PREISREDUKTION ~ 2 Maisonettwohnungen ~ Dachterrasse mit Blick über ganz Wien ~ lichtdurchflutet ~ Ost - West Ausrichtung
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Maisonette im Dachgeschoß mit großer Dachterrasse
- sehr gute Mikrolage in 1190 Wien
- Lift vorhanden und im Zuge des Dachausbaus erneuert
- repräsentatives Gründerzeithaus mit hochwertigem Allgemeinbereich
- konkret genannter Sanierungsbedarf: Wassereintritt
- Terrassenbeläge morsch und zu tauschen
- Böden im Obergeschoß ausgebleicht
- möglicher künftiger Fassadenaufwand
- bestandsfrei, daher kein Vermietungsabschlag
- keine gesicherten Angaben zu Stellplatz oder hochwertiger Innenausstattung
Lage
Lage und Widmung
Die Lage wird im Gutachten insgesamt als sehr gut beurteilt. Nahversorgung und
öffentliche Verkehrsmittel befinden sich in fußläufiger Entfernung. Erreichbar sind
unter anderem die Straßenbahnlinien 37 und 38, die Buslinie 35A
sowie die S-Bahn-Linie S45.
In der Nähe:
Arzt: max. 3-5min zu FußApotheke: max. 3-5min zu FußKindergarten: max. 15min zu FußSchule: max. 15min zu FußUniversität: max. 3-5min zu FußSupermarkt: max. 3-5min zu FußBäckerei: max. 3-5min zu FußGastronomie: max. 3-5min zu FußGeschäftsstraße: max. 3-5min zu FußÖffentlicher Nahverkehr: max. 30min öffentlichBahn: max. 3-5min zu FußAutobahnanschluss: max. 3-5min zu FußBank/Geldautomat: max. 15min zu FußPost: max. 15min zu FußPolizei: max. 15min zu Fuß
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Zum Verkauf gelangt eine Wohnung in einem architektonisch bedeutenden Wiener Gründerzeithaus in der Döblinger Hauptstraße.Das im Jahr 1907 nach Plänen des Architekten Alexander Neumann errichtete Gebäude überzeugt mit einer historischen Fassade,repräsentativen Allgemeinflächen und hofseitigen Holzveranden.
Im Jahr 2010 wurde das Dachgeschoß zweigeschossig ausgebaut und gleichzeitig wurden die Steigleitungen sowie der Personenlift erneuert.Die Wohnung verfügt über einen kleinen Balkon im Innenhof.
Ein Personenlift erschließt das Gebäude vom Souterrain bis in das erste Dachgeschoß.Die Objekte werden über einen Insolvenzverwalter abgewickelt.
Damit bietet die Wohnung eine attraktive Grundlage für eine nachhaltige Wertsteigerung abereigenet sich auch hervorragend aufgrund der Größe für eine junge Familie
Nahversorgung, Gastronomie, Schulen und Einrichtungen des täglichen Bedarfs befinden sich in unmittelbarer Umgebung.
Eine ausgezeichnete öffentliche Verkehrsanbindung ist unter anderem durch die Straßenbahnlinien 37 und 38, die Buslinie 35A gegeben.Gleichzeitig bietet der 19. Wiener Gemeindebezirk eine hohe Lebensqualität mit zahlreichen Grün- und Erholungsgebieten.
Wohnungsgrößen
WOHNUNGSGRÖßENTop WNFL Freiflächen StatusTop 14 - ca. 97,60 m² - ca. 34,76 m², Dachterrasse - bestandsfrei - Kaufpreis € 500.000,00Top 15 - ca. 94,40 m² - ca. 44,18 m², Dachterrasse - bestandsfrei - Kaufpreis € 484.000,00
Folgende Sanierungsmaßnahmen müssen getroffen bzw. geklärt werden
- Wassereintritt in Top 14 & 15
- Terrassenbelege Top 14 & 15 müssen getauscht (morsch)
- Böden im OG Top 14 & 15 sind ausgebleicht
- Fassade könnte in den nächsten 10 Jahren ein Thema sein
Einige dieser Sanierungen werden gerade mit der HV geprüft ob diese im Versicherungsschutzinkludiert sind oder nicht, dazu gibt es allerdings keine eindeutige Antwort.
Highlights der Liegenschaft
- Repräsentatives Wiener Gründerzeithaus aus dem Jahr 1907
- Entwurf des Architekten Alexander Neumann
- Hochwertige Allgemeinflächen mit klassischen Dekorelementen
- Hofseitige Holzveranden und großem Garten mit Altbaumbestand
- Personenlift vom Souterrain bis ins erste Dachgeschoß
- Zweigeschossiger Dachgeschoßausbau aus dem Jahr 2010
- Erneuerung der Steigleitungen und des Personenlifts im Zuge des Dachausbaus
- Wohnungen mit Balkon, Loggia oder Dachterrasse
- Zwei attraktive Dachgeschoßwohnungen mit großen Terrassen
- Unterschiedliche Wohnungsgrößen von ca. 50 m² bis ca. 252 m²
- Sieben Einheiten derzeit bestandfrei und kurzfristig verwertbar
- Vier langfristig vermietete Wohnungen mit laufenden Einnahmen
- Attraktives Sanierungs-, Neuvermietungs- und Wertsteigerungspotenzial
- Sehr gute Lage im 19. Wiener Gemeindebezirk
- Straßenbahnlinien 37 und 38, Buslinie 35A und S45 gut erreichbar
- Nahversorgung und wichtige Einrichtungen in fußläufiger Entfernung
- Lage innerhalb einer Wiener Schutzzone
Kaufnebenkosten
- 3,5 % Grunderwerbsteuer
- 1,1 % Eintragungsgebühr
- Vertragserrichtungskosten
- Vermittlungsprovision: 3 % + 20 % USt
WIR FREUEN UNS AUF IHRE ANFRAGE UND BERATEN SIE GERNE
AMT Unternehmensberatungsges.mbH Bauträger Immobilien1130 Wien Hietzinger Hauptstraße 51Tel.: +43 1 876 90 30E-Mail: [email protected]
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 510.000 bis 580.000
- Schätzwert pro m²
- € 5.600/m²
Gesamte Einschätzung
Die bewertete Immobilie ist eine rund 97,6 Quadratmeter große Maisonettewohnung im Dachgeschoß eines repräsentativen Gründerzeithauses im 19. Wiener Gemeindebezirk. Besonders positiv sind die großzügigen Terrassenflächen, der vorhandene Lift, die gute Grundrissgröße für Familien sowie die insgesamt sehr gute Wohnlage mit ausgezeichneter Nahversorgung, Straßenbahn, Bus und nahegelegenen Grünräumen. Die Mikrolage an der Döblinger Hauptstraße ist im Markt gut etabliert und grundsätzlich wertstabil.
Für die Wertermittlung wurden aktuelle Kaufverträge vergleichbarer Wohnungen im näheren Umfeld herangezogen. Diese zeigen ein typisches Preisniveau von rund 5.400 bis 5.900 Euro pro Quadratmeter, mit einzelnen höheren Ausreißern bei besonders hochwertigen Objekten. Beim gegenständlichen Objekt waren jedoch die im Text ausdrücklich genannten Mängel zu berücksichtigen: Wassereintritt, sanierungsbedürftige Terrassenbeläge, ausgebleichte Böden sowie ein möglicher künftiger Fassadenaufwand. Diese Punkte mindern den Wert trotz der attraktiven Dachgeschoßsituation spürbar.
Unter Abwägung aller Merkmale ergibt sich ein geschätzter Marktwert von 547.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt bei 510.000 bis 580.000 Euro. Daraus ergibt sich ein angesetzter Quadratmeterpreis von rund 5.600 Euro. Insgesamt handelt es sich um ein gutes Objekt in sehr guter Lage, jedoch mit klar zu berücksichtigendem Sanierungs- und Risikoprofil.
Ausstattung und Eigenschaften
Kontaktanfrage
Kreditraten Rechner
Bitte geben Sie einen Kaufpreis ein.
Zinssatz
Kaufnebenkosten
Tilgungsplan
Der Kreditrechner liefert eine unverbindliche Berechnung und kein Angebot. Tatsächliche Konditionen und Kosten können vom Ergebnis abweichen.
Inserat melden
IMMOunited Exposé
Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.