Unter € 3.550/m² beim Bahnhof Floridsdorf | 72 m² DG-Wohnung, 2 Zimmer, sofort beziehbar
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Sehr gute Verkehrsanbindung beim Bahnhof Floridsdorf
- Dachgeschoßlage mit guter Belichtung und ohne Nachbarn darüber
- Kein Lift im 2. Stock
- Solide statt hochwertige Ausstattung
- Geplante Fassadensanierung als wertdämpfender Unsicherheitsfaktor
- Große Wohnküche mit 43,65 m²
- Überdurchschnittlich großes Kellerabteil
- Bestandsfrei und sofort beziehbar
Lage
Diese charmante Dachgeschosswohnung in 1210 Wien besticht durch ihre zentrale Lage nahe dem Bahnhof Floridsdorf. Hier genießen Sie nicht nur die hervorragende Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel wie U-Bahn und Straßenbahn, sondern auch die Nähe zu sämtlichen Lebensnotwendigkeiten. Ärzte, Apotheken, Schulen, Kindergärten und Universitäten sind in unmittelbarer Umgebung, ebenso wie Supermärkte, Bäckereien und ein Einkaufszentrum. Ideal für Familien und Pendler!
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
72 Quadratmeter | € 255.000 | Rechnen Sie kurz nach, dann rufen Sie an.
Während vergleichbare 2-Zimmer-Neubauwohnungen im 21. Bezirk aktuell deutlich über € 350.000 kosten, bekommen Sie hier 72,16 m² Dachgeschoß mit Wohngefühl um 3.534 €/m², also rund 20 % unter dem Floridsdorfer Durchschnitt. 2. Stock ohne Lift, eine geplante Fassadensanierung im Innenhof, solide statt schick.
Für wen dies in Ordnung ist, kauft hier Lage und Substanz zum Preis von vor fünf Jahren.
Die Wohnung
Herzstück ist die große Wohnküche mit 43,65 m², ein Raum, in dem gekocht, gearbeitet, gelebt wird. Dazu ein separates Schlafzimmer (18,54 m²) als echter Rückzugsraum, Bad mit WC und Waschmaschinenanschluss, Vorraum mit Stauraum und ein überdurchschnittlich großes, ausbaufähiges Kellerabteil. Trotz Dachgeschoß angenehme 2,50 m Raumhöhe im Wohnbereich, hoher Kniestock nach oben offen, dazu Dachflächenfenster, die den ganzen Tag Licht hereinholen.
50 m zum Supermarkt, 200 m zur Straßenbahn, 450 m zum Bahnhof Floridsdorf mit U6, S-Bahn und Regionalzügen in 15 Minuten sind Sie am Handelskai, in gut 20 in der Innenstadt. Und nach Feierabend in die andere Richtung: Wasserpark und Alte Donau liegen ums Eck, der Floridsdorfer Aupark gleich dahinter. Ärzte, Apotheke, Schulen und Kindergärten alle unter 500 m.
Ehrlich & klar – die drei Dinge, die Sie wissen müssen
- Dachgeschoß im 2. Stock, kein Lift. Zwei Stockwerke Stiegen täglich. Dafür: Licht, Ruhe, kein Nachbar über Ihnen.
- Die Innenhof-Fassade braucht ein Update. Die Sanierung ist bereits vorgesehen. Rücklagenstand, Protokolle und aktueller Informationsstand liegen vor und werden bei der Besichtigung offen am Tisch ausgebreitet, keine Überraschungen nach dem Kauf.
- Gas-Etagenheizung. Funktionstüchtig und günstig im Betrieb (monatliche Gesamtbelastung nur € 258,70 inkl. Warmwasser). Wer langfristig denkt, hat mit dem Kellerabteil und dem Preisabstand zum Marktniveau Luft für spätere Modernisierung.
Genau diese Punkte sind im Kaufpreis eingepreist. Deshalb kostet die Wohnung, was sie kostet.
Für wen?
Für Paare und Singles, die 72 m² statt 45 m² wollen, ohne € 400.000 auszugeben. Für Homeoffice-Menschen, denen die Wohnküche als Arbeits- und Lebensraum reicht. Und für Anleger, die auf günstigen Einstandspreis plus Entwicklungspotenzial nach Fassadensanierung setzen.
Fazit
Schnell im Zentrum. Schnell am Wasser. Und daheim über den Dächern zu einem Preis, den es in dieser Lage so bald nicht mehr geben wird.
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Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 230.000 bis 255.000
- Schätzwert pro m²
- € 3.350/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine bestandsfreie 2-Zimmer-Dachgeschoßwohnung mit 72,16 Quadratmetern Wohnfläche in sehr guter Mikrolage nahe dem Bahnhof Floridsdorf. Positiv hervorzuheben sind die große Wohnküche, die gute Belichtung durch Dachflächenfenster, die ruhige Lage ohne Nachbarn über der Wohnung sowie das überdurchschnittlich große Kellerabteil. Die Wohnung ist sofort beziehbar. Wertmindernd wirken hingegen der fehlende Lift im 2. Stock, die eher einfache bis solide Ausstattung, die Gas-Etagenheizung sowie die angekündigte Fassadensanierung im Innenhof.
Die Lage ist für Floridsdorf überdurchschnittlich gut: Straßenbahn, Bus, U-Bahn, S-Bahn, Nahversorgung, Ärzte, Schulen und Grünräume sind in kurzer Distanz erreichbar. Das stützt den Wert klar.
Aus den vorliegenden Kaufverträgen im nahen Umfeld ergibt sich ein breites Preisbild. Für dieses Objekt sind vor allem die Vergleichsverkäufe ähnlicher Größe und einfacher Bestandsqualität relevant. Daraus leite ich einen marktgerechten Quadratmeterpreis von rund 3.350 Euro ab. Dieser liegt innerhalb des für den Bezirk typischen Bereichs, aber unter dem Median, was durch den fehlenden Lift und den Sanierungsaspekt sachlich begründet ist.
Der geschätzte Verkehrswert beträgt daher 242.000 Euro. Eine realistische Wertspanne liegt bei 230.000 bis 255.000 Euro. Das entspricht rund 3.350 Euro pro Quadratmeter.
Ausstattung und Eigenschaften
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