststofffenster, ein Kellerabteil sowie die Mitbenutzung eines großen Gemeinschaftsgartens. Die Beschreibung weist jedoch auch auf Gestaltungspotential hin, sodass nicht von einer hochwertig modernisierten Wohnung auszugehen ist. Ebenfalls wertmindernd ist das Fehlen eines eigenen Balkons oder einer Terrasse.
Die Lage in Nußdorf ist insgesamt gut bis sehr gut. Besonders positiv sind die Grün- und Ruhelage, der Blick ins Grüne, die gute Nahversorgung sowie die fußläufig erreichbare Straßenbahn und Busanbindung. Im Vergleich mit den vorliegenden Kaufverträgen im näheren Umfeld ergibt sich für ähnliche Wohnungen ein breites Preisbild. Für das gegenständliche Objekt ist aufgrund der guten Mikrolage einerseits, aber des Hochparterres und des nur durchschnittlichen Bestandszustands andererseits, ein Quadratmeterpreis von rund 5.320 Euro sachgerecht.
Daraus ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von 426.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt bei 402.000 bis 448.000 Euro. Der angesetzte Quadratmeterpreis liegt innerhalb des für Döbling typischen Marktbereichs und ist damit gut plausibilisiert.
Ausstattung und Eigenschaften
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Heidrun Steiner
VON POLL IMMOBILIEN Wien - 1. Bezirk
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Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.