ERSTBEZUG MIT BADESTEG AM WASSER: Ruhelage mit Fernblick über die Donau I großzügige Terrassen I ca. 100 m² Wohnküche I 2 Garagenplätze & 2 Kellerabteile
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Erstbezug / Neubau-Maisonette
- direkte Wasserlage an der Donau
- privater Badesteg
- absolute Ruhelage und Fernblick
- zwei Terrassen mit insgesamt rund 50 m²
- sehr große Wohnküche mit rund 102 m²
- hochwertige Ausstattung mit Smart Home, Klimaanlage, Fußbodenheizung und Alu-Schiebefenstern
- Saunaanschluss und Wellnesscharakter
- zwei Tiefgaragenstellplätze inkludiert
- zwei Kellerabteile inkludiert
- große Wohnfläche mit tendenziell niedrigerem m²-Preis als kleinere Wohnungen
- bestandsfrei, daher kein Vermietungsabschlag
Lage
Kuchelauer Hafen, Donau, Döbling
In unmittelbarer Nähe:
Avanti Tankstelle, ca. 290m
Das Futterhaus Klosterneuburg, ca. 400m
Stars Fitness, ca. 800m
Lidl, ca. 1,3km
Hofer, ca. 1,4km
OBI, ca. 1,3km
Restaurant Flamingo Kuchelau, ca. 1,7km
öffentliche Verkehrsmittel:
Bahnhof Klosterneuburg-Weidling, ca. 1,8km
S 40, R 40
Wien Donauwarte, ca. 280m, Bus 400
Öffentlicher Verkehr
Objektinformationen
Beschreibung
Sport & Erholung I eigener Badesteg I Smarthome I Klimaanlage I Saunanschluss I 2 Bäder & 2 Garagenplätze
Diese Erstbezug Maisonette-Wohnung befindet sich in absoluter Ruhelage direkt an der Donau, in der exklusiven Gegend des 19. Bezirks, welche zu den begehrtesten Wohnadressen Wiens zählt. Eine perfekte Kombination aus Natur, Wasserlage und urbaner Lebensqualität. Die unmittelbare Nähe zur Donau bietet nicht nur einen einzigartigen Ausblick, sondern auch direkten Zugang zu vielfältigen Freizeitmöglichkeiten wie Radfahren, Laufen, Schwimmen, Bootfahren oder Spazierengehen – alles direkt vor der Haustür. Ein privater Badesteg und der weitläufige Grünraum machen die Lage besonders attraktiv für naturverbundene Stadtmenschen.
Die hochwertig ausgestattete Maisonette-Wohnung erstreckt sich über zwei Ebenen und überzeugt durch großzügige Raumgestaltung sowie durchdachte Grundrissplanung.
Herzstück der unteren Ebene ist ein ca. 102 m² großes Wohn- und Esszimmer, das sich harmonisch in Wohn- und Küchenbereich gliedert. Von der offen gestalteten Wohnküche aus betreten Sie zwei sonnige Terrassen mit traumhaftem Blick über die Donau – ein echtes Highlight dieser Immobilie.Die beiden Terrassen werden durch zwei zusätzliche Räume ergänzt – einer davon ist bereits für den Anschluss einer Sauna vorbereitet. Das lichtdurchflutete Badezimmer mit großem Fenster befindet sich zentral zwischen zwei Schlafzimmern und ist somit von beiden Räumen bequem erreichbar. Im oberen Geschoss befindet sich ein loftartiges Master-Schlafzimmer mit einem eigenen, stilvoll ausgestatteten Badezimmer – inklusive Dusche, freistehender Badewanne sowie einem getrennten WC. Dieser Rückzugsort bietet Ihnen maximale Privatsphäre und Komfort auf höchstem Niveau. Zudem stehen Ihnen zwei Tiefgaragenstellplätze sowie zwei großzügige Kellerabteile mit insgesamt ca. 13 m² zur Verfügung.
Exklusive Ausstattung auf höchstem Niveau! Diese Immobilie vereint modernen Wohnkomfort mit hochwertigem Design und innovativer Technik. Ein intelligentes Smart-Home-System (BUS) ermöglicht die zentrale Steuerung von Beleuchtung, Heizung und Alarmanlage per iPad. Die Küchenanschlüsse sind für eine stilvolle Kücheninsel vorbereitet – ideal für offene Wohnkonzepte. Fancoil-Klimageräte sorgen für angenehmes Raumklima, Eichenparkett und großformatige Steinfliesen schaffen eine edle Wohnatmosphäre. Hochwertige Alu-Isolierverglasung mit elektrischem Sonnenschutz verbinden Wohnraum und Außenbereich auf elegante Weise. Weitere Highlights sind der Kaminanschluss, Fußbodenheizung, eine freistehende Badewanne, bodengleiche Duschen sowie ein vorbereiteter Saunaanschluss – ideal für Ihren persönlichen Wellnessbereich.
Die Wohnung teilt sich wie folgt auf:
1. Dachgeschoss:
- Vorraum, ca. 3,6 m²
- WC, ca. 2,3 m²
- Wohnküche, ca. 102,5 m²
- Schlafzimmer 1, ca. 15,3 m²
- Bad/WC, ca. 12,9 m²
- Schlafzimmer 2, ca. 15,8 m²
- Wirtschaftsraum, ca. 10,3 m²
2. Dachgeschoss:
- Vorraum, ca. 3,8 m²
- WC, ca. 1,5 m²
- Bad, ca. 22,7 m²
- Schlafzimmer, ca. 25,5 m²
Terrassenfläche:
- Terrasse 1, ca. 28 m²
- Terrasse 2, ca. 22,43 m²
Nebenflächen:
- Sauna, ca. 6,3 m²
- Abstellraum, ca. 6,9 m²
Die Highlights:
Privater Badesteg und gepflegte Gartennutzung – exklusives Wohnen direkt am Wasser
Großzügiger Wohnbereich mit ca. 102 m² und direktem Zugang zu zwei sonnigen Terrassen
Modernste Ausstattung mit hochwertigen Materialien und durchdeter Technik
Fußbodenheizung und Klimaanlage für ganzjährigen Wohnkomfort
Intelligente Raumaufteilung mit klarer Gliederung und großzügigem Wohngefühl
Zwei stilvolle Badezimmer mit großformatigen Fliesen, freistehender Badewanne und viel Tageslicht
Edler Eichenparkett in allen Wohnräumen – zeitlos, elegant und langlebig
Saunaanschluss sowie zusätzlicher Abstellraum für maximalen Komfort
Beeindruckende Raumhöhen und großzügige Alu-Schiebefenster für ein offenes, lichtdurchflutetes Ambiente
Zwei Tiefgaragenstellplätze sowie zwei Kellerabteile mit insgesamt ca. 13 m² Nutzfläche
Die Kuchelau steht für exklusives Wohnen am Wasser, wo Ruhe, Qualität und Lebensstil auf einzigartige Weise miteinander verschmelzen!
In unmittelbarer Nähe:
- Avanti Tankstelle, ca. 290m
- Das Futterhaus Klosterneuburg, ca. 400m
- Stars Fitness, ca. 800m
- Lidl, ca. 1,3km
- Hofer, ca. 1,4km
- OBI, ca. 1,3km
- Restaurant Flamingo Kuchelau, ca. 1,7km
öffentliche Verkehrsmittel:
Bahnhof Klosterneuburg-Weidling, ca. 1,8km
S 40, R 40
Wien Donauwarte, ca. 280m, Bus 400
Gerne steht Ihnen Frau Elina Strautmane für weitere Fragen bzw. flexibel gestaltbare Besichtigungstermine unter 0664 99523313 zur Verfügung.
www.ringsmuth-immobilien.at
Irrtum und Änderungen vorbehalten!
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 1.410.000 bis 1.615.000
- Schätzwert pro m²
- € 6.990/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine außergewöhnliche Maisonette-Eigentumswohnung im 19. Wiener Gemeindebezirk mit rund 216 m² Wohnfläche, zwei Terrassen mit zusammen etwa 50 m², zwei Garagenplätzen und zwei Kellerabteilen. Das Objekt hebt sich deutlich vom üblichen Wohnungsangebot ab: Es handelt sich um einen Erstbezug in direkter Donaulage mit privatem Badesteg, sehr ruhigem Umfeld, Fernblick sowie hochwertiger Ausstattung mit Smart-Home-System, Klimaanlage, Fußbodenheizung, großformatigen Verglasungen und vorbereitetem Saunabereich.
Die Lage ist aus Marktsicht zweigeteilt zu beurteilen: Die klassische Nahversorgung und öffentliche Anbindung sind nicht innerstädtisch, dafür bietet die Kuchelau einen seltenen Freizeit- und Erholungswert mit Wasserbezug, Grünraum und hoher Privatsphäre. Gerade bei solchen Premiumlagen bildet eine reine GIS-Betrachtung den tatsächlichen Marktwert nur eingeschränkt ab.
Die vorhandenen Vergleichskaufverträge liegen überwiegend bei kleineren und weniger exklusiven Wohnungen. Daher wurden diese nur als Basis herangezogen und um Zuschläge für Erstbezug, Wasserlage, Terrassen, Garagen und Ausstattung ergänzt. Unter Berücksichtigung der großen Wohnfläche, die den Quadratmeterpreis etwas dämpft, ergibt sich ein angemessener Marktwert von 1.510.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt bei 1.410.000 bis 1.615.000 Euro, entsprechend rund 6.990 Euro pro Quadratmeter.
Ausstattung und Eigenschaften
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Der Kreditrechner liefert eine unverbindliche Berechnung und kein Angebot. Tatsächliche Konditionen und Kosten können vom Ergebnis abweichen.
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Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.