AGNES 45- Agnesgasse 45
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Erstbezug / Bauträgerprojekt 2025
- hochwertige Ausstattung mit Fußbodenheizung, Deckenkühlung und Smart-Home
- Südbalkon mit 5,15 m²
- Lift vorhanden
- Keller inkludiert
- ruhige Grünlage am Rand der Weinberge
- kleine Wohnungsgröße mit marktüblich höherem m²-Preis
- kein Vermietungsabschlag, da bestandsfrei
Lage
Umgebung
AGNES liegt in der Agnesgasse 45, am Rande von Neustift am Walde, dem charmanten und naturverbundenen Stadtviertel von Wien Döbling. Die ruhige und grüne Umgebung ist vor allem für seine traditionellen Heurigen und die malerischen Weinberge bekannt.
In unmittelbarer Nachbarschaft findet man eine Mischung aus historischen Gebäuden, modernen Villen, gepflegten Grünflächen und weitläufige Weinberge. Die Gegend ist von einer entspannten Atmosphäre geprägt und bietet vielseitige Möglichkeiten, dem städtischen Trubel zu entfliehen. Nicht ohne Grund ist die Gegend ein beliebtes Ziel für Spaziergänge und Wanderungen, da die Hügeln der Weinberge atemberaubende Weitblicke über die Metropole bietet.
Auch ist Neustift am Walde für seine traditionellen Feste und Veranstaltungen bekannt, die ein Gefühl von Gemeinschaft und Zusammengehörigkeit fördern und mit dem Neustifter Kirtag die lokale Geschichte jährlich hochleben lassen. Insgesamt ist Neustift am Walde ein malerisches und einladendes Viertel, das sowohl für die Einheimischen als auch für Besucher eine einzigartige Oase der Ruhe und Erholung inmitten der Großstadt Wien bietet.
Wohnen am Rande der Weinberge bietet atemberaubende Ausblicke auf die idyllischen Landschaften und eröffnet vielfältige Möglichkeiten für Erholung und Entspannung in der Natur. Tägliche Spaziergänge durch die malerischen Weinberge oder Ausflüge in den benachbarten Pötzleinsdorfer Schlosspark vermitteln ein Gefühl der Entschleunigung. Die direkte Umgebung bietet reichlich Platz für persönliche Freiräume die Entspannung und Wohlbefinden fördern und für den nötigen Ausgleich in einer ständigen vernetzten Welt garantiert.
Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
AGNES
Modernes Wohnen auf höchstem Niveau
an den traditionsreichen Weinbergen
in der charmantesten Nachbarschaft Wiens.
Das zeitlose moderne Wohngefühl im historischen Stadtteil Neustift am Walde, am Rande der Weinberge, vereint auf harmonische Weise den Charme vergangener Zeiten mit den Vorzügen einer zeitgemäßen Lebensweise in moderner Architektur. Die Kombination aus historischem Erbe, Naturnähe und modernem Wohnkomfort macht AGNES zu einem bezaubernden Ort für Menschen, die das Leben in einer einzigartigen und inspirierenden Umgebung genießen möchten.
Der hohe Anspruch an Ästhetik und die Liebe zum gestalterischen Detail schaffen spiegeln sich in einer durchdachten Raumabfolge wider, die Ruhe und Ordnung vermittelt. Die offenen Grundrisse schaffen ein Gefühl von Weite und Freiheit, während hochwertige Materialien und zeitgemäße Technik den Komfort und die Funktionalität verbessern. Zeitlose Werte für ein zeitgemäßes Zuhause.
AGNES steht durch und durch für Helligkeit – modernes Wohnen in offenen, luftigen und lichtdurchfluteten Räumen.
Das moderne Zuhause ist auf natürliches Licht ausgerichtet und schafft mit seinen großzügigen Fensterflächen einen einladenden Ort, an dem sich alle Bewohner wohl fühlen können.
Die bodentiefen Fenster und Panoramafenster bilden einen fließenden Übergang zur malerischen Umgebung und erweitern den Raum nach Aussen. Im Inneren überzeugen die modernen Wohnräume durch das offene Raumkonzept, bei dem Wohnzimmer, Esszimmer und Küche nahtlos miteinander verbunden sind. Und auch hier reflektieren die hellen und pastellfarbenen Farbtöne der Wände, Decken und Böden das Licht.
Ausstattung
// effizientes Heizungssystem mittels einer Luft-/Wasser-Wärmepumpe
// Deckenkühlung mittels Betonkernaktivierung
// Vorbereitung für Klimasplitgeräte im Dachgeschoß
// elektrische Aussenbeschattung mit textilen Elementen
// Smart-Home-System
// hochwertige Innenausstattung
Das Projekt ist bezugsfertig. Besuchen Sie uns auch auf www.agnes.wien
Hinweis: Die Bilder wurden mithilfe künstlicher Intelligenz bearbeitet. Abweichungen zur tatsächlichen Ausführung und den realen Gegebenheiten sind möglich. Irrtümer und Änderungen vorbehalten!
Raumaufteilung TOP 1.3
// Vorraum
// WC
//Wohnküche
// Zimmer
// Bad (mit Dusche und Waschbecken)
// Balkon
vorbehaltlich Irrtümer und Änderungen
Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 420.000 bis 450.000
- Schätzwert pro m²
- € 9.220/m²
Gesamte Einschätzung
Die bewertete Wohnung ist eine kompakte 2-Zimmer-Eigentumswohnung mit 47,22 Quadratmetern Wohnfläche in einem Neubauprojekt aus dem Jahr 2025 in der Agnesgasse in Wien-Döbling. Es handelt sich um einen Erstbezug mit sehr guter Ausstattungsqualität: vorhanden sind unter anderem Fußbodenheizung, Deckenkühlung, Smart-Home-System, Lift, Keller sowie ein südseitiger Balkon mit 5,15 Quadratmetern. Diese Merkmale erhöhen die Marktgängigkeit deutlich, gerade bei kleineren Wohnungen in guten Wiener Wohnlagen.
Die Lage in Neustift am Walde ist aus sachverständiger Sicht überdurchschnittlich attraktiv. Sie verbindet ruhiges, grünes Wohnen am Rand der Weinberge mit guter Nahversorgung im unmittelbaren Umfeld. Die öffentliche Anbindung ist nicht innerstädtisch-top, wird aber durch die hohe Wohnqualität, das gehobene Umfeld und den Freizeitwert klar kompensiert.
Für die Wertermittlung wurden vor allem vergleichbare Kaufverträge von bestandsfreien Neubauwohnungen im näheren Umfeld herangezogen. Die am besten passenden Vergleichsobjekte liegen überwiegend im Bereich knapp über 9.000 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich für das Bewertungsobjekt ein geschätzter Marktwert von 435.000 Euro. Die realistische Wertspanne liegt bei 420.000 bis 450.000 Euro. Das entspricht einem angesetzten Quadratmeterpreis von rund 9.220 Euro.
Ausstattung und Eigenschaften
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