Gepflegte 3-Zimmer-Wohnung in Innenhoflage mit Loggia & U1-Nähe
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Ruhige Innenhoflage zwischen begrünten Höfen
- Thermische Sanierung des Hauses 2019
- Erneuerte Fenster und gute Energiewerte
- Kleine Loggia mit Südwest-Ausrichtung
- Lift vorhanden
- Hochparterre statt höheres Regelgeschoss
- Kein eigener Stellplatz im Eigentum, nur anmietbar
- Kellerabteil und Gemeinschaftsgarten vorhanden
Lage
Die Lage verbindet ruhiges Wohnen mit einer sehr guten Infrastruktur und vielen Freizeitmöglichkeiten im Grünen. Besonders angenehm ist die Nähe zum Kagraner Platz, der nur rund 750 Meter entfernt liegt. Von dort aus besteht mit der U1 eine schnelle und direkte Verbindung in die Wiener Innenstadt sowie zur UNO-City und in viele andere Teile Wiens.
Auch die öffentliche Anbindung im direkten Umfeld ist sehr gut. In der Umgebung befinden sich mehrere Buslinien, darunter die Linien 22A, 24A und 25A sowie die Nachtbuslinien N23, N24 und N25. Dadurch sind sowohl der Kagraner Platz als auch weitere Teile der Donaustadt bequem erreichbar.
Im Alltag bietet die Umgebung alles, was man braucht: Supermärkte, Geschäfte des täglichen Bedarfs, Apotheken, Restaurants und Cafés befinden sich in der näheren Umgebung. Das nahegelegene Donauzentrum sorgt zusätzlich für ein umfangreiches Einkaufs- und Freizeitangebot.
Trotz der guten Anbindung kommt auch die Erholung nicht zu kurz. Die Alte Donau, die Donauinsel sowie zahlreiche Grünflächen in der Umgebung laden zu Spaziergängen, sportlichen Aktivitäten oder entspannten Stunden im Freien ein. Die Lage eignet sich ideal für alle, die ruhig wohnen möchten und gleichzeitig eine gute öffentliche Anbindung sowie eine angenehme Wohnumgebung schätzen.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Charmante 3-Zimmer-Wohnung mit Loggia in ruhiger Innenhoflage
Zum Verkauf gelangt diese gepflegte Eigentumswohnung im Hochparterre eines bereits thermisch sanierten Neubaus aus dem Jahr 1966 in angenehmer Wohnlage des 22. Wiener Gemeindebezirks.
Die Wohnhausanlage wurde im Jahr 2019 umfassend modernisiert. Im Zuge der Sanierung wurden unter anderem die Fassade gedämmt, die Fenster erneuert sowie die Kellerdecke isoliert. Dadurch entspricht das Gebäude bereits modernen energetischen Standards.
Die Wohnung selbst präsentiert sich in einem sehr gepflegten Zustand und bietet mit rund 86 m² Wohnfläche inklusive ca. 3 m² Loggia einen gut durchdachten und vielseitig nutzbaren Grundriss. Sie eignet sich ideal für Paare, Familien oder auch zum Wohnen und Arbeiten unter einem Dach.
Besonders hervorzuheben ist die ruhige Lage zwischen zwei begrünten Innenhöfen. Trotz guter Infrastruktur genießt man hier ein angenehmes und entspanntes Wohngefühl. Die Ausrichtung nach Nordosten und Südwesten sorgt zudem für freundliche Lichtverhältnisse zu unterschiedlichen Tageszeiten.
Das Herzstück der Wohnung bildet der großzügige Wohnbereich mit integrierter Kochnische und direktem Zugang zur Loggia. Die moderne, hochwertige Einbauküche ist vollständig ausgestattet und fügt sich harmonisch in den Wohnraum ein. Durch die offene Gestaltung entsteht eine einladende Wohnatmosphäre.
Ergänzt wird das Raumangebot durch zwei weitere Zimmer, die flexibel als Schlaf-, Kinder- oder Arbeitszimmer genutzt werden können.
Das Badezimmer sowie das separate WC sind zentral vom Vorraum aus begehbar. Ein praktischer Garderoben- bzw. Abstellraum sorgt zusätzlich für Stauraum im Alltag.
Zur Wohnung gehört außerdem ein Kellerabteil mit rund 4 m². Den Bewohnern stehen zusätzlich eine allgemeine Waschküche sowie ein Gemeinschaftsgarten zur Mitbenutzung zur Verfügung. Je nach Verfügbarkeit können in der Wohnhausanlage außerdem Stellplätze angemietet werden. Die aktuellen Kosten hierfür belaufen sich derzeit auf rund € 32 pro Monat.
Die Wohnung überzeugt vor allem durch ihre ruhige Innenhoflage, den gepflegten Zustand, den praktischen Grundriss sowie die bereits erfolgte thermische Sanierung des Hauses.
Monatliche Vorschreibung
Die monatlichen laufenden Kosten setzen sich derzeit wie folgt zusammen:
+ Betriebskosten-Akonto: ca. € 236,48
+ Reparaturrücklage: ca. € 102,62
Somit belaufen sich die allgemeinen monatlichen Wohnkosten derzeit auf insgesamt ca. € 339,10 inklusive anteiliger Umsatzsteuer.
Heiz- und Energiekosten
Das Gebäude verfügt über eine Hauszentralheizung. Die monatlichen Energiekosten werden derzeit im Rahmen der Vorschreibung gemeinsam verrechnet und setzen sich wie folgt zusammen:
+ Heizkosten-Akonto: ca. € 63,33
+ Warmwasser-Akonto: ca. € 41,46
Die aktuellen monatlichen Heiz- und Warmwasserkosten betragen somit insgesamt ca. € 121,62 inklusive Umsatzsteuer.
Der Energieausweis vom 20.12.2023 weist folgende Energiewerte auf: HWB 45,2 kWh/m²a, fGEE 1,28.
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Gerne stehe ich Ihnen unter der Telefonnummer +43 664 885 420 76 oder per E-Mail [email protected] zur Verfügung!
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Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 336.000 bis 382.000
- Schätzwert pro m²
- € 4.180/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine gepflegte 3-Zimmer-Eigentumswohnung mit rund 86 Quadratmetern Wohnfläche im 22. Wiener Gemeindebezirk. Das Objekt befindet sich im Hochparterre eines 1966 errichteten und inzwischen thermisch sanierten Wohnhauses. Positiv hervorzuheben sind die ruhige Innenhoflage, die kleine Loggia, der Lift, das Kellerabteil sowie der insgesamt sehr ordentliche Erhaltungszustand. Auch die 2019 erfolgte Modernisierung des Hauses mit Fassadendämmung, neuen Fenstern und verbesserter Gebäudehülle wirkt wertstabilisierend.
Die Lage ist für diesen Bezirk als gut einzustufen. Die Nahversorgung ist sehr ordentlich, Schulen und Grünflächen sind gut erreichbar, und die Anbindung an die U1 über den Kagraner Platz ist für den Alltag attraktiv. Gleichzeitig bietet die Innenhofsituation einen spürbaren Ruhebonus.
Für die Wertermittlung wurden mehrere tatsächlich verkaufte Wohnungen im näheren Umfeld mit ähnlicher Größe und Nutzung herangezogen. Die Vergleichspreise streuen zwar merklich, der belastbare Kernbereich liegt jedoch im mittleren Segment. Gegenüber höherpreisigen Vergleichsobjekten war ein Abschlag für die Lage im Hochparterre und den fehlenden eigenen Stellplatz anzusetzen; Zuschläge ergeben sich aus der Loggia, der Innenhofruhe und dem sanierten Gebäude.
Der geschätzte Marktwert beträgt daher 359.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt bei 336.000 bis 382.000 Euro. Das entspricht einem angesetzten Quadratmeterpreis von rund 4.180 Euro.
Ausstattung und Eigenschaften
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