176 m² ALTBAU-ENSEMBLE IN NUSSDORF – 2 WOHNUNGEN TÜR AN TÜR | SANIERUNG & ZUSAMMENLEGUNG MÖGLICH
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Paket aus zwei getrennten Wohnungen mit möglicher Zusammenlegung
- Eine Einheit saniert, eine Einheit sanierungsbedürftig
- Altbaucharme mit hohen Räumen, Fischgrätparkett und Flügeltüren
- Balkon nur bei einer der beiden Einheiten vorhanden
- Gute Mikrolage in Nußdorf mit Grünraum- und Infrastrukturvorteilen
- Kein gesicherter Stellplatz ausgewiesen
- Kein Hinweis auf Lift; bei Altbau tendenziell neutral bis leicht negativ je nach tatsächlichem Stock
Lage
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Seltene Gelegenheit in 1190 Wien: Zum Verkauf gelangen zwei unmittelbar nebeneinanderliegende Eigentumswohnungen im selben Stockwerk, die ausschließlich gemeinsam als Paket angeboten werden.
Zusammen verfügen die beiden Einheiten über rund 176,65 m² Wohnfläche. Die besondere Konstellation bietet interessante Möglichkeiten für Eigennutzer, Anleger und Investoren.
ZWEI WOHNUNGEN – DIREKT TÜR AN TÜR
Die beiden Einheiten unterscheiden sich bewusst hinsichtlich ihres Zustands:
Die größere bzw. höherpreisige Einheit mit ca. 88 m² wurde vor rund 10 Jahren saniert und präsentiert sich entsprechend in einem deutlich moderneren und gepflegteren Zustand. Sie verfügt über 3 Zimmer und einen Balkon.
Die günstigere Einheit mit ca. 88,65 m² ist hingegen sanierungsbedürftig. Sie bietet mit ihrer klassischen Altbaustruktur, 4 Zimmern, hohen Räumen, Fischgrätparkett und originalen Flügeltüren viel Potenzial für eine individuelle Neugestaltung.
Damit erhält der Käufer eine interessante Kombination aus bereits sanierter Wohnfläche und zusätzlicher sanierungsbedürftiger Fläche mit Entwicklungspotenzial.
BESONDERER INVESTORENMEHRWERT
Der wesentliche Mehrwert dieses Angebots liegt in der außergewöhnlichen Tatsache, dass zwei Wohnungen unmittelbar Tür an Tür erworben werden können.
Zusammen stehen rund 176,65 m² Wohnfläche zur Verfügung. Dadurch ergibt sich – vorbehaltlich der technischen, rechtlichen und wohnungseigentumsrechtlichen Prüfung – die Möglichkeit, die beiden Einheiten langfristig zu einem großzügigen Wohnkonzept zusammenzuführen.
Dabei ist ausdrücklich zu beachten, dass eine solche Zusammenführung nicht ohne baulichen Aufwand möglich ist. Insbesondere wäre die derzeit sanierungsbedürftige, günstigere Wohnung entsprechend zu sanieren. Für die Verbindung beider Einheiten wären darüber hinaus entsprechende Umbau- und Adaptierungsarbeiten erforderlich.
Gerade diese Kombination macht das Paket für Käufer interessant, die nicht nur eine fertige Wohnung erwerben möchten, sondern zusätzliches Entwicklungspotenzial suchen.
VERSCHIEDENE NUTZUNGSMÖGLICHKEITEN
Variante 1 – Großzügiges Wohnkonzept:
Sanierung der derzeit sanierungsbedürftigen Einheit und – vorbehaltlich aller erforderlichen Genehmigungen und Prüfungen – bauliche Verbindung der beiden Wohnungen zu einem außergewöhnlich großzügigen Altbau-Ensemble mit rund 177 m².
Variante 2 – Zwei separate Wohnungen:
Die beiden Einheiten bleiben eigenständig und können unabhängig voneinander genutzt oder vermietet werden.
Variante 3 – Kombination aus Eigennutzung & Investment:
Eine Einheit kann selbst genutzt werden, während die zweite Einheit beispielsweise als Anlageobjekt oder zur späteren Vermietung gehalten wird.
DIE BEIDEN EINHEITEN IM ÜBERBLICK
Wohnung 1 – ca. 88 m² | vor ca. 10 Jahren saniert
- 3 Zimmer
- Balkon
- vor rund 10 Jahren saniert
- gepflegter Zustand
- Parkett
- klassische Altbau-Raumaufteilung
- zusätzliche Abstellmöglichkeiten
Wohnung 2 – ca. 88,65 m² | sanierungsbedürftig
- 4 Zimmer
- sanierungsbedürftig
- hohe Räume
- Fischgrätparkett
- originale Flügeltüren
- separate Küche
- großer Gestaltungsspielraum
Gesamt: ca. 176,65 m² Wohnfläche
LAGE – NUSSDORF / 1190 WIEN
Die Wohnungen befinden sich in attraktiver Lage von Nußdorf im 19. Bezirk. Die Nähe zur Donau, zu den Weinbergen und den bekannten Heurigen verbindet hohe Wohnqualität mit einer guten Infrastruktur.
KAUFPREIS
Gesamtkaufpreis für beide Wohnungen: € 999.000
Eine seltene Gelegenheit, zwei direkt angrenzende Altbauwohnungen mit insgesamt rund 177 m² zu erwerben – davon eine bereits vor rund 10 Jahren sanierte Einheit und eine sanierungsbedürftige Einheit mit entsprechendem Entwicklungspotenzial.
Besichtigungen und weitere Unterlagen gerne auf Anfrage.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 930.000 bis 1.060.000
- Schätzwert pro m²
- € 5.650/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde ein ungewöhnliches Altbaupaket im 19. Wiener Gemeindebezirk mit insgesamt rund 176 m² Wohnfläche, bestehend aus zwei unmittelbar nebeneinanderliegenden Wohnungen. Eine Einheit mit etwa 88 m² wurde vor rund zehn Jahren saniert und verfügt über einen Balkon, die zweite Einheit mit rund 88,65 m² ist sanierungsbedürftig, bietet aber mit hohen Räumen, Fischgrätparkett und originalen Flügeltüren einen klassischen Altbaucharakter mit Entwicklungspotenzial. Gerade diese Mischung aus sofort nutzbarer Fläche und sanierungsbedürftigem Teil prägt den Marktwert wesentlich.
Die Lage in Nußdorf ist als gut bis sehr gut einzuschätzen. Die Anbindung an Straßenbahn, Bus und S-Bahn ist ordentlich, die Nahversorgung ist sehr gut und die Nähe zu Donau, Grünflächen und Weinbergen erhöht die Wohnqualität deutlich.
Für die Wertermittlung wurden vor allem großflächig ähnliche Kaufverträge aus dem näheren Umfeld herangezogen. Diese zeigen ein marktübliches Preisniveau, das für das gegenständliche Objekt wegen des teilweisen Sanierungsbedarfs nicht voll ausgeschöpft werden kann. Daraus ergibt sich ein angemessener Quadratmeterpreis von rund 5.650 Euro.
Der geschätzte Marktwert beträgt daher 998.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt zwischen 930.000 Euro und 1.060.000 Euro.
Ausstattung und Eigenschaften
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Der Kreditrechner liefert eine unverbindliche Berechnung und kein Angebot. Tatsächliche Konditionen und Kosten können vom Ergebnis abweichen.
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IMMOunited Exposé
Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.