Wohnen am Schlosspark mit eigenem Garten | luxuriöses Altbaujuwel mit privatem Weinkeller
KI-unterstützte Preis-Einschätzung von IMMOunited aus echten Grundbuch-Kaufvertragsdaten.
Wertbestimmende Faktoren
- Erstbezug in sanierter Jugendstilvilla
- sehr gute Hietzinger Villenlage nahe Schönbrunn
- großer Privatgarten mit 109 m²
- Wintergarten mit rund 19 m²
- privater Weinkeller direkt vom Garten zugänglich
- Tiefgaragenplatz vorhanden
- hochwertige Materialien laut Beschreibung
- Altbau-Charme mit historischem Ambiente
- Parterrelage tendenziell leicht wertmindernd, jedoch durch Gartenbezug kompensiert
- bestandsfrei, daher kein Vermietungsabschlag
Lage
Die noble Wattmanngasse ist geprägt von historischen Bauwerken wie dem 1914 errichteten Schokoladenhaus mit seiner bemerkenswerten Fassadenverkleidung von Ernst Lichtblau und dem ehemaligen Atelier von Egon Schiele, in dem dieser bis zu seinem Tod im Jahr 1918 arbeitete. Der nur wenige Gehminuten entfernte Schlosspark Schönbrunn gilt als idyllischer Ort für Spaziergänge. Der Tiergarten, das Palmenhaus und die Orangerie bieten ein vielfältiges Freizeitangebot. Die Nahversorgung ist ausgezeichnet, mit erstklassigen Restaurants wie Plachutta und Mario Pasta-Grill-Bar in der Nähe, die kulinarische Genüsse bieten.
In nur 3 Gehminuten erreichen Sie die Station Tiroler Gasse mit den Buslinien 56A, 56B, 58A sowie 58B. Die Station Hietzing mit der U4 und den Straßenbahnlinien 10, 52 und 80 sind ca. 12 Gehminuten entfernt.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
TOP 3 – Wohnen mit Privatgarten am Schlosspark
Eine außergewöhnliche Kombination aus historischem Ambiente, großzügigem Wohnen und viel Grün: Diese ca. 181 m² große Wohnung befindet sich im Parterre der prachtvoll sanierten Jugendstilvilla und öffnet sich über den rund 18,5 m² großen Wintergarten zum eigenen Garten. Das Besondere zeigt sich jedoch vor allem im Außenbereich: Zur Wohnung gehört ein ca. 109 m² großer Privatgarten, der einen geschützten Rückzugsort mitten im Grünen schafft. Direkt daran grenzt der rund 1.500 m² große Schlosspark des Ensembles. So verbindet sich die Privatsphäre des eigenen Gartens mit der Weite und besonderen Atmosphäre einer historischen Parkanlage – eine seltene Wohnqualität in Wien.
Der großzügige Wohnbereich mit offener Küche bildet das Herzstück der Wohnung. Große Fensterflächen und der angrenzende Wintergarten schaffen eine besondere Verbindung zwischen Innen- und Außenraum. Der Master Bedroom verfügt über einen begehbaren Kleiderschrank und ein privates Badezimmer.
Ebenfalls direkt vom eigenen Garten aus zugänglich ist der private Weinkeller. Ideal, um an lauen Sommerabenden den passenden Wein aus der eigenen Sammlung direkt im Garten zu genießen.
Auch die Lage unterstreicht diesen besonderen Charakter. Die ruhige Wattmanngasse zählt zu den schönsten Wohnlagen Hietzings, während sich der Schlosspark Schönbrunn nur wenige Gehminuten entfernt befindet. Hier treffen Ruhe, Grün und historisches Wiener Flair auf die Annehmlichkeiten des 13. Bezirks.
HIGHLIGHTS
- Wohnfläche | 181 m²
- Wintergarten | ca. 19 m²
- Privatgarten | ca. 109 m²
- Weinkeller | ca. 13 m²
- Schlossähnliche Parkanlage direkt angrenzend an den Garten | ca. 1500 m²
- Tiefgaragenplatz
Hochwertige Materialien, sorgfältig ausgewählte Details und der historische Charakter der Villa runden das besondere Wohnkonzept ab. Ein Zuhause für alle, die großzügiges Wohnen, Privatsphäre und außergewöhnlich viel Grün miteinander verbinden möchten.
NEBENKOSTEN
Der guten Ordnung halber halten wir fest, dass bei erfolgreichem Abschlussfall eine Provision anfällt, die den in der Immobilienmaklerverordnung BGBI. 262 und 297/1996 festgelegten Sätzen entspricht – das sind 3 % des Kaufpreises zzgl. 20 % USt. Diese Provisionspflicht besteht auch dann, wenn Sie die Ihnen überlassenen Informationen an Dritte weitergeben. Die Vertragserrichtung und Treuhandabwicklung ist gebunden an die Rechtsanwaltskanzlei Pressl & Feitsch in 1030 Wien, Hetzgasse 45. Die Gesamtkosten für die angeführten Dienstleistungen belaufen sich auf 1,5% zzgl. Umsatzsteuer. Hinzu kommen die Beglaubigungskosten für die Unterschriften.
Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Preis
- € 1.900.000 bis 2.200.000
- Schätzwert pro m²
- € 11.300/m²
Gesamte Einschätzung
Die bewertete Wohnung in der Wattmanngasse 25 im 13. Wiener Gemeindebezirk ist ein außergewöhnliches Objekt im gehobenen Marktsegment. Es handelt sich um eine rund 181 m² große Altbauwohnung im Erstbezug nach hochwertiger Sanierung, gelegen in einer repräsentativen Jugendstilvilla. Besonders wertprägend sind der rund 109 m² große Privatgarten, der Wintergarten, der direkt zugängliche private Weinkeller sowie ein Tiefgaragenplatz. Diese Kombination ist selbst in Hietzing selten.
Die Lage ist als sehr gut einzustufen. Die unmittelbare Nähe zum Schlosspark Schönbrunn, die ruhige Wohnstraße und das hochwertige Umfeld sprechen klar für eine überdurchschnittliche Wohnqualität. Die öffentliche Anbindung ist gut, wenn auch nicht das stärkste Merkmal; entscheidend ist hier vielmehr die exklusive Grün- und Villenlage.
Die Vergleichskaufverträge zeigen ein sehr heterogenes Bild. Für die Bewertung wurden daher vor allem die höherwertigen und besser passenden Erstbezugsverkäufe im Umfeld herangezogen und um die besondere Qualität des Bewertungsobjekts ergänzt. Gegenüber üblichen Bezirkswerten ist hier ein deutlicher Zuschlag gerechtfertigt, weil es sich nicht um eine Standardwohnung, sondern um ein seltenes Premiumobjekt handelt.
Der geschätzte Verkehrswert beträgt 2.050.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt bei 1.900.000 bis 2.200.000 Euro. Das entspricht einem angesetzten Quadratmeterpreis von rund 11.300 Euro.
Ausstattung und Eigenschaften
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