3-Zimmer-Reihenendhaus mit Ost- und Westgarten – Erstbezug in 1220 Wien
KI-unterstützte Einschätzung von IMMOunited, seit 20 Jahren Experte für Grundbuchdaten. Basiert auf aktuellen Kaufverträgen und den Inseratsangaben, keine formelle Bewertung.
Wertbestimmende Faktoren
- Erstbezug/Neubau: +6% (klar über markttypischem Durchschnitt durch neuen Bauzustand und sofortigen Neubaustandard)
- Ausstattung/Technik: +5% (Luftwärmepumpe, Fußbodenheizung, Klimaanlage in jedem Zimmer, Zip-Screens, Parkett/Mikrozement)
- Reihenendhaus: +4% (nur ein direkter Nachbar, bessere Belichtung und höhere Privatheit als mittleres Reihenhaus)
- Mikrolage/Ruhe: +4% (gewidmetes Einfamilienhausgebiet, niedrige Bebauung, gemessene ruhige Nachtwerte, gesicherter Gebietscharakter)
- Außenflächen: +2% (zwei Eigengärten und Terrasse, für die kompakte Wohnfläche gut nutzbare Freiflächen)
- Kein Keller: -2% (leichter Nutzwertnachteil trotz Technikraum/Abstellmöglichkeiten)
Lage
Die Schlettergasse liegt im Nordosten Wiens, in Kagran. Die Umgebung ist Einfamilienhausgebiet: niedrige Bebauung, Vorgärten, alter Baumbestand. Südöstlich schließt ein Wald- und Wiesengürtel an, der nicht bebaut werden darf.
Was hier steht, bleibt so stehen. Der Bauplatz und seine Nachbarn sind als Wohngebiet der Bauklasse 1 gewidmet, mit sechseinhalb Metern Höhenbeschränkung. Ein Geschoßwohnbau kann daneben nicht mehr entstehen, und das ist in Wien ein Argument, das mit den Jahren an Wert gewinnt.
Wie ruhig es hier ist, hat ein Sachverständiger gemessen: 40 dB nachts, fünf Dezibel unter dem Planungsrichtwert für Wohngebiet.
Städtisch geblieben ist die Anbindung. Bus und Straßenbahn halten in Gehweite, vom Kagraner Platz fährt die U1 ohne Umsteigen ins Zentrum. Nahversorger, Apotheke, Ärzte, Kindergarten und Volksschule liegen im Umkreis eines halben Kilometers, das Westfield Donau Zentrum und das CITYGATE sind mit dem Rad in wenigen Minuten erreicht.
Fazit: Eine Lage für alle, die ein Haus mit Garten wollen, mit Wiener Adresse.
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Öffentlicher Verkehr
Gesundheit & Bildung
Nahversorgung
Objektinformationen
Beschreibung
An der Schlettergasse in Kagran entstehen fünf Reihenhäuser, beziehbar ab Frühjahr 2028.
Auf 86,79 m² kommt dieses Haus mit zwei Ebenen aus. Unten liegen Kochen, Essen und Wohnen in einem Raum zusammen, der sich zur Terrasse im Osten öffnet. Dort steht morgens die Sonne, und dort klingt im Sommer der Abend aus. Oben die beiden Zimmer und das Bad.
Der Tag bleibt unten, die Nacht oben.
Zum Haus gehören zwei Eigengärten: der größere nach Osten mit der Terrasse, der kleinere nach Westen mit dem Hauseingang. Platz für ein Hochbeet, für den ersten Kaffee in der Sonne, für Kinder, die nicht erst durch ein Stiegenhaus nach draußen müssen.
Weil das Haus am Ende der Zeile steht, hat es nur einen direkten Nachbarn. Geheizt wird mit einer Luftwärmepumpe, gekühlt über eine Klimaanlage in jedem Zimmer. Was hier gebaut wird, bleibt in seiner Umgebung allein: Der Bauplatz liegt in gewidmetem Einfamilienhausgebiet.
Für wen ideal?
- Paare und kleine Familien, die vom Wohnungseigentum ins Haus wechseln und Fläche gegen Freifläche eintauschen.
- Käufer, denen ein Nachbar weniger mehr wert ist als zusätzliche Wohnfläche
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Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Ausstattung im Überblick
- Reihenendhaus, 86,79 m² auf zwei Ebenen, nur ein direkter Nachbar
- Zwei Eigengärten und Terrasse, zusammen 51,18 m²
- Kochen, Essen und Wohnen in einem Raum mit 25,64 m²
- Zwei Zimmer und Bad im Obergeschoß, separates WC im Erdgeschoß
- Luftwärmepumpe mit Fußbodenheizung, Klimaanlage in jedem Zimmer
- Eichenparkett, Eingangsbereich, Bad und WC in Mikrozement gespachtelt
- Zip-Screens außenliegend, per Funkfernbedienung
- Technikraum mit Waschmaschinenanschluss, kein Keller
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Christopher Marton | +43 660 1050658 | [email protected]
Hinweis: Der Erwerb erfolgt im Wohnungseigentum an Top [1 bzw. 5] der Liegenschaft EZ 3346, KG 01660 Kagran, mit 188/1210 Anteilen. Die Abwicklung erfolgt nach dem Bauträgervertragsgesetz (BTVG): Der Kaufpreis wird auf das Treuhandkonto des Vertragserrichters einbezahlt und von dort nach Baufortschritt gemäß Ratenplan (§ 10 BTVG) an den Bauträger ausbezahlt. Ihre Zahlung ist damit ab Erlag treuhändig gesichert.
Alle Angaben beruhen auf Informationen des Verkäufers und den vorliegenden Unterlagen. Eine Haftung für Vollständigkeit und Richtigkeit kann nicht übernommen werden. Zwischenverkauf vorbehalten.
Preis-Check
- Geschätzter Marktwert
- € 830.000 bis 900.000
- Schätzwert pro m²
- € 10.000/m²
Gesamte Einschätzung
Bewertet wurde ein modernes Reihenendhaus im Erstbezug in der Schlettergasse in 1220 Wien mit 86,79 m² Wohnfläche auf zwei Ebenen. Das Haus ist für seine Größe gut konzipiert, verfügt über zwei Eigengärten und eine Terrasse und bietet eine für Neubauten überdurchschnittliche technische Ausstattung mit Luftwärmepumpe, Fußbodenheizung, Klimaanlage in allen Zimmern, außenliegenden Zip-Screens sowie hochwertigen Oberflächen. Die Endlage innerhalb der Häuserzeile ist zusätzlich positiv, weil nur ein direkter Nachbar vorhanden ist.
Die Lage in Kagran ist aus sachverständiger Sicht gut bis sehr gut: ruhiges Einfamilienhausgebiet mit gesichert niedriger Bebauung, guter Nahversorgung, Schulen und Grünflächen in kurzer Distanz. Die öffentliche Anbindung ist solide, wenn auch nicht unmittelbar auf Top-Niveau.
Die Wertermittlung wurde vom belastbaren Durchschnittswert vergleichbarer Reihenhaus-Verkäufe in unmittelbarer Umgebung abgeleitet. Auf diesen Ausgangswert wurden nachvollziehbare Zuschläge für Erstbezug, moderne Haustechnik, Reihenendhaus-Qualität, ruhige Mikrolage und die gut nutzbaren Außenflächen angesetzt; ein kleiner Abschlag wurde für den fehlenden Keller berücksichtigt.
Daraus ergibt sich ein geschätzter Verkehrswert von 868.000 EUR. Die angemessene Wertspanne liegt aus heutiger Sicht bei rund 830.000 EUR bis 900.000 EUR.
Ausstattung und Eigenschaften
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