Helle Maisonette im Grünen - Blick auf die Weinberge in Neustift am Walde
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Maisonette mit hausähnlichem Wohngefühl
- sehr große Wohnfläche von rund 192 m²
- 174 m² Garten und mehrere Terrassen/Balkonflächen
- Blick auf die Weinberge
- direkter Lift von der Garage in die Wohnung
- zwei Tiefgaragenplätze inkludiert
- überdurchschnittliche Ausstattung mit Fußbodenheizung, Parkett, Marmor, Kamin und Whirlpool
- kleines Wohnhaus mit nur sechs Wohnungen
- Bestandsobjekt Baujahr 1991, gepflegt aber ohne dokumentierte Generalsanierung
- Grünruhelage mit nur mäßiger ÖPNV-Anbindung
Lage
Verkehrsanbindung:
Eine Bushaltestelle liegt nur wenige Gehminuten entfernt. In Neustift verkehren insbesondere die Linien 35A und 43B; über den 35A besteht Anschluss Richtung Spittelau und damit an U4, U6 und S-Bahn. Weitere Anschlüsse, wie 39A führen Richtung Sievering, Neuwaldegg und zu Straßenbahnlinien.
Für eine Wiener Grünlage ist die öffentliche Anbindung damit ordentlich, allerdings liegt keine U-Bahn- oder Straßenbahnstation direkt vor der Haustür.
Nahversorgung:
Einkaufsmöglichkeiten sind gut erreichbar. Beispielsweise befinden sich BILLA in der Rathstraße sowie Apotheke Zur guten Hoffnung ebenfalls in der Rathstraße. Laut aktuellen Immobilien-/Umgebungsdaten liegen Supermarkt und Apotheke ungefähr innerhalb von 500–1.500 m, eine Schule innerhalb von rund 500 m und Kindergärten innerhalb von etwa 1 km.
Die Lage punktet außerdem stark bei Freizeit und Lebensqualität:
Wienerwald, Weinberge, Spazier- und Wanderwege sowie zahlreiche Heurige befinden sich in unmittelbarer Umgebung. Dazu gehört etwa Fuhrgassl-Huber, Weingut und Buschenschank.
Kurzbewertung:
Verkehrsanbindung gut für eine Grünlage, Nahversorgung gut, Schulen/Kindergärten gut erreichbar, Freizeit-/Erholungswert sehr hoch. Wer täglich mit der U-Bahn fährt, muss allerdings zunächst einen Busanschluss einplanen
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
- Die Fläche der Wohnung beträgt 191,70 m² auf zwei Ebene
- Direkter Lift von der Garage in die Wohnung
- Kamin im unteren Wohnbereich
- 6 Räume
- 3 Bäder - Option eines 4. Bades
- 4 WC's
- Abstellraum
- Begehbare Garderobe
- 2 Einlagerungsräume
- 2 Tiefgagenplätze
- 2 Terrassen
- 1 Balkon
- Eigengarten 174 m²
- Parkett und Fliesenböden, Granit und Marmor
- Fußbodenheizung
- 3 Eingänge auf beiden Ebenen - über den Lift und das Stiegenhaus
- Zugang ist barrierefrei über die Garage
Die Betriebskosten betragen € 547,55 plus Rücklagen € 469,00
Beschreibung
Großzügigkeit und Klarheit prägen den Charakter dieser Maisonettewohnung, die sich über zwei Ebenen mit einer Wohnfläche von rund 192 Quadratmetern erstreckt. Bereits beim Eintreten fällt auf, wie harmonisch Licht und Raum zusammenspielen.
Sanftes Tageslicht begleitet einen durch die sechs Räume, von denen drei oder vier als Schlafräume eine angenehme Intimität vermitteln, während die übrigen Bereiche Offenheit und Verbindung schaffen.
Man fährt mit dem Lift direkt von der Garage in die eigene Wohnung, die natürlich auch über das Treppenhaus erreichbar ist. In der oberen Wohnebene befindet sich das Herzstück, der weitläufige Wohnbereich, der über ein Split-Level mit dem großzügigen Essbereich und der Küche verbunden ist. 2 Bäder, ein Gäste-WC, Abstellräume und zwei weitere Räume sorgen für ein großes Raumangebot.
Auf dem Balkon und der Terrasse auf dieser Wohnebene öffnet sich der Blick auf die Neustifter Weinberge, die dem Wohngefühl zusätzliche Weite schenken.
Eine Treppe führt in die untere Ebene, auf der ein großzügiger Wohnbereich mit Kamin und Zugang auf Terrasse und Garten ebenfalls für ein gemütliches Zusammensein mit Familie und Freunden sorgt. Ein weiterer Raum, ein Bad mit Whirlpool und eine begehbare Garderobe sind auf dieser Ebene vorhanden.
Die Maisonette vermittelt das Gefühl, in einem privaten Haus mit nur sechs Wohnungen zu residieren, und bleibt dabei stets Teil eines gepflegten Wohnumfelds.
Das Raumangebot eröffnet vielfältige Nutzungsmöglichkeiten: Ob geselliges Beisammensein im Wohn- und Essbereich oder Rückzug in einen der privaten Räume, die Wohnung bleibt stets flexibel und passt sich mühelos dem Lebensrhythmus an.
Auch Arbeits- oder Gästezimmer lassen sich ohne Weiteres einrichten, ohne dass der Wohnkomfort darunter leidet.
Die Fußbodenheizung sorgt für feine, angenehme Wärme.
Zwei Einlagerungsräume sowie zwei Tiefgargenplätze runden das Anbot ab.
Wer Wert auf Großzügigkeit, Licht und das gewisse Maß an Privatsphäre legt, wird hier die passende Umgebung finden.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 1.170.000 bis 1.330.000
- Schätzwert pro m²
- € 6.500/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine großzügige Maisonettewohnung in 1190 Wien-Neustift am Walde mit rund 191,7 Quadratmetern Wohnfläche, sechs Zimmern, drei Bädern, Terrasse, Garten mit 174 Quadratmetern sowie zwei Tiefgaragenplätzen. Das Objekt vermittelt durch die Aufteilung über zwei Ebenen und den direkten Liftzugang aus der Garage einen hausähnlichen Charakter. Positiv wirken außerdem die überdurchschnittliche Ausstattung mit Fußbodenheizung, Parkett, Marmor, Kamin und Whirlpool sowie der Blick auf die Weinberge. Es handelt sich jedoch um einen gepflegten Bestandsbau aus dem Jahr 1991 und nicht um einen Erstbezug oder eine umfassend dokumentierte Neusanierung.
Die Lage ist innerhalb Döblings als sehr gut einzuschätzen: hoher Grün- und Freizeitwert, gute Nahversorgung und ein ruhiges Wohnumfeld. Die öffentliche Anbindung ist für eine Grünlage ordentlich, aber nicht auf innerstädtischem Spitzenniveau.
Für die Wertermittlung wurden vor allem großflächige, bestandsfreie Eigentumswohnungen im näheren Umfeld herangezogen. Der belastbare Marktbereich liegt hier überwiegend im mittleren bis gehobenen Segment. Aufgrund der konkreten Objektqualitäten erscheint ein Quadratmeterpreis von rund 6.500 Euro sachgerecht. Daraus ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von 1.246.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt bei 1.170.000 bis 1.330.000 Euro.
Ausstattung und Eigenschaften
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