Urbanes Wohngefühl mit Balkon: Stilvolles 2-Zimmer-Domizil im Obergeschoss nahe der U1
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Erstbezug / Bauträgerobjekt
- Balkon mit 8,48 m²
- hochwertige Ausstattung mit gebürsteter Eiche und Markenarmaturen
- Fußbodenheizung und Luftwärmepumpe
- Lift vorhanden
- Nähe zur Alten Donau mit hohem Freizeitwert
- Baurechtsgrund mit 100 Jahren Laufzeit als wertdämpfender Faktor
- bestandsfrei, daher kein Vermietungsabschlag
Lage
Exklusive Wohnlage an der Alten Donau: Naturverbundenheit trifft auf perfekte Infrastruktur!
Diese Wohnung in der Donaustadt bietet eine herausragende Lebensqualität an einem privilegierten Standort: Sie wohnen unmittelbar an der Alten Donau. Diese einzigartige Lage vereint die Ruhe und den Freizeitwert der Natur mit den Annehmlichkeiten einer erstklassigen urbanen Infrastruktur.
Direkte Erholung und Freizeitwert
Ihr neues Zuhause liegt in unmittelbarer Nähe zur Alten Donau, die Sie in nur etwa 5 Gehminuten erreichen. Die Nähe ermöglicht Ihnen, Schwimmen, Bootsfahrten und Spaziergänge jederzeit spontan zu genießen. Die umliegenden Wasserflächen und Naherholungsgebiete wie die Donauinsel und der Donaupark bieten vielfältige Möglichkeiten für Sport und Entspannung.
Für Unterhaltung ist ebenfalls gesorgt: Das Cineplexx Kino sowie das vielseitige Donauzentrum mit seinen Einzelhandels- und Gastronomieangeboten sind fußläufig schnell erreichbar.
Optimale Nahversorgung und Dienstleistungen
Die umfassende Nahversorgung im Quartier gewährleistet höchsten Komfort im Alltag. Alle wichtigen Geschäfte des täglichen Bedarfs sind in wenigen Gehminuten erreichbar, darunter diverse Bäcker, eine große Auswahl an Supermärkten (z.B. Hofer, Penny, Billa) und Drogerien.
Die medizinische Versorgung ist durch ein Ärztezentrum, eines der führenden Diagnostik-Labore Österreichs sowie Allgemein- und Fachärzte, Zahnärzte und mehrere Apotheken in unmittelbarer Nähe bestens gewährleistet.
Auch für Familien ist die Lage ideal: Kinderbetreuungseinrichtungen, Schulen (von der Volksschule bis zur Höheren Schule) und die Veterinärmedizinische Universität befinden sich im nahen Umfeld.
Perfekte Verkehrsanbindung
Trotz der naturnahen und ruhigen Lage ist die Anbindung an das Verkehrsnetz exzellent, was maximale Flexibilität garantiert:
Öffentlicher Verkehr: Die Anbindung an die U1 (Nähe Kagran), die Straßenbahn (Linie 25) und Busse ermöglicht es Ihnen, die Wiener Innenstadt in nur rund 12 Minuten zu erreichen.
Direktverbindung Flughafen: Die komfortable Verbindung über den Vienna Airport Lines Bus sorgt dafür, dass Sie den Flughafen Wien Schwechat in nur ca. 40 Minuten direkt erreichen.
Diese Wohnung an der Alten Donau ist somit der ideale Lebensmittelpunkt für alle, die eine hervorragende Infrastruktur, kurze Wege zur Arbeit oder in die Innenstadt sowie einen exklusiven Freizeitwert direkt am Wasser suchen.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Located on the upper floor, this approx. 61 m² residential unit offers a successful balance between spaciousness and comfort. The approx. 9 m² balcony extends the living space outdoors and offers a pleasant view of the surroundings. The interior design impresses with high-quality materials such as brushed oak and first-class brand-name fittings. Thanks to the sustainable building technology and excellent connections to the city center, this apartment is ideally suited for demanding owner-occupiers.
The acquisition is carried out on the secure building leasehold of Stift Klosterneuburg with a term of 100 years, guaranteeing you long-term stability and a value-preserving investment.
Beschreibung
Diese ca. 61 m² große Wohneinheit im Obergeschoss bietet eine gelungene Balance zwischen Weitläufigkeit und Geborgenheit. Der ca. 9 m² große Balkon erweitert den Wohnraum nach draußen und bietet einen angenehmen Blick in die Umgebung. Die Innenausstattung besticht durch hochwertige Materialien wie gebürstete Eiche und erstklassige Markenarmaturen. Dank der nachhaltigen Haustechnik und der exzellenten Anbindung an das Stadtzentrum eignet sich dieses Apartment hervorragend für anspruchsvolle Eigennutzer.
Der Erwerb erfolgt auf dem sicheren Baurechtsgrund des Stifts Klosterneuburg mit einer Laufzeit von 100 Jahren, was Ihnen langfristige Stabilität und eine wertbeständige Investition garantiert.
Vorsorge (Netto) Schlüsselfertig: 409.000 Euro
MONATLICHE KOSTEN IM ÜBERBLICK (TOP 1.4)
Mit einer Wohnnutzfläche von ca. 61,16 m² teilen sich die monatlichen fixen laufenden Kosten wie folgt auf:
• Betriebskosten (Netto): € 227,40
• Baurechtzins (Netto): € 204,13
• Reparaturrücklage: € 18,00
• Gesetzliche USt. (10% auf BK): € 22,74
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Gesamtvorschreibung monatlich (BRUTTO): € 472,27
Hinweis zu den Verbrauchskosten: Kosten für Versicherung, Heizung, Strom und Internet sind variabel und werden direkt nach individuellem Verbrauch abgerechnet.
Rechtlicher Hinweis: Die Betriebskosten und der Baurechtzins basieren auf den vorläufigen Nutzwerten vom 04.09.2025 (Basis Einschätzung Hausverwaltung HV24 vom 13.12.2022) und dem Baurechtsvertrag (Stift 3400). Änderungen und Vorbehalt vorbehalten.
Rechtliche Hinweise:
Ebenfalls weisen wir Sie darauf hin, dass ein wirtschaftliches Naheverhältnis zwischen der Immobilien Firma KLASAN & Partner Immobilien GmbH & Co KG und der Firma Spörk und Partner Immobilien GmbH.
Bitte beachten Sie, dass wir in dieser Angelegenheit als Doppelmakler tätig sind.
Nebenkosten beim Immobilienkauf
Beim Erwerb einer Immobilie fallen die folgenden Nebenkosten an:
Grundbucheintragung: 1,1 % des Kaufpreises
Grunderwerbssteuer: 3,5 % des Kaufpreises
Kaufvertragskosten: 1.5 % zzgl. 20 % MwSt. sowie Barauslagen
Maklerprovision: 3 % zzgl. 20 % MwSt.
Für Rückfragen oder zur Vereinbarung eines Besichtigungstermins stehen wir Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung.
Weitere Informationen sowie ein Kurzvideo der Immobilie finden Sie auf unserer Website: www.klasanimmobilien.at
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 405.000 bis 445.000
- Schätzwert pro m²
- € 6.940/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine neu errichtete 2-Zimmer-Eigentumswohnung in Wien-Donaustadt mit 61,16 m² Wohnfläche, einem Balkon von 8,48 m² sowie einem Kellerabteil. Das Objekt befindet sich in einem Erstbezugszustand und verfügt über eine für den heutigen Markt überdurchschnittliche Ausstattung, insbesondere Fußbodenheizung, Luftwärmepumpe, Lift sowie hochwertige Materialien wie gebürstete Eiche und Markenarmaturen. Die Wohnung ist bestandsfrei und daher ohne Abschlag für eine bestehende Vermietung zu beurteilen.
Die Lage nahe der Alten Donau ist innerhalb des 22. Bezirks als klar überdurchschnittlich einzustufen. Sie verbindet guten Freizeitwert, Grünraum und Wasserlage mit einer soliden Nahversorgung und einer guten Anbindung an die U-Bahn-Linie U1. Diese Kombination stützt ein Preisniveau oberhalb des Bezirksdurchschnitts deutlich.
Für die Wertermittlung wurden vor allem aktuelle Kaufverträge von vergleichbaren Erstbezugswohnungen im nahen Umfeld herangezogen. Daraus ergibt sich für das gegenständliche Objekt ein angemessener Quadratmeterpreis von rund 6.940 Euro. Unter Berücksichtigung der guten Mikrolage und Ausstattung, aber auch des wertdämpfenden Baurechtsgrundes, ergibt sich ein geschätzter Marktwert von 424.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt aus heutiger Sicht zwischen 405.000 Euro und 445.000 Euro.
Ausstattung und Eigenschaften
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Kaufnebenkosten
Tilgungsplan
Der Kreditrechner liefert eine unverbindliche Berechnung und kein Angebot. Tatsächliche Konditionen und Kosten können vom Ergebnis abweichen.
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IMMOunited Exposé
Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.