DEIN WEINGARTEN - Grünblick in den Weinbergen
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Neubau/Erstbezug schlüsselfertig: +12% (2025 errichtete Villa, klar über markttypischem Bestandsmix der Vergleichskäufe)
- Hochwertige technische Ausstattung: +7% (Fußbodenheizung, Luftwärmepumpe, Personenaufzug, energieeffiziente Ausführung)
- Mikrolage/Aussicht: +8% (Weinbergrandlage, ruhiges Umfeld, Grünblick/Fernblick, gehobenes Villensegment)
- Außenflächen/Grundstück: +4% (2 Terrassen mit 91 m², Garten, für das Projekt angemessener Eigengrund)
- Stellplätze/Garagensituation: +3% (2 Garagenplätze inkludiert, zusätzliche Parkmöglichkeit vor der Garage)
- GIS-/Infrastrukturabschlag: -3% (objektiv nur mäßige Nahversorgung und ÖV-Score im GIS-Profil)
Lage
Öffentlicher Verkehr
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
DEIN Weingarten – Exklusives Wohnen am Rande Wiens
www.deinweingarten.at
Inmitten der malerischen Weinberge von Kritzendorf bei Klosterneuburg entsteht mit DEIN Weingarten ein einzigartiges Wohnprojekt, das Luxus, Natur und Stadtnähe in vollendeter Harmonie vereint. Nur rund 20 Minuten von der Wiener Innenstadt entfernt, erwartet Sie ein Refugium für höchste Ansprüche – eingebettet in eine ruhige, grüne Umgebung und dennoch exzellent angebunden.
Das Ensemble
Das Projekt gliedert sich in hochwertige Häuser und großzügige Villen, jeweils mit eigenem architektonischen Charakter, aber vereint durch ein gemeinsames Qualitätsversprechen: stilvolle Baukörper, durchdachte Grundrisse, lichtdurchflutete Räume und luxuriöse Ausstattung – belagsfertig oder schlüsselfertig übergeben und mit viel Spielraum für individuelle Gestaltung durch eine lange Liste an möglichen Extras.
Häuser
Die Häuser bieten Wohnflächen zwischen ca. 130 m² und 168 m² auf vier Ebenen inkl. wohnlich nutzbarem Keller. Großzügige Terrassen, private Gärten, hochwertige Badezimmer, Smart-Home-Technik sowie die Möglichkeit für Lift und PV-Anlage sorgen für Komfort auf höchstem Niveau. Jedes Haus verfügt über eine eigene Garage sowie teils über barrierefreie Zugänge zur Tiefgarage per Tunnel.
Villen
Die exklusiven Villen auf Eigengrund offerieren bis zu 274 m² Wohnfläche und weitläufige Grundstücke mit Gartenflächen von über 400 m². Die Ausstattung umfasst u. a. private Aufzüge, großzügige Dachterrassen mit Fernblick bis zur Wiener Skyline, Pooloption, luxuriöse Kellerbereiche und absolute Privatsphäre – ruhig und mit unverbaubarem Panorama.
Lage & Infrastruktur
Kritzendorf besticht durch seine idyllische Lage an der Donau, die Nähe zu Klosterneuburg und die rasche Erreichbarkeit Wiens – öffentlich in nur 14 Minuten (U4 Heiligenstadt). Die Infrastruktur ist umfassend: Schulen, Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomie und Freizeitangebote sind fußläufig erreichbar. Die Natur liegt direkt vor der Haustür – mit Spazierwegen, Radstrecken und Weingärten.
Ankauf:
Kaufvertragserrichtung über Kanzlei Wieneroiter zu 1,5% + 20% Ust und Barauslagen.
Villa 4:
- Schlüsselfertige Ausführung, inkl. Lift: 2.385.000€
- Belagsfertige Ausführung exkl. Lift: 2.195.000€
- Pool optional: ca. 48.000€
2 Garagenplätze sind inkludiert, vor der Garage könnten 2 weitere Fahrzeuge parken.
Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.
Herr Manuel Plachner, MSc MRICS, Mobil: , Mail: [email protected], steht für ein persönliches Gespräch sowie für einen Besichtigungstermin gerne zur Verfügung.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 1.760.000 bis 2.040.000
- Schätzwert pro m²
- € 8.000/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde eine neu errichtete Villa in Kritzendorf mit rund 237 m² Wohnfläche, insgesamt ca. 300 m² Nutzfläche, 7 Zimmern, 3 Bädern, Keller, 2 Terrassen, Garten und 2 Stellplätzen auf Eigengrund. Das Objekt hebt sich durch seinen Neubaucharakter 2025, die schlüsselfertige Ausführung, Fußbodenheizung, Luftwärmepumpe, Personenaufzug und die insgesamt gehobene Projektqualität deutlich vom üblichen Bestandsangebot ab. Für das Villensegment sind das klare werterhöhende Merkmale.
Die Lage am Rand der Weinberge ist aus Marktsicht attraktiv: ruhig, grün, mit hohem Freizeitwert und guter Erreichbarkeit von Klosterneuburg und Wien. Die objektive Alltagsinfrastruktur ist laut GIS nicht überragend, was ich leicht wertmindernd berücksichtigt habe; die Wohnqualität der Mikrolage bleibt aber klar positiv.
Der rechnerische Ausgangswert aus den Vergleichsverkäufen liegt bei etwa 6.325 EUR/m², ist hier jedoch wegen eines kleinen und sehr uneinheitlichen Vergleichspools nur eingeschränkt aussagekräftig. Da die Vergleichsfälle die hochwertige Neubauausstattung und die konkrete Villenlage nicht ausreichend erfassen, wurde der Wert sachverständig nach oben angepasst. Daraus ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von 1.896.000 EUR, mit einer plausiblen Wertspanne von 1.760.000 EUR bis 2.040.000 EUR.
Ausstattung und Eigenschaften
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Der Kreditrechner liefert eine unverbindliche Berechnung und kein Angebot. Tatsächliche Konditionen und Kosten können vom Ergebnis abweichen.
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IMMOunited Exposé
Ein detailliertes PDF-Exposé mit den wichtigsten Objektdaten und dem IMMOunited Preis-Check, einer KI-unterstützten groben Verkehrswert-Einschätzung auf Basis vergleichbarer Kaufverträge und Standortfaktoren.