EXKLUSIVE 6-ZIMMERFAMILIENRESIDENZ MIT ZWEI TERRASSEN UND EIGENGARTEN IN ABSOLUTER RUHELAGE – UMFASSEND SANIERTE WOHNANLAGE IN DÖBLING
KI-unterstützte Preis-Einschätzung von IMMOunited aus echten Grundbuch-Kaufvertragsdaten.
Wertbestimmende Faktoren
- Großzügige 6-Zimmer-Familienwohnung mit flexibler Nutzbarkeit
- Zwei südseitige Terrassen und sehr großer Eigengarten
- Garage im Wohnungseigentum beziehungsweise zugeordnet
- Wohnhausanlage technisch und optisch umfassend saniert
- Wohnung innen renovierungsbedürftig, daher Investitionsbedarf
- Neue 3-fach-verglaste Fenster mit elektrischer Beschattung bereits vorhanden
- Zusätzliche Kellerflächen inklusive derzeit als Sauna genutztem Raum
- Gefragte Grünruhelage in Döbling mit sehr guter Infrastruktur
Lage
Die Delugstraße zählt zu den begehrten Wohnadressen Döblings. Die Umgebung zeichnet sich durch ihren hohen Grünanteil, die absolute Ruhelage sowie die ausgezeichnete Lebensqualität aus. Zahlreiche Naherholungsgebiete, Spazierwege und Freizeitmöglichkeiten befinden sich in unmittelbarer Umgebung. Gleichzeitig sind Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten sowie die öffentliche Verkehrsanbindung bequem erreichbar.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Wohnen im Grünen – Großzügigkeit, Ruhe und langfristige Werthaltigkeit
In begehrter Grünruhelage des 19. Wiener Gemeindebezirks gelangt diese außergewöhnlich großzügige Eigentumswohnung mit rund 168 m² Wohnnutzfläche und über 500 m² Außenflächen zum Verkauf. Die Wohnung befindet sich in einer gepflegten Wohnhausanlage im ruhig gelegenen gartenseitigen Gebäude in der Delugstraße und bietet mit sechs Zimmern vielfältige Nutzungsmöglichkeiten – vom großzügigen Familiendomizil bis hin zur repräsentativen Stadtresidenz.
Die Wohnung selbst befindet sich in renovierungsbedürftigem Zustand und bietet damit die seltene Möglichkeit, eine großzügige Immobilie in Top-Lage nach den eigenen Vorstellungen und Qualitätsansprüchen zu gestalten. Die Fenster wurden bereits durch moderne 3fach verglaste Isolierfenster mit außenliegender elektrischer Beschattung getauscht. Zur Wohnung gehören ein PKW-Garagenstellplatz, ein derzeit als Sauna genutzter Kellerraum mit ca. 19,64 m² sowie ein weiterer Kellerraum mit ca. 8,45 m².
Die Liegenschaft wurde im Jahr 2025/2026 im Rahmen eines umfassenden Sanierungsprojekts technisch und optisch grundlegend modernisiert. Dadurch profitieren zukünftige Eigentümer von einer nachhaltig verbesserten Bausubstanz und einem deutlich reduzierten Instandhaltungsbedarf der Allgemeinflächen. Die beiden Gebäude werden derzeit mittels einer Öl Zentralheizung mit Wärme beliefert. Eine Umstellung auf eine alternative Heizungsart wird derzeit unter den Eigentümern diskutiert. Die Eigentümergemeinschaft verfolgt eine vorausschauende Instandhaltungsstrategie und plant die langfristige technische Weiterentwicklung der Liegenschaft.
GENERALSANIERUNG DER WOHNHAUSANLAGE
Im Zuge der umfassenden Sanierung wurden zahlreiche werterhaltende und wertsteigernde Maßnahmen umgesetzt, darunter:
- Thermische Sanierung der Gebäudehülle
- Fassadensanierung inklusive Wärmedämmung
- Verbesserung der Dach- und Dachbodendämmung
- Erneuerung der Außenbeleuchtung
- Modernisierung der Garagenanlagen mit neuen elektrischen Garagentoren
- Erneuerung und Sanierung der Wege- und Außenanlagen
- Verbesserte Oberflächenentwässerung durch neue Rigolen und Gefälleanpassungen
- Sanierung von Lichtschächten und Kellerfenstern
- Erneuerung von Geländern und Metallbauteilen
- Aufwertung der Allgemeinflächen und Stiegenhäuser
Durch diese umfangreichen Investitionen präsentiert sich die gesamte Anlage heute in einem zeitgemäßen und äußerst gepflegten Zustand. Das von einem externen Ziviltechnikerbüro begleitete Projekt wurde bereits abgeschlossen und finanziert.
ECKDATEN WOHNUNG
- Ca. 168 m² Wohnnutzfläche
- 2 getrennte Wohnungseingänge
- Großzügiger Grundriss mit vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten
- 6 Zimmer
- 2 Badezimmer
- Eine bereits modernisierte Küche
- 2 Terrassen (südseitig)
- Eigengarten mit ca. 463 m²
- Neue dreifachverglaste Isolierfenster mit außenliegender elektrischer Beschattung
- PKW-Garagenstellplatz
- Sauna + grosser Abstellraum im Keller
- Absolute Grün- und Ruhelage
- Sehr gute Wohnlage in Wien-Döbling
- Wohnhausanlage umfassend generalsaniert
- Wohnung individuell gestaltbar
- Ideale Familienwohnung oder repräsentativer Wohnsitz
KOSTEN:
Monatliche Vorschreibung:
- Betriebskosten: EUR 430,14
- Heizkosten: EUR 393,92
- Warmwasser: EUR 101,56
- Reparaturrücklage: EUR 218,33
- Garage: EUR 23,06
- Sonstiges: EUR 45,03
Gesamt monatlich: EUR 1.212,04
Kaufpreis: 1.295.000,00
Provision: 3% zzgl. 20% MwSt.
Diese seltene Gelegenheit verbindet die Vorzüge einer großzügigen 6-Zimmer-Wohnung in begehrter Grünruhelage mit den Vorteilen einer umfassend modernisierten Wohnhausanlage. Während die Allgemeinbereiche und die Gebäudehülle bereits aufwendig saniert wurden, bietet die Wohnung selbst die Möglichkeit, den Innenausbau nach den eigenen Vorstellungen zu gestalten und ein individuelles Zuhause in einer der gefragtesten Wohnlagen Döblings zu schaffen.
Vereinbaren Sie Ihren Besichtigungstermin!
Überzeugen Sie sich persönlich von den Qualitäten dieser außergewöhnlichen Immobilie. Gerne stehen wir Ihnen für weitere Informationen, die Übermittlung detaillierter Unterlagen sowie die Vereinbarung eines Besichtigungstermins zur Verfügung. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage.
Adam Brandis
+43 699 814 70 580
brandis@momentum.re
Ich freue mich auf Ihre Anfrage und stehen Ihnen für weitere Informationen und eine Besichtigung zur Verfügung!
Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Preis
- € 1.090.000 bis 1.230.000
- Schätzwert pro m²
- € 6.900/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine außergewöhnlich großzügige Eigentumswohnung im 19. Wiener Gemeindebezirk mit rund 168 Quadratmetern Wohnfläche, sechs Zimmern, zwei Terrassen, großem Eigengarten, Garage sowie zusätzlichen Kellerflächen. Besonders positiv wirken die absolute Grünruhelage, die familiengeeignete Größe und die seltene Kombination aus großem Außenbereich und guter städtischer Infrastruktur. Die Wohnhausanlage wurde zuletzt umfassend technisch und optisch saniert, was die langfristige Werthaltigkeit verbessert. Gleichzeitig ist die Wohnung im Inneren renovierungsbedürftig, was den Marktwert spürbar dämpft. Positiv zu berücksichtigen sind jedoch bereits erneuerte Fenster mit Dreifachverglasung und elektrischer Beschattung sowie die modernisierte Küche.
Für die Wertermittlung wurden vergleichbare Kaufverträge aus dem näheren Umfeld in Döbling herangezogen. Die besser passenden Vergleichsobjekte liegen überwiegend im Bereich von etwa 6.200 bis 7.500 Euro pro Quadratmeter. Aufgrund der sehr guten Lage, des großen Eigengartens, der zwei Terrassen und des Garagenstellplatzes ist hier ein Wert im oberen Bereich gerechtfertigt, jedoch nicht auf Spitzenniveau, weil der Innenausbau noch Investitionen erfordert.
Der geschätzte Marktwert beträgt daher 1.160.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt bei 1.090.000 bis 1.230.000 Euro. Daraus ergibt sich ein angesetzter Quadratmeterpreis von rund 6.900 Euro.
Ausstattung und Eigenschaften
Kontaktanfrage
Ihre Anfrage an
Adam Brandis
MOMENTUM Real Estate
Kreditraten Rechner
Bitte geben Sie einen Kaufpreis ein.
Zinssatz
Kaufnebenkosten
Tilgungsplan
Der Kreditrechner liefert eine unverbindliche Berechnung und kein Angebot. Tatsächliche Konditionen und Kosten können vom Ergebnis abweichen.
Inserat melden
IMMOunited Exposé
Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.