EXKLUSIVE 6-ZIMMERFAMILIENRESIDENZ MIT ZWEI TERRASSEN UND EIGENGARTEN IN ABSOLUTER RUHELAGE – UMFASSEND SANIERTE WOHNANLAGE IN DÖBLING
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- absolute Grün- und Ruhelage in Döbling
- sehr große Außenflächen mit 2 Terrassen und ca. 463 m² Eigengarten
- renovierungsbedürftiger Innenzustand
- Wohnhausanlage 2025/2026 umfassend generalsaniert
- neue 3-fach-verglaste Fenster mit elektrischer Beschattung
- Garagenstellplatz inkludiert
- große Kellerflächen inklusive Sauna-Nutzung
- große Familienwohnung mit 6 Zimmern und 2 Eingängen
- Öl-Zentralheizung und diskutierte künftige Heizungsumstellung
Lage
Die Delugstraße zählt zu den begehrten Wohnadressen Döblings. Die Umgebung zeichnet sich durch ihren hohen Grünanteil, die absolute Ruhelage sowie die ausgezeichnete Lebensqualität aus. Zahlreiche Naherholungsgebiete, Spazierwege und Freizeitmöglichkeiten befinden sich in unmittelbarer Umgebung. Gleichzeitig sind Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten sowie die öffentliche Verkehrsanbindung bequem erreichbar.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Wohnen im Grünen – Großzügigkeit, Ruhe und langfristige Werthaltigkeit
In begehrter Grünruhelage des 19. Wiener Gemeindebezirks gelangt diese außergewöhnlich großzügige Eigentumswohnung mit rund 168 m² Wohnnutzfläche und über 500 m² Außenflächen zum Verkauf. Die Wohnung befindet sich in einer gepflegten Wohnhausanlage im ruhig gelegenen gartenseitigen Gebäude in der Delugstraße und bietet mit sechs Zimmern vielfältige Nutzungsmöglichkeiten – vom großzügigen Familiendomizil bis hin zur repräsentativen Stadtresidenz.
Die Wohnung selbst befindet sich in renovierungsbedürftigem Zustand und bietet damit die seltene Möglichkeit, eine großzügige Immobilie in Top-Lage nach den eigenen Vorstellungen und Qualitätsansprüchen zu gestalten. Die Fenster wurden bereits durch moderne 3fach verglaste Isolierfenster mit außenliegender elektrischer Beschattung getauscht. Zur Wohnung gehören ein PKW-Garagenstellplatz, ein derzeit als Sauna genutzter Kellerraum mit ca. 19,64 m² sowie ein weiterer Kellerraum mit ca. 8,45 m².
Die Liegenschaft wurde im Jahr 2025/2026 im Rahmen eines umfassenden Sanierungsprojekts technisch und optisch grundlegend modernisiert. Dadurch profitieren zukünftige Eigentümer von einer nachhaltig verbesserten Bausubstanz und einem deutlich reduzierten Instandhaltungsbedarf der Allgemeinflächen. Die beiden Gebäude werden derzeit mittels einer Öl Zentralheizung mit Wärme beliefert. Eine Umstellung auf eine alternative Heizungsart wird derzeit unter den Eigentümern diskutiert. Die Eigentümergemeinschaft verfolgt eine vorausschauende Instandhaltungsstrategie und plant die langfristige technische Weiterentwicklung der Liegenschaft.
GENERALSANIERUNG DER WOHNHAUSANLAGE
Im Zuge der umfassenden Sanierung wurden zahlreiche werterhaltende und wertsteigernde Maßnahmen umgesetzt, darunter:
- Thermische Sanierung der Gebäudehülle
- Fassadensanierung inklusive Wärmedämmung
- Verbesserung der Dach- und Dachbodendämmung
- Erneuerung der Außenbeleuchtung
- Modernisierung der Garagenanlagen mit neuen elektrischen Garagentoren
- Erneuerung und Sanierung der Wege- und Außenanlagen
- Verbesserte Oberflächenentwässerung durch neue Rigolen und Gefälleanpassungen
- Sanierung von Lichtschächten und Kellerfenstern
- Erneuerung von Geländern und Metallbauteilen
- Aufwertung der Allgemeinflächen und Stiegenhäuser
Durch diese umfangreichen Investitionen präsentiert sich die gesamte Anlage heute in einem zeitgemäßen und äußerst gepflegten Zustand. Das von einem externen Ziviltechnikerbüro begleitete Projekt wurde bereits abgeschlossen und finanziert.
ECKDATEN WOHNUNG
- Ca. 168 m² Wohnnutzfläche
- 2 getrennte Wohnungseingänge
- Großzügiger Grundriss mit vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten
- 6 Zimmer
- 2 Badezimmer
- Eine bereits modernisierte Küche
- 2 Terrassen (südseitig)
- Eigengarten mit ca. 463 m²
- Neue dreifachverglaste Isolierfenster mit außenliegender elektrischer Beschattung
- PKW-Garagenstellplatz
- Sauna + grosser Abstellraum im Keller
- Absolute Grün- und Ruhelage
- Sehr gute Wohnlage in Wien-Döbling
- Wohnhausanlage umfassend generalsaniert
- Wohnung individuell gestaltbar
- Ideale Familienwohnung oder repräsentativer Wohnsitz
KOSTEN:
Monatliche Vorschreibung:
- Betriebskosten: EUR 430,14
- Heizkosten: EUR 393,92
- Warmwasser: EUR 101,56
- Reparaturrücklage: EUR 218,33
- Garage: EUR 23,06
- Sonstiges: EUR 45,03
Gesamt monatlich: EUR 1.212,04
Kaufpreis: 1.295.000,00
Provision: 3% zzgl. 20% MwSt.
Diese seltene Gelegenheit verbindet die Vorzüge einer großzügigen 6-Zimmer-Wohnung in begehrter Grünruhelage mit den Vorteilen einer umfassend modernisierten Wohnhausanlage. Während die Allgemeinbereiche und die Gebäudehülle bereits aufwendig saniert wurden, bietet die Wohnung selbst die Möglichkeit, den Innenausbau nach den eigenen Vorstellungen zu gestalten und ein individuelles Zuhause in einer der gefragtesten Wohnlagen Döblings zu schaffen.
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Überzeugen Sie sich persönlich von den Qualitäten dieser außergewöhnlichen Immobilie. Gerne stehen wir Ihnen für weitere Informationen, die Übermittlung detaillierter Unterlagen sowie die Vereinbarung eines Besichtigungstermins zur Verfügung. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage.
Adam Brandis
+43 699 814 70 580
brandis@momentum.re
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Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 1.070.000 bis 1.210.000
- Schätzwert pro m²
- € 6.800/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine außergewöhnlich große Eigentumswohnung im 19. Wiener Gemeindebezirk mit 168 m² Wohnfläche, sechs Zimmern, zwei Badezimmern, zwei südseitigen Terrassen, einem Eigengarten von rund 463 m², Garagenstellplatz sowie großzügigen Kellerflächen. Besonders positiv sind die absolute Grün- und Ruhelage, die sehr gute Familiennutzbarkeit und die seltene Kombination aus großer Wohnfläche und umfangreichen Außenflächen. Zusätzlich wurde die gesamte Wohnhausanlage zuletzt umfassend technisch und optisch saniert, was die langfristige Werthaltigkeit verbessert.
Wertmindernd ist jedoch, dass sich die Wohnung selbst im renovierungsbedürftigen Zustand befindet. Positiv zu berücksichtigen sind bereits erneuerte dreifach verglaste Fenster mit elektrischer Beschattung sowie die modernisierte Küche.
Die Ableitung erfolgte aus vergleichbaren Kaufverträgen im näheren Umfeld von Döbling. Dabei wurden vor allem großflächige Wohnungen in ähnlicher Lage herangezogen und untypisch niedrige Ausreißer nur eingeschränkt berücksichtigt. Unter Abwägung von Lage, Außenflächen, Garage, saniertem Gesamtgebäude und dem erforderlichen Innenausbau ergibt sich ein angemessener Quadratmeterpreis von rund 6.800 Euro.
Der geschätzte Marktwert beträgt daher 1.142.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt bei 1.070.000 bis 1.210.000 Euro. Damit bewegt sich die Wohnung trotz Sanierungsbedarf aufgrund ihrer seltenen Qualitäten im oberen Marktsegment von Döbling.
Ausstattung und Eigenschaften
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