WOHNTRAUM in NUSSDORF | 4 Räume | ca. 96 m² gew. WNFL | ca. 23 m² TERRASSE | KLIMA | 2 Bäder
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- hochwertig sanierter Zustand
- großer Balkon mit rund 22,66 m² und Grünblick
- vier gut nutzbare Zimmer bei 86,85 m²
- zwei Badezimmer und zwei WCs
- Klimaanlage vorhanden
- letzter Stock ohne darüberliegende Wohnung
- ruhige Wohnlage in Nußdorf
- kein Stellplatz erwähnt
- Lift nicht erwähnt
- schwache Energiekennzahl E / HWB 153,60
Lage
Diese Terassenwohnung im 19. Bezirk besticht durch ihre ruhige Nordwest-Ausrichtung und ideale Anbindung: Straßenbahn D & 38, Bus 38A, Bahnhof Nußdorf. Nähe zu Donaupromenade, Kahlenberg, Nußdorfer Platz, Supermärkten, Apotheken, Ärzten, Schulen, Kindergärten sowie Heurigen und Gastronomie. Perfekt für Freizeit und Alltag.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Großzügig wohnen, ins Grüne blicken und die besondere Lebensqualität Nußdorfs genießen.
Eckdaten im Überblick
- ca. 86,85 m² Nutzfläche
- ca. 96 m² gewichtete Wohnnutzfläche
- ca. 22,66 m² Terrasse mit Grünblick
- 2. und letzter Stock (ohne Lift)
- Keine Dachschrägen
- 4 vielseitig nutzbare Räume
- Großzügiger Wohn-/Essbereich
- 2 Schlafzimmer
- Zusätzlicher Gäste-/Arbeits-/Ankleideraum
- Einbauküche
- 2 Badezimmer
- 2 WCs
- Klimaanlage
- Dreifach-Isolierglasfenster mit Sicht- & Hitzeschutz
- Parkett- & Fliesenböden
- Hauszentralheizung
- Abstellraum
- Kellerabteil
- Hochwertig saniert
- Ruhige Lage in Wien-Nußdorf
Das Herzstück bildet der großzügige Wohn- und Essbereich mit direktem Zugang zur Terrasse. Mit rund 23 m² bietet diese ausreichend Platz für einen großen Esstisch, Lounge-Möbel und individuelle Begrünung. Der Blick ins Grüne schafft einen angenehmen privaten Rückzugsort mitten in Döbling.
Neben zwei Schlafzimmern steht ein weiterer Raum mit Tageslicht zur Verfügung, der derzeit als begehbare Garderobe genutzt wird. Je nach individuellem Wohnbedürfnis eignet er sich ebenso als Homeoffice, Gästezimmer oder zusätzlicher Schlafraum.
Zwei Badezimmer – eines mit Badewanne und eines mit Dusche – sowie zwei WCs bieten zusätzlichen Komfort. Die vorhandene Klimaanlage sorgt auch während der Sommermonate für angenehme Temperaturen. Ein weiterer Vorteil des letzten Stocks: Trotz der obersten Lage verfügt die Wohnung über keine Dachschrägen, wodurch die Räume uneingeschränkt nutzbar bleiben.
Wohnen in Nußdorf
Nußdorf im 19. Wiener Gemeindebezirk verbindet urbanes Wohnen mit einem außergewöhnlich hohen Freizeit- und Erholungswert. Donau, Kahlenberg, Weinberge, Rad- und Wanderwege sowie die bekannten Nußdorfer Heurigen prägen das besondere Lebensgefühl dieser Lage.
Straßenbahn, Bus und der Bahnhof Nußdorf sorgen für eine gute öffentliche Anbindung. Geschäfte und Einrichtungen des täglichen Bedarfs sind ebenfalls bequem erreichbar.
Ca. 96 m² gewichtete Wohnnutzfläche, rund 23 m² Terrasse mit Grünblick, vier flexibel nutzbare Räume und der Komfort einer hochwertigen Sanierung – ein besonderes Zuhause in einer der charmantesten Wohnlagen Döblings.
Überzeugen Sie sich selbst von dieser besonderen Immobilie und vereinbaren Sie noch heute Ihren persönlichen Besichtigungstermin.
Hinweis: Mit „RAUMWERT VISUALISIERUNG“ gekennzeichnete Bilder wurden digital bearbeitet, um mögliche Wohn- und Nutzungsszenarien realitätsnah darzustellen. Sie dienen ausschließlich der Veranschaulichung und können vom tatsächlichen Bestand abweichen.
Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 455.000 bis 510.000
- Schätzwert pro m²
- € 5.550/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine hochwertig sanierte Vierzimmerwohnung in Wien-Nußdorf mit 86,85 Quadratmetern Wohnfläche, rund 22,66 Quadratmetern Balkon, zwei Badezimmern, zwei WCs und Klimaanlage. Besonders positiv sind der große Balkon mit Grünblick, die ruhige Wohnlage sowie die Situierung im zweiten und zugleich letzten Stock ohne darüberliegende Wohnung. Die Wohnung bietet damit für Familien, Paare mit Platzbedarf oder Wohnen und Arbeiten eine überdurchschnittliche Nutzungsqualität.
Die Lage ist innerhalb des 19. Bezirks als gute bis sehr gute Wohnlage einzustufen. Nußdorf verbindet hohe Lebensqualität, viel Grün und Freizeitwert mit solider Anbindung an Straßenbahn, Bus und Bahnhof. Die unmittelbare Nähe zu Parks, Donaupromenade und Weinbergen wirkt klar werterhöhend.
Für die Wertermittlung wurden vergleichbare Kaufverträge im Nahbereich analysiert und nach Lage, Größe und vermuteter Objektqualität gewichtet. Der rechnerische Durchschnitt des Pools liegt eher im mittleren Segment; das gegenständliche Objekt rechtfertigt wegen Sanierungszustand, großer Außenfläche und Ausstattung einen Zuschlag. Daraus ergibt sich ein geschätzter Quadratmeterpreis von rund 5.550 Euro.
Der geschätzte Verkehrswert beträgt daher 482.000 Euro. Eine realistische Wertspanne liegt bei 455.000 bis 510.000 Euro. Damit bewegt sich die Wohnung im oberen, aber noch gut begründbaren Bereich des bezirkstypischen Preisniveaus.
Ausstattung und Eigenschaften
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Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.