1190 Wien Döbling Lichtdurchflutete 5-Zimmer Dachgeschoß-Maisonette mit Panoramaterrassen und zwei Garagenplätzen
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Dachgeschoß-Maisonette mit Panoramablick auf die Sieveringer Weinberge
- 51 m² Terrassen/Balkone auf mehreren Ebenen
- 2 Tiefgaragenplätze im Haus
- Renovierungsimpuls 2024 durch erneuerte Glasfronten der Dachterrassen
- Großes Kellerabteil mit ca. 10 m²
- Attraktive Grünlage in Döbling zwischen Sievering und Neustift am Walde
- Bestandsfrei, daher kein Vermietungsabschlag
Lage
Döbling, Sievering, bei Neustift am Walde
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Inmitten der grünen Hügel Wiens, an der Schnittstelle von Sievering und Neustift am Walde, erwartet Sie eine außergewöhnliche, helle Dachgeschoß-Maisonette, die urbanes Wohnen mit naturnaher Lebensqualität verbindet. Dieses elegante Domizil erstreckt sich über drei Ebenen und beeindruckt mit großzügigen Außenflächen, die einen unvergleichlichen Blick auf die naheliegenden Weinberge eröffnen. Mit rund 130 m² Wohnfläche und über 50 m² Terrassen bzw. Balkone ist dieses Dachgeschoß-Maisonette ideal für anspruchsvolle Familien oder Paare, die Wert auf Großzügigkeit, Stil und Helligkeit sowie eine naturnahe Umgebung legen.
Wohnfläche & Raumaufteilung
- Insgesamt 3 Ebenen, ca. 130 m² Wohnnutzfläche
- Großzügiges Wohnzimmer inkl. Essbereich, ca. 34 m², mit Zugang zur Terrasse (ca. 13 m²)
- Vier Schlafzimmer - ideal auch für Gäste oder Homeoffice
- Zwei Badezimmer und separates WC
- Großzügige Dachterrasse mit Panoramablick und Blick auf die Sieveringer Weinberge
- Weitere Terrassen und Balkone mit Zugang von mehreren Zimmern
Ausstattung & Komfort
- 2 Stellplätze in der Tiefgarage des Hauses
- Großes Kellerabteil (ca. 10 m²)
- Fenster mit 2 bis 3-fach Verglasung
- 2024 erneuerte Glasfronten der Dachterrassen
- Gemeinschaftsgarten mit ca. 300 m² - ideal für Kinder und zum Entspannen im Grünen
Infrastruktur & Verkehrsanbindungen
In unmittelbarer Nähe dieser Dachgeschoßwohnung finden Sie alles, was Sie im Alltag benötigen:
- Supermarkt und Apotheke sind von zu Hause in nur 4-5 Minuten zu Fuß erreichbar.
- In der Umgebung befinden sich mehrere Kindergärten, der nächstgelegene Kindergarten ist ca. 6-7 Fußminuten entfernt.
- Die Volksschule ist in ca. 3 Autominuten oder bequem per direkter Busverbindung erreichbar, weiterführende höhere Schulen befinden sich in Oberdöbling und sind ebenfalls per direktem Bus zu erreichen.
- Eine Bushaltestelle ist in unmittelbarer Nähe des Hauses. Von hier erreichen Sie bequem mit der Linie 35A direkt die Vorortelinie S-45 (Station Krottenbachstraße), die U6 (Station Nußdorfer Straße) oder die U4 (Station Spittelau).
Freizeit & Erholung
Die Umgebung dieser Terrassenwohnung bietet für Freizeit und Erholung eine perfekte Mischung aus Naturerlebnissen, sportlicher Aktivität, Familienaktivitäten oder gemütlicher Heurigenkultur. Die nahegelegenen Sieveringer Weinberge, das Erholungsgebiet „Der Himmel“ sowie der Cobenzl laden zu Spaziergängen, ausgedehnten Wanderungen oder Mountainbike-Touren inmitten der Natur ein. Ein echter Geheimtipp für Familien sind die ca. 10 Autominuten entfernten Waldspielplätze für Kinder wie die Cobenzl Waldwiese oder die Jägerwiese - mit viel Platz zum Austoben oder ideal als Zwischenstopp bei einer Wanderung. Für gesellige Stunden sorgen zahlreiche traditionelle Heurigen in der Umgebung, die mit ihrer typischen Wiener Gastlichkeit und regionalen Spezialitäten zum Verweilen einladen.
Kontakt
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Hans Georg Homolatsch, Immobilienfachberater, tel: +43 676 45 39 32
This three-level penthouse maisonette is located beween Sievering and Neustift am Walde and offers a rare mix of city comfort and peaceful, green surroundings. With approx. 130 m² of living space and over 50 m² of terraces and balconies, it provides generous room, natural light and beautiful views.
Highlights
- Three levels, approx. 130 m² living space
- Spacious living/dining area with access to a 13 m² terrace
- Four bedrooms - ideal also for guests, or a home office
- Two bathrooms, separate WC
- Large rooftop terrace with panoramic vineyard views, additional terraces/balconies
Amenities
- Two underground parking spaces
- Large storage room (approx. 10 m²)
- Double/triple-glazed windows
- New rooftop terrace glass fronts (2024)
- Shared 300 m² garden
Convenient location
Daily essentials are just minutes away: supermarket and pharmacy within 4-5 minutes on foot, several kindergardens nearby, and easy acces to primary and secondary schools. A bus stop is only steps from the building, offering direct connections via line 35A to S45, U6, and U4.
Lifestyle & Recreation
The surroundings offer a great mix of nature, outdoor activities, and local Viennese wine culture. The nearby vineyards, “Der Himmel,” and the Cobenzl are ideal for walks, hikes, and bike tours. Families benefit from forest playgrounds such as Cobenzl Waldwiese and Jägerwiese, about 10 minutes away. Traditional Heurigen in the area provide relaxed places to enjoy local food and wine.
Contact
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Hans Georg Homolatsch Real Estate Consultant Tel: +43 676 45 39 328
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Hinweis zu den Bilddarstellungen: Einzelne Abbildungen dieses Exposés wurden digital nachbearbeitet oder unter Einsatz von Künstlicher Intelligenz (KI) bearbeitet (z.B. Farbkorrekturen, Anpassungen an Helligkeit und Kontrast, virtuelle Möblierung oder Visualisierungen). Die Bearbeitungen dienen ausschließlich der besseren Veranschaulichung der Immobilie und verändern weder den tatsächlichen baulichen Zustand noch wesentliche wertbildende Eigenschaften der Immobilie. Für die Beurteilung der Immobilie sind ausschließlich der tatsächliche Zustand bei der Besichtigung, die Vertragsunterlagen sowie die zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen maßgeblich.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 760.000 bis 870.000
- Schätzwert pro m²
- € 6.450/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine rund 128,7 m² große Dachgeschoß-Maisonette in 1190 Wien, gelegen zwischen Sievering und Neustift am Walde. Das Objekt hebt sich im Markt klar durch seine Aufteilung über drei Ebenen, fünf Zimmer, rund 51 m² Terrassenflächen, den freien Blick auf die Weinberge, zwei Tiefgaragenplätze sowie ein großes Kellerabteil hervor. Zusätzlich wirkt sich die im Jahr 2024 erfolgte Erneuerung der Glasfronten der Dachterrassen positiv auf die Marktgängigkeit aus.
Die Lage ist für Döbling als gut bis sehr gut einzustufen: naturnah, ruhig und freizeitstark, zugleich mit guter Nahversorgung und Busanbindung. Besonders wertrelevant ist hier weniger die klassische innerstädtische Verkehrslage als vielmehr die hochwertige Wohnumgebung mit Grünbezug und Aussicht.
Für die Wertermittlung wurden vergleichbare Kaufverträge aus dem näheren Umfeld mit ähnlicher Wohnungsgröße herangezogen. Der statistische Schwerpunkt liegt bei etwa 6.120 Euro pro Quadratmeter. Aufgrund der überdurchschnittlichen Freiflächen, der Dachgeschoßsituation, des Panoramablicks und der zwei Garagenplätze ist ein Zuschlag gerechtfertigt. Daraus ergibt sich ein angesetzter Quadratmeterpreis von rund 6.450 Euro.
Der geschätzte Verkehrswert beträgt daher 830.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt bei 760.000 bis 870.000 Euro, entsprechend rund 6.450 Euro pro Quadratmeter.
Ausstattung und Eigenschaften
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