Altbau-Rarität in Oberdöbling zum Verlieben & Gestalten | 4 Zimmer | 2 Balkone | Top angebunden | S45 & 38er| Viel Platz & noch mehr Potenzial
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- begehrte Wohnlage in Oberdöbling
- klassischer Altbaucharme mit Fischgrätparkett
- zwei Balkone in ruhigen begrünten Innenhof
- Lift vorhanden und eigener Liftzugang zur Wohnung
- renovierungsbedürftige Küche und Badezimmer
- 1. Stock daher kein Hochlagenzuschlag
- bestandsfrei, daher kein Vermietungsabschlag
Lage
Oberdöbling | 38er, 39A | S45 | Sonnbergplatz – die Lage überzeugt durch die gelungene Verbindung aus urbaner Infrastruktur, hoher Lebensqualität und dem charmanten Charakter des 19. Bezirks. Der Sonnbergplatz mit Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf sowie Cafés und Gastronomie befindet sich in unmittelbarer Umgebung. Eine sehr gute Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz bieten die Straßenbahnlinie 38, die Buslinie 39A sowie die S-Bahn-Linie S45, wodurch sowohl die Wiener Innenstadt als auch weitere Stadtteile bequem erreichbar sind. Gleichzeitig bietet Oberdöbling mit seinen ruhigen Wohnstraßen, zahlreichen Grünflächen und der Nähe zu den beliebten Erholungsgebieten Döblings einen hohen Freizeit- und Erholungswert. Schulen, Kindergärten, Ärzte und weitere Einrichtungen des täglichen Bedarfs ergänzen die ausgezeichnete Infrastruktur.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Altbaucharme. Zwei Balkone. Viel Potenzial. – 4-Zimmer-Altbauwohnung mit ca. 112 m² in Oberdöblinger Bestlage
Diese charmante 4-Zimmer-Altbauwohnung mit ca. 112 m² Wohnfläche befindet sich in begehrter Lage von Oberdöbling und vereint klassischen Wiener Altbaucharakter, eine außergewöhnliche Raumaufteilung und vielfältige Möglichkeiten zur individuellen Gestaltung.
Die Wohnung liegt im 1. Stock eines Altbauhauses und ist bequem mit dem Lift erreichbar. Eine Besonderheit ist der eigene Liftzugang zur Wohnung, der zusätzlichen Komfort bietet.
Besonders hervorzuheben ist der großzügige, kreisförmig angelegte Grundriss mit zentraler Begehbarkeit, der eine flexible Nutzung der einzelnen Räume ermöglicht und der Wohnung einen unverwechselbaren Charakter verleiht. Die insgesamt vier Zimmer bieten auf rund 112 m² großzügige Platzverhältnisse und vielseitige Nutzungsmöglichkeiten.
Der klassische Altbaucharakter wird durch den hochwertigen Echtholz-Fischgrätparkettboden unterstrichen, der den Räumlichkeiten eine zeitlose Eleganz und ein besonderes Wohnambiente verleiht.
Ein weiteres Highlight sind die zwei Balkone mit Ausrichtung in den ruhigen, begrünten Innenhof. Sie bieten angenehme Rückzugsmöglichkeiten im Freien und schaffen eine attraktive Verbindung zwischen urbanem Wohnen und entspannter Hofatmosphäre.
Die Wohnung bietet zudem viel Potenzial zur Modernisierung und individuellen Neugestaltung. Insbesondere die Küche und das Badezimmer sind renovierungsbedürftig und eröffnen die Möglichkeit, diese Bereiche nach den eigenen Vorstellungen zeitgemäß zu gestalten. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit zur Umsetzung eines modernen Heizsystems mittels Wärmepumpe, wodurch sich zusätzliche Perspektiven für eine zukunftsorientierte Modernisierung ergeben.
Die attraktive Lage in Oberdöbling verbindet hohe Wohnqualität mit den Vorzügen des städtischen Lebens. Die Umgebung zählt zu den gefragten Wohngegenden Wiens und bietet ein angenehmes Wohnumfeld.
Aufgrund der großzügigen Wohnfläche, der besonderen Raumaufteilung und der komfortablen Erreichbarkeit mittels Lift eignet sich diese Immobilie hervorragend für Familien, Paare mit gehobenem Platzbedarf sowie ältere Menschen, die großzügiges Wohnen in attraktiver Lage schätzen.
Eine besondere Gelegenheit für Käufer, die den unverwechselbaren Charme eines klassischen Wiener Altbaus zu schätzen wissen und eine großzügige Wohnung mit Charakter und Entwicklungspotenzial in einer der begehrtesten Lagen Döblings suchen.
Highlights auf einen Blick:
- Ca. 112 m² Wohnfläche
- 4 großzügige Zimmer
- 1. Stock mit Lift
- Eigener Liftzugang zur Wohnung
- 2 Balkone mit Ausrichtung in den ruhigen, begrünten Innenhof
- Hochwertiger Echtholz-Fischgrätparkettboden
- Außergewöhnlicher, kreisförmiger Grundriss
- Zentrale Begehbarkeit und flexible Raumaufteilung
- Großzügiges Raumangebot mit vielseitigen Nutzungsmöglichkeiten
- Klassischer Wiener Altbaucharakter
- Ruhige und grüne Hoflage der Balkone
- Küche und Badezimmer renovierungsbedürftig
- Vielfältige Gestaltungs- und Modernisierungsmöglichkeiten
- Möglichkeit zur Umsetzung einer Wärmepumpenheizung
- Komfortable Erreichbarkeit durch den Lift
- Begehrte Wohnlage in Oberdöbling
- Ideal für Familien, Paare und ältere Menschen
- Altbauwohnung mit Charakter und viel Potenzial
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Für weitere Unterlagen (Energieausweis, Grundriss, etc.) bitte das Expose hier direkt mit Ihren Kontaktdaten anfordern. Alle Angaben beruhen auf Aussagen und Unterlagen der Eigentümer und sind unsererseits ohne Gewähr und jedweder Haftung. Einige der dargestellten Fotos können mittels künstlicher Intelligenz virtuell bearbeitet sein und dienen ausschließlich der Illustration möglicher Einrichtungsmöglichkeiten. Die Immobilie wird ohne die abgebildeten Einrichtungsgegenstände veräußert. Sollten auf einzelnen Bildern tatsächliche Möbelstücke oder Einrichtungsgegenstände zu sehen sein, so gilt: Ob diese im Rahmen des Verkaufs mitübernommen werden können, ist rein Vereinbarungssache und wird ausschließlich durch die im Kaufanbot festgehaltenen Regelungen bestimmt.
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- Geschätzter Marktwert
- € 665.000 bis 735.000
- Schätzwert pro m²
- € 6.250/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine klassische Altbauwohnung im 19. Wiener Gemeindebezirk mit rund 112 m² Wohnfläche, vier Zimmern, Lift und zwei Balkonen. Besonders positiv wirken die gefragte Wohnlage in Oberdöbling, der Altbaucharakter mit Fischgrätparkett, die hofseitigen Balkone sowie der komfortable Liftzugang. Gleichzeitig ist aus der Beschreibung klar erkennbar, dass vor allem Küche und Badezimmer renovierungsbedürftig sind; damit besteht zwar Entwicklungspotenzial, aber auch ein wertrelevanter Investitionsbedarf.
Die Lage ist insgesamt als sehr gut einzustufen. Öffentliche Verkehrsmittel, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Grünflächen sind in kurzer Distanz vorhanden. Das entspricht dem gehobenen Wohnumfeld, das in diesem Teil Döblings marktüblich nachgefragt wird.
Für die Wertermittlung wurden zahlreiche echte Kaufverträge aus dem näheren Umfeld mit ähnlicher Wohnungsgröße herangezogen. Daraus ergibt sich für vergleichbare Bestandswohnungen ein plausibler Quadratmeterpreis von rund 6.250 Euro. Dieser liegt im oberen Bereich des bezirkstypischen Preisniveaus, ist aber durch die gute Mikrolage und die zwei Balkone gerechtfertigt. Der Sanierungsbedarf verhindert jedoch einen noch höheren Ansatz.
Der geschätzte Marktwert beträgt daher 700.000 Euro. Als realistische Wertspanne sehe ich 665.000 bis 735.000 Euro. Das entspricht einem angesetzten Quadratmeterpreis von rund 6.250 Euro.
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