Fertig sanierter Altbau-Erstbezug im 2. Stock: 2 Zimmer mit Loggia, Tischlerküche und Fußbodenheizung
KI-unterstützte Preis-Einschätzung von IMMOunited aus echten Grundbuch-Kaufvertragsdaten.
Wertbestimmende Faktoren
- Erstbezug nach umfassender Sanierung
- Kleine Wohnungsgröße mit marktüblich höherem Quadratmeterpreis
- Loggia mit Südwest-Ausrichtung und Kellerabteil
- Hochwertige Tischlerküche samt Markengeräten im Kaufpreis enthalten
- Altbaucharakter mit aufgewertetem Haus
- Derzeit noch kein Lift vorhanden, späterer Einbau geplant
- Sehr gute Nahversorgung und gute öffentliche Anbindung
- Bestandsfrei und damit ohne Vermietungsabschlag
Lage
Die Liegenschaft befindet sich in der Fenzlgasse im 15. Bezirk, einer ruhigen Seitengasse zwischen Felberstraße und Johnstraße in einer gefragten Wohngegend. Mariahilfer Straße und Schloss Schönbrunn sind gut erreichbar.
Die U3-Station Johnstraße erreichen Sie in rund 10 Gehminuten, von dort sind Sie in etwa 12 Minuten in der Innenstadt. Die Straßenbahnlinien 10, 49 und 52 halten nur rund 300 m entfernt.
Supermarkt, Apotheke sowie Restaurants und Cafés befinden sich in unmittelbarer Umgebung. Für Erholung im Grünen sorgen mehrere Parks in der Nähe, darunter der Strauß-Lanner-Park und der Karl-Feilinger-Park.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
Zum Verkauf gelangt eine komplett sanierte 2-Zimmer-Wohnung im Erstbezug in einem klassischen Altbau in der Fenzlgasse 7 im 15. Bezirk. Die Wohnung (Top 7) liegt im 2. Stock und bietet ca. 38,15 m² Wohnfläche, eine Loggia mit ca. 4,08 m², die innerhalb von drei Monaten ab Kaufvertragsunterfertigung errichtet wird, sowie ein Kellerabteil mit ca. 3,00 m². Inklusive Loggia ergibt sich eine Wohnnutzfläche von ca. 42,23 m². Das Objekt befindet sich im Wohnungseigentum. Die Sanierung ist abgeschlossen, eine Besichtigung ist jederzeit möglich.
Die Wohnung ist zentral begehbar: Vom Vorraum aus erreichen Sie die Küche, das Wohnzimmer, das Schlafzimmer und das Badezimmer. Die klare Aufteilung trennt Wohnen und Schlafen und nutzt die Fläche optimal. Die genaue Aufteilung entnehmen Sie bitte dem Verkaufsplan.
Bei der Ausstattung wurde auf Markenqualität geachtet. Die Tischlerküche mit Geräten von AEG ist im Kaufpreis enthalten. In den Wohnräumen liegt Dielenparkett in Eiche natur, die Innentüren sind mit 220 cm höher als üblich und lassen die Räume großzügiger wirken. Das Badezimmer überzeugt mit einer bodenebenen Regendusche, großformatigen Fliesen von Atlas Concorde und Armaturen von Hansgrohe in Brushed Bronze. Die Eingangstür stammt von DANA, Einbau- und Aufbauspots sorgen für eine stimmige Beleuchtung. Beheizt wird über eine Fußbodenheizung mit Gas-Etagenheizung, Kunststofffenster mit Mehrfachverglasung runden die Ausstattung ab.
Auch das Haus selbst zeigt sich aufgewertet: Das Stiegenhaus wurde ausgemalt, mit neuem Fliesenboden und abgehängten Decken mit Spots versehen, die Hauseingangstür wurde fachgerecht saniert und der Eingangsbereich neu beleuchtet.
Nach dem Verkauf der beiden noch verfügbaren Wohnungen beginnt der geplante Dachgeschoßausbau. In diesem Zuge wird ein Personenaufzug eingebaut, außerdem werden weitere Baumaßnahmen am Haus durchgeführt. Derzeit verfügt das Haus über keinen Lift.
Ein besonderes Plus für Anleger: Laut Wohnungseigentumsvertrag ist die Kurzzeitvermietung erlaubt, wobei die Vorgaben der Stadt Wien einzuhalten sind. Die Wohnung eignet sich damit ebenso für Singles und Paare wie als flexibel nutzbares Anlageobjekt.
Die Möblierung auf den Bildern ist KI-generiert und dient lediglich als Einrichtungsvorschlag.
Key Highlights
- Erstbezug nach Komplettsanierung, Wohnungseigentum, jederzeit besichtigbar
- Ca. 38,15 m² Wohnfläche, ca. 42,23 m² inklusive Loggia, 2 Zimmer, 2. Stock
- Loggia mit ca. 4,08 m², Errichtung innerhalb von 3 Monaten ab Kaufvertrag
- Tischlerküche mit AEG-Geräten im Kaufpreis enthalten
- Kurzzeitvermietung laut Wohnungseigentumsvertrag erlaubt
- Bad mit bodenebener Regendusche und Großformatfliesen
- Dielenparkett Eiche, Innentüren mit 220 cm Höhe
- Fußbodenheizung über Gas-Etagenheizung
- Kellerabteil mit ca. 3,00 m²
- U3 Johnstraße ca. 10 Gehminuten, Straßenbahn ca. 300 m
- Energieausweis: HWB 132,9 kWh/m²a (Klasse D), fGEE 1,96 (Klasse D)
Preisinformation
Kaufpreis: € 255.000,–
Betriebskosten: € 93,35 zzgl. 10 % USt. monatlich
Reparaturrücklage: € 43,05 monatlich
Grunderwerbsteuer: 3,5 %
Grundbucheintragungsgebühr: 1,1 %
Provision: 3 % des Kaufpreises zzgl. 20 % USt.
Wolf & Sohn Immobilien ist als Doppelmakler tätig. Es besteht ein wirtschaftliches beziehungsweise familiäres Naheverhältnis zum Verkäufer. Alle Flächenangaben sind Circa-Werte.
Ihr Ansprechpartner
Amir Oliver Tarab, B.A.
Wolf & Sohn Immobilien GmbH
+43 660 383 15 66 | [email protected] | www.wolfundsohn.com
Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Preis
- € 240.000 bis 270.000
- Schätzwert pro m²
- € 6.680/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine rund 38 Quadratmeter große Zwei-Zimmer-Eigentumswohnung in einem klassischen Altbau im 15. Wiener Gemeindebezirk. Die Wohnung liegt im zweiten Obergeschoss und wird als Erstbezug nach vollständiger Sanierung angeboten. Positiv hervorzuheben sind die hochwertige Ausführung mit Dielenparkett, Fußbodenheizung, Tischlerküche mit Markengeräten, modernem Bad, Kellerabteil sowie eine Loggia mit rund 4 Quadratmetern. Derzeit fehlt noch ein Lift, was den Wert etwas begrenzt, auch wenn ein späterer Einbau vorgesehen ist.
Die Lage ist für dieses Marktsegment gut: Nahversorgung, Ärzte, Schulen und öffentliche Verkehrsmittel sind in kurzer Distanz vorhanden. Die Wohngegend ist städtisch und alltagstauglich, ohne jedoch eine klassische Wiener Premiumlage zu sein.
Für die Wertermittlung wurden vor allem vergleichbare Kaufverträge von kleinen, bestandsfreien Erstbezugswohnungen im näheren Umfeld herangezogen. Dabei zeigt sich, dass hochwertige sanierte Kleinwohnungen deutlich über dem allgemeinen Bezirksmedian gehandelt werden. Aus den Vergleichsdaten und den objektspezifischen Merkmalen ergibt sich ein angemessener Quadratmeterpreis von rund 6.680 Euro.
Der geschätzte Marktwert beträgt daher 255.000 Euro. Eine realistische Wertspanne liegt bei 240.000 bis 270.000 Euro. Damit ist auch der angebotene Kaufpreis von 255.000 Euro im Markt gut nachvollziehbar.
Ausstattung und Eigenschaften
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