Großzügige Dachgeschosswohnung mit großer Terrasse - auf einer Ebene
KI-unterstützte Preis-Einschätzung von IMMOunited aus echten Grundbuch-Kaufvertragsdaten.
Wertbestimmende Faktoren
- Große Südterrasse mit hoher Aufenthaltsqualität
- Dachgeschoss mit großzügigem Grundriss auf einer Ebene
- Liftanbindung nahezu barrierefrei bis zur Wohnungsebene
- Frisch renovierter und gepflegter Übergabezustand
- Altbaucharakter in guter Döblinger Wohnlage
- Zwei Kellerabteile und Fahrradabstellraum vorhanden
- Garage im Haus verfügbar, jedoch nur optional und nicht im Kaufpreis enthalten
- Gebäude wurde in den letzten Jahren umfassend saniert und modernisiert
Lage
Die Liegenschaft befindet sich in ausgezeichneter Wohnlage zwischen Saarpark und Setagayapark. Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants sowie sämtliche Einrichtungen des täglichen Bedarfs sind bequem zu Fuß erreichbar.
Sehr gute öffentliche Anbindung: Straßenbahnlinie 37, Buslinien 10A & 39A, rasche Verbindung in die Innenstadt sowie zur U4
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
GROSSZÜGIGE DACHGESCHOSSWOHNUNG MIT CA. 36 M² TERRASSE | WOHNEN AUF EINER EBENE
Diese großzügige Dachgeschosswohnung überzeugt durch ihre außergewöhnliche Raumaufteilung, ein loftartiges Wohngefühl und eine rund 36 m² große Südterrasse.
Die gesamte Wohnung befindet sich auf einer Ebene und ist über den Aufzug von der Garage aus bequem und nahezu barrierefrei erreichbar.
Die Wohnung wird derzeit nochmals umfassend optisch aufgefrischt: In sämtlichen Räumen wird ein neuer Boden verlegt, die Wände werden frisch weiß ausgemalt und auch die Türstöcke sowie das Schalter- und Steckdosenmaterial werden erneuert. Die Fertigstellung der Arbeiten ist für Jänner vorgesehen. Somit präsentiert sich die Wohnung bei Übergabe in einem frisch renovierten und gepflegten Zustand.
Die großzügige Grundrissgestaltung bietet vielfältige Nutzungsmöglichkeiten und lässt sich flexibel an unterschiedliche Wohnbedürfnisse anpassen.
RAUMAUFTEILUNG
- Zentraler Vorraum und großzügiger Flurbereich
- Großzügiger Wohnbereich mit offenem Kamin
- Esszimmer mit direktem Zugang zur Terrasse
- Geräumige Küche mit Essplatz, Speis und Terrassenzugang
- Drei weitere Zimmer, wobei durch eine entsprechende Abtrennung auch vier Schlafzimmer möglich sind
- Separater Schrankraum
- Tageslichtbad mit Badewanne, Dusche und Bidet
- Zweites Duschbad mit WC und Fenster in den Lichthof(alternativ als Wirtschaftsraum nutzbar)
- Abstellraum mit Fenster in den Lichthof
- Separate Gästetoilette
AUSSTATTUNG & HIGHLIGHTS
- Großzügige Südterrasse mit ca. 36 m²
- Gesamte Wohnung auf einer Ebene
- Aufzug mit direktem Zugang von der Garage
- Neuer Bodenbelag in der gesamten Wohnung (derzeit in Umsetzung)
- Frisch weiß ausgemalte Wände
- Erneuerte Türstöcke sowie Schalter- und Steckdosenmaterial
- Gasetagenheizung
- Teilweise Fußbodenheizung
- Offener Kamin
- Elektrische Markisen
- Alarmanlage und Safe
- Zwei Kellerabteile
- Fahrradabstellraum
- Garage im Haus optional um € 50.000
UMFANGREICHE INVESTITIONEN IN DIE LIEGENSCHAFT
In den vergangenen Jahren wurden bereits umfangreiche Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen am Gebäude umgesetzt. Das Gesamtinvestitionsvolumen belief sich auf über € 300.000.
Zu den bereits durchgeführten bzw. laufenden Maßnahmen zählen unter anderem:
- Strangsanierung, teilweise bereits abgeschlossen bzw. in Finalisierung
- Sanierung und Überprüfung der Gasstränge bis in die Wohnungen
- Erneuerung der Elektrik bis zu den Wohneinheiten
- Austausch bzw. Sanierung sämtlicher Stiegenhaus- und Kellerfenster
- Sanierung der Gangflächen
- Sanierung der seitlichen Fassaden sowie der Hoffassade
- Darüber hinaus sind noch die Sanierung der Kellertüren sowie Fliesenarbeiten mit Alt-Wiener Fliesen im Eingangsbereich vorgesehen.
Hinweis: Die Fertigstellung der wohnungsinternen Renovierungsarbeiten ist für Jänner geplant. Die verwendeten Bilder wurden teilweise mithilfe von KI optimiert.
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Preis-Check
- Geschätzter Preis
- € 1.140.000 bis 1.260.000
- Schätzwert pro m²
- € 6.950/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine großzügige Dachgeschosswohnung im 19. Wiener Gemeindebezirk mit rund 173 Quadratmetern Wohnfläche, 5,5 Zimmern, zwei Bädern und einer rund 36 Quadratmeter großen Südterrasse. Besonders wertrelevant sind die seltene Raumlösung auf einer Ebene, der Aufzug mit bequemer Erreichbarkeit ab der Garage, der offene Kamin sowie der aktuell frisch renovierte Übergabezustand. Auch die bereits vorgenommenen Investitionen in das Gebäude wirken sich positiv auf die Marktgängigkeit aus.
Die Lage ist im Bezirksvergleich sehr gut. Das Umfeld bietet eine ausgezeichnete Nahversorgung, mehrere Grünflächen in kurzer Distanz und eine gute Anbindung an Straßenbahn, Bus und S-Bahn. Für Döbling ist dies eine gefragte Wohnlage mit überdurchschnittlicher Kaufkraft.
Die Ableitung des Wertes erfolgte aus vergleichbaren Kaufverträgen großer Wohnungen im selben Bezirk. Besonders herangezogen wurden Objekte ähnlicher Größe und Lage; extreme Ausreißer nach unten und oben wurden nicht voll angesetzt. Gegenüber dem Durchschnitt rechtfertigen die große Terrasse, die Dachgeschosslage und der renovierte Zustand einen Zuschlag.
Der geschätzte Verkehrswert beträgt daher 1.202.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt bei 1.140.000 bis 1.260.000 Euro. Das entspricht einem angesetzten Quadratmeterpreis von rund 6.950 Euro.
Ausstattung und Eigenschaften
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Daniel Grüner
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